Por Léa Lobo

Investidores e incorporadoras ao redor do mundo vêm priorizando projetos urbanos capazes de integrar moradia, trabalho, comércio, serviços, educação, lazer e mobilidade. O relatório Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2025, publicado pela Urban Land Institute (ULI) em parceria com a PwC, aponta que investidores vêm priorizando projetos capazes de responder às transformações demográficas, econômicas e urbanas, com maior atenção à qualidade dos lugares e à adaptação das cidades às novas formas de viver e trabalhar. Na mesma direção, o The Global Business Districts Attractiveness Report 2025, elaborado pela EY em parceria com a ULI, mostra que distritos urbanos que combinam usos residenciais, comerciais e espaços públicos de qualidade têm ampliado sua atratividade diante das mudanças provocadas pelo trabalho híbrido e pelas novas expectativas de moradores e empresas.

No Brasil, esse movimento já aparece na expansão dos bairros planejados. Levantamento da Idealiza Cidades identificou ao menos 52 bairros planejados privados lançados no país desde 2010. A média de lançamentos passou de aproximadamente um projeto por ano na década de 2000 para cinco por ano entre 2020 e 2025, período em que 29 novos bairros foram lançados. Os dados indicam que o mercado vem ampliando os investimentos em empreendimentos que integram moradia, comércio, serviços e infraestrutura urbana em um mesmo território.

Durante décadas, a decisão de compra de um imóvel esteve fortemente associada à metragem, ao número de dormitórios e à infraestrutura do condomínio. Hoje, fatores como tempo de deslocamento, mobilidade, acesso a serviços e a possibilidade de realizar atividades cotidianas sem depender do automóvel passaram a ocupar um espaço crescente na decisão de compra. Na prática, o mercado imobiliário deixou de competir apenas por metros quadrados. O bairro passou a desempenhar um papel cada vez mais relevante na percepção de valor do imóvel, ampliando o peso de fatores como mobilidade, acesso a serviços, comércio, áreas verdes e integração urbana na decisão de compra.


O bairro passou a ser o produto e passa a ser o ativo imobiliário

Essa mudança representa uma nova etapa na evolução do mercado imobiliário brasileiro. Na década de 1970, surgiu um modelo de bairro planejado voltado principalmente à segurança e ao planejamento urbano. Nos anos 1990, a expansão dos condomínios horizontais fechados consolidou a busca por privacidade. Entre os anos 2000 e 2010, os condomínios-clube dominaram boa parte dos lançamentos residenciais ao oferecer estruturas completas de lazer dentro dos empreendimentos.

Agora, o mercado amplia novamente essa lógica. Em vez de concentrar a experiência exclusivamente dentro dos condomínios, incorporadoras ampliam o investimento em bairros planejados de uso misto, capazes de reunir moradia, comércio, serviços, trabalho, educação, mobilidade, áreas verdes e espaços públicos qualificados. O diferencial competitivo deixa de estar apenas na infraestrutura privativa e passa a ser a possibilidade de resolver a rotina a poucos minutos de casa.A mudança dialoga com conceitos internacionais de planejamento urbano, como a chamada "cidade de 15 minutos", que propõe aproximar as principais necessidades do cotidiano da residência, reduzindo deslocamentos e estimulando uma ocupação urbana mais conectada.

No Brasil, essa lógica vem se consolidando há mais de duas décadas em projetos como a Cidade Pedra Branca, em Palhoça (SC), lançada em 1999, e a Reserva do Paiva, em Cabo de Santo Agostinho (PE), lançada em 2007, referências na integração entre moradia, comércio, serviços e espaços públicos. O movimento segue em expansão com novos projetos, como o Parque Una, da Idealiza Cidades, em São José dos Campos (SP), que avança em novas etapas de desenvolvimento, e o plano de transformação urbana anunciado pela Cidade Center Norte, em São Paulo, que prevê R$ 2 bilhões em investimentos para ampliar seu complexo e consolidá-lo como bairro de uso misto. O PARC Autódromo, desenvolvido pela empresa de desenvolvimento urbano BairrU ,em Pinhais (PR), lançado em novembro de 2024, leva esses princípios para a Região Metropolitana de Curitiba, transformando a área do antigo autódromo em um bairro-parque de uso misto.

No PARC Autódromo, essa lógica orienta o desenho urbano. O projeto prioriza a escala humana, a caminhabilidade e a integração entre os espaços públicos e privados por meio do conceito de "calçadas vivas", que reduz barreiras físicas entre as residências e a rua para estimular o convívio cotidiano e fortalecer a vida no bairro. Essa mesma abordagem norteia o desenvolvimento das Casas Pátio, nova tipologia residencial cujo lançamento ao mercado está previsto para o início de agosto.

A proposta do bairro-parque também incorpora critérios de sustentabilidade urbana. Projetado pela Jaime Lerner Arquitetos Associados, o PARC Autódromo foi eleito o bairro planejado mais sustentável do mundo pelo selo LEED for Communities. A avaliação considera critérios como mobilidade, eficiência energética, gestão de resíduos e qualidade de vida. Para Fernando Bau, CEO da BairrU Urbanismo, a mudança revela uma nova forma de enxergar o desenvolvimento imobiliário. "Durante muitos anos, o mercado vendeu a ideia de que o condomínio precisava oferecer tudo. Hoje, percebemos uma inversão dessa lógica. As pessoas não querem passar a vida dentro dos muros do empreendimento. Elas buscam bairros onde seja possível caminhar, encontrar serviços, trabalhar, estudar, consumir e conviver no espaço público. O verdadeiro diferencial passou a ser a qualidade da cidade construída ao redor do imóvel."

Mais do que ampliar áreas de lazer privadas, a nova geração de projetos busca devolver um recurso cada vez mais escasso: o tempo. Resolver a rotina sem depender de longos deslocamentos, caminhar até serviços essenciais, frequentar áreas verdes, encontrar comércio próximo e utilizar espaços públicos de qualidade passam a representar atributos tão ou mais relevantes do que academias, piscinas ou salões de festas.

Para o mercado imobiliário, essa mudança representa uma alteração relevante na lógica de desenvolvimento dos empreendimentos. O diferencial competitivo deixa de estar restrito ao edifício e passa a incluir a capacidade de construir bairros capazes de concentrar serviços, mobilidade, áreas verdes e espaços públicos, atributos que influenciam diretamente a decisão de compra e o valor percebido do imóvel