Por Redação

BNP Paribas inaugurou em junho o novo campus do grupo no EXEO Office Hub, em Lisboa, reunindo em dois edifícios uma parcela significativa das operações antes dispersas pela capital portuguesa. Com mais de 38 mil m² e capacidade para cerca de 5.300 pessoas, o complexo introduz uma questão que vai além de sua arquitetura: em que ponto um escritório deixa de funcionar como um único edifício e passa a exigir uma lógica operacional próxima à de um campus ou de uma pequena cidade?

A escala, sozinha, não explica essa transição. O que altera a operação é a combinação entre milhares de usuários, atividades distintas, circulação variável ao longo do dia e espaços com necessidades técnicas próprias. Auditório, salas de formação, centro médico, restaurantes, áreas de concentração, ambientes colaborativos, terraços e um piso destinado a eventos coexistem no mesmo endereço, mas não podem ser tratados como partes equivalentes de um conjunto homogêneo.

O caso português integra um movimento mais amplo de consolidação imobiliária. Em vez de manter equipes distribuídas por vários endereços, algumas organizações vêm concentrando atividades em sedes maiores, como ocorre no Apple Park, na Califórnia, na Ciudad Financiera do Santander, em Madri, e no novo edifício do JPMorgan Chase na 270 Park Avenue, em Nova York. Os formatos são diferentes, mas compartilham a tentativa de aproximar equipes, centralizar serviços e criar infraestrutura capaz de sustentar múltiplas funções corporativas.

No BNP Paribas, a mudança também acompanha o crescimento da operação portuguesa. Segundo o comunicado oficial do grupo, Portugal já reúne mais de 9.700 profissionais, distribuídos entre o EXEO Office Hub e o Colombo, em Lisboa, e o URBO, no Porto. A empresa informou ainda que pretende superar 10 mil colaboradores no país até o fim de 2026.

O ponto em que a padronização perde eficiência
Em edifícios menores ou com ocupação relativamente estável, serviços como limpeza, climatização, manutenção e segurança podem seguir rotinas semelhantes entre os pavimentos. Em um campus corporativo, a média geral passa a esconder diferenças relevantes. Um restaurante concentra demanda em horários curtos; uma sala de treinamento pode ficar vazia durante parte da semana e receber dezenas de pessoas em seguida; áreas de foco requerem controle acústico e térmico diferente daquele adotado em espaços de convivência.

Essas variações transformam cada tipologia em uma espécie de microambiente operacional. A limpeza deixa de depender apenas de metragem e frequência fixa para considerar intensidade de uso. O HVAC passa a responder à presença, à carga térmica e ao perfil de cada zona. A manutenção pode ser organizada conforme a criticidade dos ativos e o impacto de uma eventual indisponibilidade, enquanto segurança, alimentação e suporte tecnológico acompanham fluxos que mudam ao longo do dia.

A estratégia espacial do EXEO torna essa diferenciação visível. O projeto desenvolvido pela Openbook intercala zonas de contato e comunicação com ambientes destinados a foco e concentração. Conforme a apresentação do projeto do campus pela Openbook, o complexo também reúne espaços especializados e sistemas integrados em uma estrutura concebida para colaboração, flexibilidade e diferentes formas de permanência.

A inauguração ocorreu depois de um processo de transformação iniciado anos antes. Em 2022, o BNP Paribas adquiriu os edifícios Aura e Echo, dois dos três imóveis do EXEO, com o objetivo de concentrar equipes anteriormente distribuídas por Lisboa. O resultado recebeu, em 2026, os prêmios portugueses de Melhor Projeto de Escritórios do Ano e Excelência em Eficiência e Sustentabilidade. De acordo com o BNP Paribas Portugal, o empreendimento incorpora espaços flexíveis, infraestrutura tecnológica e soluções ambientais desenvolvidas desde a concepção.

Operar bairros dentro do mesmo endereço
A analogia com uma cidade ajuda a compreender a mudança. Em um campus, áreas com funções diferentes geram populações temporárias, picos de demanda e níveis próprios de serviço. O desafio não é criar uma equipe independente para cada ambiente, o que multiplicaria estruturas e contratos, mas estabelecer uma camada central de governança capaz de reconhecer essas diferenças.

Isso pode resultar em um contrato único com níveis de serviço segmentados, equipes móveis acionadas pela demanda ou recursos dedicados apenas aos pontos mais críticos. Um auditório utilizado para eventos externos pode ter protocolos de acesso, limpeza e suporte audiovisual distintos dos adotados nos pavimentos administrativos. O restaurante demanda controles sanitários e logística de abastecimento que não existem em uma área de foco. Salas híbridas, por sua vez, dependem tanto de infraestrutura predial quanto da disponibilidade de áudio, vídeo e conectividade.

A própria estrutura de referência do Facility Management oferece elementos para essa organização. A ISO 41012 trata do desenvolvimento de acordos e dos processos de contratação de serviços de FM, incluindo responsabilidades, modelos de fornecimento e estrutura dos contratos. Já a família ISO 41000 posiciona Facilities como integração entre pessoas, espaços, processos e tecnologia, combinação que ganha maior complexidade em ambientes nos quais diferentes operações compartilham o mesmo ativo.

Nesse cenário, sensores de presença, sistemas de reserva, contagem de fluxo, plataformas de gestão predial e dados de chamados ajudam a identificar onde a demanda realmente ocorre. O dado de ocupação isolado, porém, explica pouco. Uma sala pode apresentar alta taxa de reserva e baixa presença efetiva; outra pode ter uso intenso e poucos chamados, enquanto determinado pavimento concentra falhas recorrentes de conforto térmico. A operação passa a depender da combinação de fontes, e não de um único painel.

Uma lógica que não depende de megacampi
A segmentação operacional não se restringe a sedes com milhares de pessoas. Escritórios menores também podem apresentar diferenças significativas entre áreas de atendimento, pavimentos administrativos, laboratórios, centros de treinamento e espaços de eventos. O que muda com os megacampi é a visibilidade do problema: quanto maior a concentração de usuários e funções, maior o custo de tratar todo o imóvel como uma unidade indiferenciada.

No Brasil, movimentos de consolidação de sedes, redução do número de endereços e adoção de edifícios conectados criam condições semelhantes, ainda que em escalas distintas. A disseminação de sensores, plataformas de workplace e sistemas integrados de gestão amplia a capacidade de observar esses ambientes, mas também aumenta a necessidade de definir quais dados correspondem a decisões operacionais e quais apenas acrescentam volume aos painéis.

O campus do BNP Paribas mostra que a concentração imobiliária pode simplificar portfólios sem necessariamente simplificar a operação. Reunir equipes sob o mesmo endereço reduz a dispersão física, mas cria dentro dele uma rede de espaços com ritmos, riscos e demandas próprias. Em escritórios que se aproximam da escala de uma cidade, o trabalho deixa de ser apenas manter o edifício disponível. Passa a envolver a coordenação simultânea de bairros que compartilham infraestrutura, contratos e governança, embora não funcionem da mesma maneira.

Como construímos este material
Esta matéria foi elaborada com informações públicas do BNP Paribas Portugal e da Openbook, além de documentos da Organização Internacional de Normalização sobre sistemas de gestão, contratação e integração de serviços de Facility Management. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].