Por Redação

O Google ainda não ocupou o James R. Thompson Center, mas sua chegada já começou a alterar o mercado imobiliário ao redor. Desde o anúncio do projeto, em 2022, as locações de escritórios no LaSalle Corridor cresceram 14%, enquanto o Central Loop registrou queda de 13%. Em um raio de cerca de 800 metros do edifício, o avanço chegou a 23%, segundo dados da CBRE reunidos pela Bloomberg Línea.

O que está acontecendo em Chicago não é apenas uma história sobre o Google ou sobre o mercado imobiliário americano. É também um sinal de uma discussão que começa a ganhar peso no Brasil: em um mercado com mais seletividade na ocupação, o que faz um escritório continuar competitivo?

A recuperação localizada chama atenção porque acontece dentro de um mercado que continua carregando escritórios vazios, edifícios desvalorizados e ativos concebidos para uma demanda corporativa que mudou. No segundo trimestre de 2026, a vacância direta dos escritórios no centro de Chicago chegou a 26,8%. Desde 2023, o mercado acumulou aproximadamente 2,2 milhões de pés quadrados de absorção líquida negativa, de acordo com a CBRE.

A demanda, porém, não desapareceu. Contratos acima de 10 mil pés quadrados somaram 1,5 milhão de pés quadrados no segundo trimestre de 2026. Os dois indicadores ajudam a explicar o cenário: Chicago tem excesso de oferta, mas parte dos edifícios continua atraindo ocupantes.

Um distrito financeiro diante de uma demanda diferente
Para entender o movimento ao redor do Thompson Center, é preciso considerar o papel da LaSalle Street na formação do centro de Chicago. A via atravessa o Loop e se consolidou como um dos endereços financeiros tradicionais da cidade, reunindo bancos, seguradoras, escritórios profissionais e edifícios públicos.

Essa concentração sustentou durante décadas uma grande quantidade de imóveis corporativos. Quando a demanda por escritórios mudou, parte desse estoque passou a competir com edifícios mais recentes e com outras regiões da cidade. Áreas a oeste do centro ganharam empresas ao oferecer imóveis novos e maior combinação de escritórios, restaurantes, comércio, residências e espaços de convivência.

A LaSalle Street permaneceu com uma presença relevante de edifícios mais antigos justamente no período em que o trabalho híbrido alterou a ocupação corporativa. Para parte desses imóveis, a discussão deixou de envolver somente a busca por novos inquilinos e passou a incluir a viabilidade de manter o uso corporativo.

Uma das respostas da cidade foi o programa LaSalle Street Reimagined, criado para estimular a conversão de edifícios comerciais subutilizados em residências e ampliar a diversidade de usos do corredor. Até outubro de 2025, cinco projetos aprovados reuniam 1.765 unidades residenciais e mais de US$ 900 milhões em investimentos, segundo levantamento do Bisnow.

As conversões mostram que a recuperação do centro não depende necessariamente da volta de todo o espaço perdido para o mercado corporativo. Parte dos edifícios pode seguir para outros usos, enquanto os ativos mantidos como escritórios passam por reformas e atualizações para disputar uma demanda menor e mais concentrada em determinadas características.

O Thompson Center segue pelo caminho do reinvestimento
O James R. Thompson Center representa uma dessas decisões. Inaugurado em 1985 e conhecido pela arquitetura de Helmut Jahn, o edifício público foi adquirido para receber a operação do Google em Chicago. O projeto prevê uma intervenção extensa no imóvel, preservando elementos da estrutura original e atualizando sistemas e áreas internas para o novo uso corporativo.

O investimento contrasta com o destino de outros prédios próximos. Enquanto o Thompson Center permanece como escritório após o retrofit, torres da região avançam em projetos de conversão residencial e outros imóveis foram negociados por valores inferiores aos registrados em ciclos anteriores.

Esses caminhos coexistem no mesmo mercado porque a condição física e financeira dos ativos é diferente. Idade do edifício, necessidade de capital, estrutura de dívida, características construtivas e possibilidade de adaptação interferem tanto na permanência no mercado de escritórios quanto na viabilidade de uma conversão.

Nem todo prédio corporativo, por exemplo, pode ser transformado facilmente em moradia. Profundidade das plantas, posição dos núcleos de circulação, entrada de luz natural, sistemas prediais e custos de adequação podem tornar a conversão tecnicamente complexa ou financeiramente inviável. Da mesma forma, manter um edifício antigo no mercado corporativo pode exigir investimentos relevantes em climatização, eficiência energética, conectividade, elevadores, fachadas, áreas comuns e infraestrutura para novas formas de ocupação.

O caso do Thompson Center mostra uma situação em que houve capital e um ocupante de grande porte para sustentar essa atualização. Essa condição não se repete automaticamente nos demais imóveis do entorno.

O paralelo com o mercado brasileiro
​No Brasil, São Paulo e Rio de Janeiro mostram que a procura por escritórios também se distribui de maneira desigual. No segundo trimestre de 2026, os edifícios A e A+ de São Paulo tiveram vacância de 11,4% e devolveram ao mercado 4.170 m² a mais do que absorveram, segundo a Cushman & Wakefield. O resultado variou bastante dentro da própria cidade: Chucri Zaidan teve saldo positivo de 7.628 m² em ocupação, enquanto Vila Olímpia perdeu 14.269 m².

No Rio de Janeiro, o movimento foi diferente. O mercado A e A+ absorveu 15.186 m² no mesmo período, também segundo a Cushman & Wakefield. A atividade ficou concentrada no Centro, que respondeu por todas as transações registradas no trimestre e teve saldo positivo de 17.572 m².

Os resultados de São Paulo e Rio são diferentes, mas mostram que a disponibilidade de escritórios não explica sozinha onde as empresas estão se instalando. A JLL identifica no mercado brasileiro maior procura por edifícios de alta qualidade, movimento conhecido no setor imobiliário como flight to quality. Localização, padrão do edifício e capacidade de atualização ajudam a diferenciar os ativos que continuam recebendo demanda.

Em Chicago, essa diferença aparece em escala maior. As locações cresceram 23% desde 2022 em um raio de aproximadamente 800 metros do Thompson Center, enquanto o centro da cidade registrou vacância direta de 26,8% no segundo trimestre de 2026 e acumula cerca de 2,2 milhões de pés quadrados de absorção líquida negativa desde 2023, segundo a CBRE. Enquanto alguns edifícios são convertidos em residências ou negociados com forte desvalorização, o Thompson Center recebe investimentos para continuar como escritório e receber o Google. São mercados diferentes, mas os dados brasileiros e americanos mostram que edifícios e regiões podem ter desempenhos muito distintos dentro de uma mesma cidade.

Como construímos este material
Esta matéria foi elaborada a partir de reportagem da Bloomberg Línea sobre o impacto da futura ocupação do Thompson Center pelo Google e aprofundada com dados de mercado da CBRE, informações públicas sobre o projeto e levantamentos sobre conversões residenciais, transações imobiliárias e o mercado de escritórios no centro de Chicago. Os indicadores do entorno do Thompson Center foram tratados separadamente dos dados gerais do mercado para evitar que uma recuperação localizada fosse apresentada como reversão da vacância no centro da cidade. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].