Por Léa Lobo

Mulheres em Facilities e Corporate Real Estate convidaram Giancarlo Nicastro, CEO da Siila, para apresentar uma visão geral do mercado imobiliário no almoço de encerramento do ano de 2023. Ana D'Avila, co-founder do grupo, reforçou que o grupo funciona como um ecossistema feminino com o objetivo de gerar negócios e melhorar a comunicação entre todas as pontas do ciclo de desenvolvimento e operação de projetos imobiliários, sejam eles corporativos, galpões, hospitais, shoppings, arenas. "Através de acolhimento, capacitação, relacionamento e mentoria, queremos impulsionar carreiras e trazer novas mulheres ao mundo de facilities e real estate, em seu mais amplo significado", frisou.

Em sua palestra, o CEO da Siila, Giancarlo Nicastro, abordou o mercado imobiliário, especialmente o de escritórios, no Brasil. A empresa foi fundada em 2015 em Dallas, nos Estados Unidos, com o objetivo de atender à América Latina, começando pelo Brasil em 2016, expandindo para o México em 2018 e a Colômbia em 2020.

Nicastro destacou a dificuldade de coletar dados no mercado, principalmente no segmento de shopping centers, considerado o mais fechado e complicado dos três segmentos (logístico, escritórios e shopping). Ele enfatizou a importância de entender a dinâmica regional ao analisar o mercado imobiliário, explicando que a atuação da Siila se concentra em sete cidades brasileiras devido ao tipo de produto que analisam - prédios corporativos - destacando a adaptação ao modelo híbrido e a constante evolução dos espaços de trabalho. Ele abordou a taxa de vacância como um indicador crucial para entender a oferta e demanda no mercado imobiliário de escritórios e compartilhou dados sobre a taxa de vacância em São Paulo e outras capitais e destacou a importância de analisar microrregiões para uma compreensão mais precisa do perfil de ocupação.

Comentou um dos desafios futuros no mercado imobiliário, como a falta de escritórios devido ao ciclo de compra de terrenos, aprovação de projetos e construção. Ele sugere que a pauta sobre como trazer escritórios para disponibilidade pode ressurgir em 2027-28 devido a uma entressafra no ciclo de construção, no qual precisa ser considerado desde o primeiro contato com o terreno até a entrega das chaves, costuma levar cerca de cinco anos. Com a expectativa de recuperação econômica, a previsão é de um novo ciclo de crescimento no setor. Destacou ainda que, historicamente, o setor financeiro foi o maior ocupante de escritórios no Brasil, mas durante a pandemia, algumas empresas desocuparam espaços devido ao trabalho remoto. No entanto, o setor financeiro está retomando a ocupação de escritórios, indicando uma recuperação.

O mercado vivenciou dois anos com absorção líquida negativa (mais devoluções do que ocupações), mas recentemente voltou a ter um saldo positivo, indicando uma recuperação. Empresas estão reduzindo seus espaços, optando por escritórios menores e mais estratégicos. A tendência é de transações mais comedidas, mas isso não significa que o mercado esteja ruim. Destacou que para a área de FM, o setor de escritórios boutiques, que é uma tendência recente, enfrenta desafios, especialmente em relação aos custos fixos, como condomínio. Em resumo, o mercado de escritórios no Brasil está passando por transformações devido a fatores como o trabalho remoto, mas ainda mostra sinais de recuperação e movimentação. Acompanhe mais alguns insights:

. Discute-se a estratégia de alugar a longo prazo a um preço inicial baixo, prevendo correções contratuais e revisões de aluguel no futuro para compensar;

. A região da Chucri Zaidan (SP) é destacada como um desafio significativo devido à infraestrutura e resistência das empresas a mudanças, tornando rara a transição de escritórios da Paulista para essa área;

. A Faria Lima possui uma alta quantidade de metros quadrados, mas a vacância persiste devido à distribuição desses espaços em vários prédios menores;

. Destaca-se a mudança nas preferências das empresas, buscando espaços menores e mais colaborativos na Faria Lima, e a necessidade de adaptação dos desenvolvedores de imóveis a essa nova demanda;

. Observa-se uma diminuição na demanda por espaços maiores devido à ocupação média por pessoa estar diminuindo, resultado do trabalho híbrido;

. Exemplos de locações recentes indicam uma mudança no mercado, com empresas optando por espaços menores em comparação com anos anteriores;

. A influência de shopping centers na localização de ativos imobiliários é destacada, mostrando que propriedades próximas a shoppings têm menor vacância e preços mais elevados;

. A tendência de buscar espaços de rooftop dentro dos prédios, bem como a adaptação dos prédios para oferecerem esse tipo de espaço, está crescendo;

. Analisa-se a rentabilidade no mercado imobiliário, indicando uma queda devido ao aumento nos preços das propriedades sem um correspondente aumento nos aluguéis;

. A projeção para o futuro destaca preocupações com a redução no crescimento do PIB, que tem correlação com a absorção bruta no mercado, mas prevê uma recuperação mais otimista em 2024 e 2025.