Por Léa Lobo



A modernização das redes de telecomunicações está produzindo efeitos que vão além da tecnologia e alcançam também o mercado imobiliário. Com a substituição da antiga infraestrutura de cobre pela fibra óptica, imóveis antes essenciais à operação das empresas passaram a ficar ociosos e disponíveis para novas utilizações. É nesse contexto que a Vivo colocou à venda um portfólio inicial de 47 imóveis no Estado de São Paulo, avaliados em aproximadamente R$ 600 milhões. A Cushman & Wakefield é responsável pela estruturação e comercialização dos ativos.

Segundo Marcel Bordeaux, diretor de Transações Imobiliárias da consultoria, os imóveis fazem parte de uma estratégia mais ampla de revisão do portfólio da companhia, que envolve cerca de mil propriedades. “Estamos falando de um número significativo de ativos. Por isso, é necessário estruturar um processo de comercialização”, explica.

O trabalho considera dados de mercado, localização, características construtivas, zoneamento para entendimento da vocação mais adequada para cada imóvel. O objetivo é monetizar propriedades que perderam relevância operacional e, ao mesmo tempo, reduzir custos de manutenção, segurança, impostos e conservação.

Um dos principais diferenciais do portfólio é a diversidade geográfica e de tipologias. Os imóveis estão distribuídos por regiões como Itaim Bibi, nas proximidades da Rua Tabapuã, Barra Funda, Anália Franco, Santo Amaro e Santana, na capital paulista. Muitos estão próximos de sistemas de transporte público ou inseridos em áreas com zoneamentos favoráveis ao adensamento e à reestruturação urbana.

A destinação de cada ativo depende de fatores como localização, dimensão, estrutura existente, perfil do entorno e demanda do mercado. Há imóveis com potencial para empreendimentos residenciais de alto padrão e outros adequados a projetos do programa Minha Casa, Minha Vida. Também existem oportunidades para varejo, serviços de saúde, self storage, retrofit e logística urbana. “É possível encontrar desde vocações residenciais voltadas ao Minha Casa, Minha Vida até projetos de alto padrão. Essa diversidade permite aproveitar diferentes ciclos do mercado imobiliário”, afirma Bordeaux.

No segmento logístico, o executivo ressalta que os imóveis não são voltados à implantação de grandes condomínios de galpões. Os terrenos possuem, em geral, áreas entre 500 e 10 mil metros quadrados e apresentam maior potencial para operações de última milha, conhecidas como last mile, e self storage. Essas estruturas podem funcionar como pontos de apoio para distribuição de produtos dentro das cidades, aproximando mercadorias dos consumidores e contribuindo para entregas mais rápidas.

Embora em alguns casos o principal valor esteja no terreno, parte dos imóveis possui construções robustas que podem ser reaproveitadas. Há propriedades com características semelhantes às de grandes lojas ou instalações de logísticas urbana, que podem ser adaptadas para atividades de varejo, saúde, self storage ou distribuição urbana. Em outras situações, a demolição e o redesenvolvimento completo do terreno podem representar a melhor alternativa. “Existem imóveis cuja estrutura construída pode ser aproveitada. Em outros, o valor está principalmente no terreno e na possibilidade de redesenvolvimento”, explica o diretor.

Processos de desmobilização de imóveis são frequentes entre grandes empresas, fundações e indústrias. No entanto, Bordeaux destaca que a concentração de um número elevado de ativos em um único proprietário torna o projeto pouco comum no mercado brasileiro. Normalmente, portfólios com ampla distribuição geográfica estão divididos entre diferentes proprietários ou investidores profissionais. Nesse caso, a concentração permite organizar a entrada dos imóveis no mercado e adaptar a comercialização às características de cada segmento.

Os ativos podem ser negociados individualmente ou reunidos em grupos, conforme o interesse dos compradores e a estratégia definida para cada conjunto. A diversidade do portfólio também exige conhecimento especializado. Um imóvel com vocação residencial precisa ser analisado de forma diferente de uma propriedade destinada à saúde, ao varejo ou à logística urbana.

A revisão dos portfólios imobiliários acompanha as transformações operacionais das empresas. Ao longo do tempo, organizações compram, constroem ou ocupam imóveis para atender às necessidades de determinado período. Manter um imóvel sem utilização representa capital imobilizado e despesas recorrentes. A venda ou o reposicionamento permite reduzir custos e direcionar recursos para a atividade principal da companhia. “A maioria das indústrias monetiza muito mais em sua operação do que mantendo um ativo parado”, observa Bordeaux.

Além dos ganhos financeiros, a desmobilização também pode contribuir para a requalificação urbana. Muitos desses imóveis estão em regiões consolidadas, com infraestrutura de transporte, comércio e serviços, onde praticamente não existem mais terrenos disponíveis. A transformação dessas propriedades pode introduzir novas moradias, atividades econômicas e serviços, além de estimular projetos de retrofit e redesenvolvimento.

Para Bordeaux, a principal força do portfólio está na combinação entre boas localizações, diversidade de tipologias e concentração dos ativos em um único proprietário. Esse conjunto permite direcionar cada imóvel para o uso mais adequado às demandas atuais do mercado e das cidades.

Para o setor de Facility, Property & Workplace, o movimento da Vivo deixa um recado do Real Estate, de que imóveis não devem ser avaliados apenas pelo custo de manutenção, mas pelo valor estratégico que podem gerar. Cabe ao gestor identificar espaços ociosos ou subutilizados, mensurar seus custos, analisar sua aderência às necessidades atuais da organização e contribuir para decisões de retrofit, reutilização, locação ou venda. Ao conectar operação, dados, mercado imobiliário e planejamento corporativo, Facilities deixa de administrar apenas o presente dos ativos e passa a participar ativamente da construção de seu futuro.