Por Léa Lobo

A transição energética acaba de ganhar um impulso concreto no estado de São Paulo. A Lei nº 18.403, sancionada em 18 de fevereiro de 2026 pelo governador Tarcísio de Freitas e publicada no Diário Oficial no dia seguinte, garante o direito de instalação de estações individuais de recarga para veículos elétricos em vagas privativas de prédios residenciais e comerciais. A regra entrou em vigor imediatamente e muda, na prática, a dinâmica de decisão dentro dos condomínios.

A nova legislação nasce a partir do Projeto de Lei nº 425/2025, aprovado pela Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo em dezembro do ano passado, encerrando uma longa novela de conflitos entre moradores e administrações condominiais. Até então, síndicos e assembleias frequentemente barravam pedidos de instalação por receio de sobrecarga elétrica, incêndio ou inadequação técnica. Agora, a negativa pura e simples deixa de ser uma opção sem fundamento técnico formal.


O direito é do morador e a responsabilidade da gestão 

A lei é clara ao assegurar o direito à instalação, mas impõe critérios técnicos rigorosos. A estação precisa ser fixa, certificada e compatível com a carga elétrica da unidade. Nada de extensões improvisadas, adaptadores ou carregadores portáteis ligados em tomadas comuns.

O projeto deve ser elaborado e executado por profissional habilitado, com emissão de ART ou RRT, e obedecer às normas técnicas como a Associação Brasileira de Normas Técnicas por meio da NBR 5410, além da NBR 17019 e da IEC 61851-1. Também há exigência de ponto de desligamento de emergência coletivo por pavimento e individual por estação, com sinalização adequada.

Outro ponto relevante é a comunicação prévia à administração. A convenção pode estabelecer padrões técnicos, mas não pode simplesmente proibir sem laudo técnico fundamentado. Em caso de recusa injustificada, o interessado poderá recorrer aos órgãos competentes.


Custo privado e impacto coletivo 

O morador arca com os custos da instalação individual e com a medição específica do consumo de energia, que pode ser feita por sistemas integrados ou aplicativos de wallbox. Por outro lado, o condomínio também pode optar por instalar pontos coletivos, desde que aprovados em assembleia, com rateio definido entre os condôminos.

Para novos empreendimentos aprovados após 19 de fevereiro de 2026, passa a ser obrigatória a previsão de capacidade elétrica mínima que permita futuras instalações. Ou seja, o tema deixa de ser opcional no planejamento imobiliário e entra definitivamente na agenda de incorporação e projeto.

Houve vetos do Executivo quanto a incentivos fiscais ou linhas de crédito. Também ficou delimitado que apenas carregadores Modo 3 e Modo 4 são permitidos em garagens internas, vedando Modos 1 e 2 por razões de segurança. A regulamentação técnica complementar ainda será detalhada por ato do governo estadual.


O alerta que não pode ser ignorado 

Facilities e Property Managers precisam entender que essa não é apenas uma lei sobre mobilidade elétrica. É uma lei sobre infraestrutura predial, segurança contra incêndio, gestão de carga elétrica e governança condominial.

Quem administra ativos imobiliários terá de revisar capacidade instalada, quadros elétricos, demanda contratada, contratos com concessionárias, planos de prevenção e combate a incêndio e até cláusulas de convenção condominial. A ausência de planejamento pode transformar uma inovação positiva em um passivo técnico e jurídico.

Mais do que cumprir uma exigência legal, a área de Facilities tem a oportunidade de assumir protagonismo. Mobilidade elétrica conversa diretamente com ESG, descarbonização, valorização imobiliária e experiência do usuário. Condomínios preparados tendem a se tornar mais competitivos e atrativos no mercado.

A pergunta não é se os carregadores vão chegar às garagens. Eles já chegaram. A pergunta estratégica é quem vai liderar essa transição com responsabilidade técnica, visão de longo prazo e inteligência operacional.

E aqui está o ponto decisivo. Quem atua em Facility e Property Management não pode ser apenas o gestor que reage à demanda. Precisa ser o profissional que antecipa, estrutura e protege o ativo. A Lei nº 18.403 é um convite claro para elevar o nível da gestão predial em São Paulo. Quem enxergar isso agora estará alguns quilômetros elétricos à frente.