Por Redação

Durante décadas, eficiência predial significava densidade. A pergunta era objetiva: quantas pessoas cabem por metro quadrado?

Em 2024 e 2025, os dados mostram outra prioridade. O debate passou a considerar uso real do espaço, intensidade energética, integração tecnológica e capacidade de adaptação ao trabalho híbrido.

Nova York, Londres e São Paulo ilustram essa virada. Em contextos diferentes, as três cidades revelam a mesma tendência: o metro quadrado precisa performar.

Nova York: Regulação acelera a inteligência operacional

A taxa de vacância de escritórios em Manhattan permaneceu acima de 20% ao longo de 2024. Segundo a CBRE, o índice fechou o ano próximo de 22%, refletindo a consolidação do modelo híbrido e a perda de competitividade de edifícios menos eficientes.

De acordo com a JLL, milhões de pés quadrados estão sendo direcionados para conversão residencial, especialmente em ativos Classe B e C. O mercado passou a diferenciar claramente edifícios de alta performance dos que exigem retrofit pesado.

A pressão regulatória ampliou essa divisão. A Local Law 97 impõe limites obrigatórios de emissão para edifícios acima de 25 mil pés quadrados. Segundo a prefeitura de Nova York, as multas podem chegar a US$ 268 por tonelada de CO₂ excedente. Estimativas oficiais indicam que cerca de 60% dos edifícios precisarão realizar melhorias até 2030 para evitar penalidades.

O impacto para o Facilities Management é direto:

• Monitoramento contínuo de consumo energético
• Integração de BMS e sensores de ocupação
• Recalibração de HVAC conforme uso real
• Manutenção preditiva orientada por dados

Em Nova York, ocupação inteligente virou questão de conformidade e de valuation.

Londres: Eficiência energética como critério de liquidez

Londres apresenta uma vacância menor, próxima de 9% no fim de 2024, segundo a JLL. Mas o número isolado não explica o cenário. A absorção está concentrada em edifícios com melhor desempenho ambiental.

Segundo o governo britânico, imóveis comerciais precisarão atingir classificação energética EPC B até 2030. Estimativas indicam que grande parte do estoque atual exige retrofit para cumprir essa meta.

A pressão também vem do mercado financeiro. De acordo com o GRESB, mais de 2.000 portfólios globais participaram da avaliação ESG em 2024, representando mais de US$ 8 trilhões em ativos sob gestão. Fundos passaram a exigir comprovação objetiva de intensidade energética e governança operacional.

Isso mudou a lógica contratual. Crescem acordos de FM vinculados a metas mensuráveis de:

• kWh por metro quadrado
• Redução de emissões
• Conforto térmico comprovado
• Uso efetivo do espaço

Em Londres, ocupação inteligente é critério de investimento.

São Paulo: O ajuste fino do modelo híbrido

São Paulo encerrou 2024 com vacância próxima de 18% nos principais eixos corporativos, segundo a Cushman & Wakefield. Regiões premium mantiveram maior resiliência, enquanto áreas secundárias enfrentaram maior pressão.

De acordo com a KPMG Brasil, mais de 70% das grandes empresas operam com modelo híbrido estruturado. A redução média de área locada desde 2022 varia entre 15% e 30%.

Estudos globais da CBRE mostram que escritórios híbridos frequentemente operam abaixo de 60% de ocupação média diária. Esse dado altera decisões de layout, contratos de serviços e planejamento de CAPEX.

O movimento mais visível inclui:

• Redução de posições fixas
• Ampliação de áreas colaborativas
• Sistemas de reserva de estações
• Ajuste de limpeza e manutenção à ocupação real

No contexto paulistano, o metro quadrado precisa justificar custo imobiliário elevado com uso mensurável.

Convergência global: FM como articulador de performance

Apesar das diferenças regulatórias e econômicas, os dados convergem em três pontos:

• A vacância tornou-se variável estratégica.
• ESG saiu do relatório e entrou na operação.
• Decisões passaram a ser baseadas em uso real, não em projeção histórica.

Relatórios da CBRE, JLL e Cushman & Wakefield mostram que ativos flexíveis, energeticamente eficientes e tecnologicamente integrados concentram maior absorção.

O papel do Facilities Management se amplia. O gestor deixa de atuar apenas na execução contratual e passa a influenciar desempenho energético, eficiência espacial e governança de dados.

A pergunta que emerge é direta: a ocupação do seu edifício está sendo medida com precisão ou ainda operada por suposição?

Nos principais mercados globais, o edifício que aprende rápido preserva valor. O que não mede tende a perder competitividade na mesma velocidade em que o mercado evolui.