Por  Léa Lobo

A Brookfield Properties é líder mundial em desenvolvimento e operação de ativos imobiliários de alta qualidade. Atua em todo mercado imobiliário, incluindo edifícios corporativos, shopping centers, multifamily, parques logísticos, hotelaria, entre outros, operando mais de 900 propriedades e quase 31 milhões de metros quadrados de imóveis em grandes metrópoles globais em nome da Brookfield Asset Management, uma das maiores gestoras de ativos alternativo do mundo. Com foco na sustentabilidade, compromisso com a excelência e o impulso para a inovação no planejamento, desenvolvimento e gestão de edifícios e seus arredores, a Brookfield Properties está reimaginando o mercado imobiliário comercial.

A gestão das propriedades é de responsabilidade do time de Operações, liderado por Alex Martins, que é um especialista experiente em gestão de ativos imobiliários, com mais de 30 anos de experiência na indústria. Possui habilidades em negociação, planejamento de negócios, gestão de instalações e contratos. Além da engenharia, possui um MBA em Estratégia Empresarial pela Universidade Federal do Rio de Janeiro e é pós-graduado em Retail e Shopping Centers pela Universidade de São Paulo. Atualmente, atua como Head de Operações, supervisionando uma carteira diversificada de propriedades em São Paulo, Minas Gerais, Paraíba e Rio de Janeiro, além dos parques logísticos do portfólio. 

Entre suas várias atribuições, Martins é responsável pela gestão operacional, financeira e de relacionamento com os inquilinos. Ao longo de sua carreira, Martins já passou por companhias como Hemisfério Sul Investimentos, Global Logistic Properties (GLP), Prosperitas Investimentos, Microsoft, Racional Engenharia e JLL.

Na sequência, o leitor acompanha a trajetória profissional dele e os seus atuais desafios e inovações no dia a dia da gestão:

Como você descreveria sua trajetória profissional e como ela o preparou para a posição atual na Brookfield Properties?

Iniciei minha trajetória nos edifícios AAA da Birman que começaram a ser desenvolvidos no Brasil, mas não havia especialistas para gerenciá-los. Eu tive o privilégio de ser treinado por um time de americanos que, naquele momento, já performava este tipo de ativo há tempos.  A cada novo ativo sempre temos oportunidade de aprendizado: nos edifícios novos, exercitamos a implementação de uma nova operação concomitantemente com o comissionamento e conhecimento de novas tecnologias. Já nos mais antigos, o foco é no Capex, retrofit e update do ativo, mantendo sua competitividade.

Com isto, após ter gerido ativos corporativos, assumi o WTC São Paulo e o D&D Shopping, onde descobri que a linguagem de Facilities para o varejo era diferente e decidi voltar para a escola me graduando em retail para melhor me comunicar com os clientes.

Por fim, cuidando do desenvolvimento de galpões na Racional e VALE, conheci o  mercado de ativos industriais e Centros Logísticos o que proveu experiência para eu cuidar dos portfolios da HSI e GLP. E, finalmente na Brookfield Properties, posso reunir e aplicar as experiências de ativos corporativos e industriais dentro dos portfólios, tendo em mente que o aprendizado deve ser reciclado e é infinito.

Quais são os principais desafios que você enfrenta na gestão de uma carteira diversificada de propriedades, afinal, a gestão de um triple A é diferente de um galpão?

O primeiro desafio é montar uma equipe multidisciplinar com experiência em cada tipo de ativo. Em seguida, elejo a correta identificação da vocação, as prioridades de cada local e o perfil dos clientes. Por fim, implementar os indicadores estratégicos de acordo com a supracitada vocação e inovar sempre que possível.

Como você equilibra as necessidades dos proprietários com as demandas dos inquilinos para garantir a satisfação de ambos os grupos?

O ponto de sucesso para isto é a proximidade com o inquilino  e, ao mesmo tempo, com a operação. Desta forma, o FM traz real visibilidade das demandas orquestrando-as entre os inquilinos e proprietários. 

Como está estruturada sua equipe e como aborda a gestão operacional e financeira das propriedades sob sua responsabilidade?

Tenho um time multidisciplinar pela variedade de ativos imobiliários e utilizo os padrões de gestão a vista  tantos nas iniciativas operacionais quanto nos budgets (Opex e Capex). Estes últimos geridos periodicamente com análise de histórico e tendências, controlando os desvios e buscando soluções. O FM deve saber onde está aplicado cada centavo de sua operação.

Nos contratos, você conta com o apoio de gerenciadoras de propriedades terceirizadas. Como funciona essa gestão conjunta e qual é a sua abordagem para identificar e implementar oportunidades de melhoria nas propriedades que gerencia com “o olho do dono”?

Nosso modelo baseia-se na gestão da operação por meio de terceirização com aplicação de rígidos padrões da Brookfield Properties. Eles abrangem pilares como: gestão financeira, melhores práticas e inovações, divulgação para os demais ativos do portfólio, Saúde e Segurança do Trabalho, Segurança integrada e Compliance. Para o controle, utilizamos APP’s e ferramentas eletrônicas com auditorias sistemáticas.

Com a crescente digitalização e automação, como você vê o papel da tecnologia na gestão de ativos imobiliários e quais iniciativas têm sido implementadas nesse sentido?

Eu costumo dizer para meu time que Inovação não deve ser confundida com tecnologia. Esta última é a “ferramenta para inovar” e, sim, funciona. Resumidamente, tínhamos uma necessidade de vagas externas em um parque logístico e resolvemos por meio do desenvolvimento de um software de controle de acesso conectado ao CFTV, com check do motorista e da autorização de acesso do locatário. O resultado foi o custo evitado de um investimento de arquitetura por uma inovação com inteligência artificial. 

Quais são as tendências mais significativas que você observa no setor imobiliário atualmente e como elas estão influenciando suas estratégias de gestão?

Destaco a forte redução do home office nos ativos. Temos medições anteriores ao período de pandemia e hoje a ocupação aumentou na comparação com 2020. Há  dias que a demanda está acima de 100%. Consequentemente, a volta aos escritórios com novas formas de ocupação como espaços colaborativos (salas de reunião “internas”, amenities, foccus rooms, cafeterias etc.), demandando um espaço maior por usuário. Para os ativos industriais, a demanda pelas operadoras de e-commerce continua firme aliada a uma busca de ativos próximos às grandes capitais, reduzindo os percursos, tempo de entrega e emissões de carbono.

Nossa estratégia visa adequar os ativos à esta tendência, ou seja, estendo as iniciativas às áreas comuns, ativando-as com amenities, móveis para reuniões nos locais externos, criando alamedas de serviços, trazendo food trucks e feiras diversas para os locatários. Neste ponto conectamos com as iniciativas de ESG, principalmente às ligadas ao pilar “S” (social).

Como você avalia a importância do desenvolvimento sustentável na gestão de propriedades, as certificações e quais medidas têm sido adotadas nesse sentido?

Partindo para o pilar “E” do ESG, nosso foco é garantir que a operação está cuidando das pessoas e do meio ambiente. Para isto, buscamos certificações como LEED O&M, WELL Healh&Safety, FITWel, e, recentemente, conquistamos a Certificação LEED Zero Carbon para cinco empreendimentos de escritórios, sendo as primeiras em torres corporativas na América do Sul a terem esse certificado.

A visão de Urban Facility Management - uma disciplina que tem se tornado cada vez mais importante devido ao crescimento urbano acelerado e à necessidade de otimização dos recursos e infraestruturas urbanas para enfrentar desafios como congestionamento, poluição, segurança e qualidade de vida - já faz parte da sua visão de gestão compartilhada com outras propriedades? Já desenvolveu algum projeto?

Esta visão está em nosso radar sempre. No Parque da Cidade, temos a certificação LEED Neighborhood and Development. Esta certificação combina os princípios do novo urbanismo, do crescimento inteligente e dos edifícios sustentáveis, e está voltada especialmente para o desenvolvimento de bairros e comunidades (GBC). Neste racional, as iniciativas integram tanto as empresas do empreendimento como moradores e visitantes da região.

Na região da Faria Lima, estamos desenvolvendo uma  associação com o objetivo de cuidar da área, das pessoas e aproximar o poder público gerando ações que beneficiem todos. Aqui destaco que, ao lançarmos a iniciativa, foi positiva a adesão na aprovação das ações quanto de seu budget, o que as torna sustentáveis e , porque não dizer, perenes.
Nos ativos Multifamily, implementamos a posição do “gerente de comunidade”, e uma de suas atribuições é ativar as áreas comuns conectando pessoas e famílias.

Ainda temos um caminho a percorrer no sentido de vencer o paradigma de que estas ações são investimentos - e não despesas - as quais beneficiam pessoas e meio ambiente, mas chegaremos lá!

Como você enxerga o futuro da gestão de propriedades comerciais no Brasil e quais são suas expectativas para os próximos anos?

Aqui na Brookfield Properties, partimos do conceito de agregar valor aos ativos sempre. Este racional protege o tempo de vida do ativo, reduz reinvestimentos, retém os atuais locatários e atrai novos agregando diretamente valor aos investidores.

Agora, fale um pouco sobre Alex Martins: hobbies, família, viagens e o que desejar.

Minha gestão de tempo prioriza estar com a família, um bom restaurante e, sempre que possível, uma viagem. Esta última realmente nos faz desligar. 

Também leciono disciplinas relativas à Real Estate e Facilities Management que me deixam antenado. As aulas colaborativas geram trocas incríveis. Em paralelo, meu pai me ensinou: “estudo é investimento”. Desde uma leitura de livro à um MBA, nunca podemos parar de estudar.

Por fim, deixe uma mensagem para seus pares profissionais do mercado.

Enxergo de forma muito otimista o futuro das operações prediais. Sempre costumo dizer aos meus alunos que na crise, os FM’s são procurados para prover solução para reduções de custo sem afetar a qualidade; enquanto nos períodos de alta, somos procurados para descobrir inovações, tecnologias, diferencias, sempre mantendo a gestão de custos protegida. Um exemplo claro da minha análise foi a pandemia. Enquanto todos estavam em casa, os times de FM e serviços estavam mantendo os ativos operacionais, ao mesmo tempo em que  contingenciavam a futura volta aos escritórios, ou seja, nossa área está cada vez mais demandada e de importância cada vez mais estratégica nas instituições. Estudem, preparem-se e voem!

Em meio a um cenário imobiliário em constante evolução, Alex Martins destaca-se pela sua abordagem inovadora e sustentável na gestão de propriedades. Com uma carreira marcada pela versatilidade e pelo compromisso com a excelência, Martins demonstra que o sucesso na gestão de ativos imobiliários não se resume apenas ao conhecimento técnico, mas também à capacidade de adaptar-se às novas demandas do mercado e às necessidades dos clientes. Suas iniciativas em prol da sustentabilidade e da inovação tecnológica refletem um olhar atento às tendências futuras, posicionando a Brookfield Properties na vanguarda do setor. Para os profissionais da área, a trajetória de Martins serve como inspiração e lembrete da importância do aprendizado contínuo, da visão estratégica e da gestão focada no desenvolvimento sustentável. À medida que enfrentamos os desafios e oportunidades do futuro, a liderança e as ideias de Alex Martins continuarão a influenciar positivamente o mercado imobiliário, contribuindo para a construção de espaços que harmonizam inovação, sustentabilidade e bem-estar.