O texto substitutivo da revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo possui como um dos principais pontos o adensamento populacional. Um plano diretor eficiente, para Marcelo Volker, sócio-fundador da VMV Real Estate Consulting, deve considerar os princípios do desenvolvimento sustentável, como a preservação do meio ambiente, a promoção da mobilidade urbana sustentável, a utilização de energias renováveis e a redução do impacto ambiental, promovendo o ordenamento do crescimento urbano, definindo áreas para uso residencial, comercial, industrial e de preservação ambiental. "Isso pode ajudar a evitar a expansão descontrolada da cidade e a promover um desenvolvimento mais equilibrado", analisa.

Prédios nos eixos de transporte

O novo Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo aumentou de 600 para 700 metros o raio das estações de metrô e trem, onde é possível construir prédios sem limite de altura com um potencial construtivo, podendo chegar a 14 vezes o tamanho da área adquirida. No caso dos corredores de ônibus, esse raio teve o aumento de 300 para 400 metros.

Prédios mais altos

Atualmente, as construtoras podem fazer prédios com área útil duas vezes maior que a do terreno, mas a primeira versão do novo documento amplia o coeficiente para três vezes o tamanho do terreno. Caso as mudanças sejam sancionadas, essas valem até 2029.

Excesso de unidades compactas à venda

"São Paulo, decorrente de medidas tomadas no plano anterior, já sofre com um excesso de unidades compactas à venda, com projeção para 200 mil unidades em super oferta. Estas unidades compactas estão nas áreas mais nobres da cidade e no centro, áreas já conhecidas por fluxo de trânsito difícil. A conta é simples: toda medida tomada autorizando aumento de potencial construtivo (altura de edifícios e volume de unidades) e qualquer medida que autoriza a construção de unidades compactas (como as conhecidas unidades de 10m2 a 30m2 que viraram febre nos últimos anos) aumentam o número de moradores por m2, pessoas que vão utilizar de uma infraestrutura urbana que não está preparada para aumento de carga", ressalta Marcelo Volker.

Transferência do Direito de Construir

O plano também incentiva a Transferência do Direito de Construir (TDC) entre o proprietário de um imóvel tombado e um investidor que queira construir em outro local. Uma das mudanças permite que imóveis tombados, que já transferiram o direito de construir, possam fazer uma nova transferência após 10 anos.

Inclusão social, mercado imobiliário e desenvolvimento da cidade

Segundo Volker, um plano diretor deve incentivar a participação da comunidade nas decisões sobre o desenvolvimento da cidade, por meio de consultas públicas, audiências e outros mecanismos de participação cidadã. "Isso permite com que os moradores expressem suas opiniões e contribuam para a definição das diretrizes urbanas, devendo possuir como objetivo promover a inclusão social, garantindo o acesso igualitário aos serviços públicos, equipamentos urbanos e infraestrutura", completa.

A única avaliação possível, quando falamos do caso do TDC, é que o novo plano possui inclinação ao favorecimento do mercado imobiliário e não à ordenação da cidade. "O direito de construir deveria ser inalienável ao imóvel que produziu este direito. A criação de um comércio de direito de construir, somente permite a abertura de brechas no desenho da urbanização da cidade que, juntamente com a outorga onerosa, traz empreendimentos incompatíveis para certas áreas da cidade", diz Volker.

Para concluir, Marcelo Volker explicita seu ponto de vista: "somos totalmente a favor do crescimento do mercado e de todos os incentivos possíveis ao setor, contudo, o que o novo plano não considerou é que os efeitos urbanísticos do plano de 2014 ainda não foram consolidados. O volume expressivo de empreendimentos compactos com foco em locação e a verticalização dos principais bairros de São Paulo, mesmo antes das tomadas de decisão atuais, já projetariam uma próxima década desafiante para a administração da cidade. A ampliação dos limites permitirá, sim, a criação de novos empregos e a viabilização de novos empreendimentos, contudo, adicionará mais pressão para o desenvolvimento de um plano de requalificação da infraestrutura de saneamento, meio ambiente e transporte da cidade".