Uma taxa de vacância de 14,8% normalmente sugeriria que empresas à procura de escritórios encontram boas opções para escolher. Em Belo Horizonte, Curitiba, Salvador, Recife e Fortaleza, porém, esse número conta apenas parte da história. Uma análise publicada pela CBRE Brasil mostra que boa parte dos espaços vazios está justamente em edifícios mais antigos, enquanto imóveis modernos e bem localizados começam a ficar mais disputados.

O movimento lembra uma diferença que a InfraFM mostrou recentemente no mercado paulistano. Na matéria Mais da metade dos escritórios vagos de São Paulo está fora da disputa por inquilinos, dados da SiiLA revelaram que mais da metade da área disponível analisada permanecia sem ocupação havia pelo menos três anos. São levantamentos diferentes, com metodologias próprias, mas ambos ajudam a mostrar por que a taxa geral de vacância não explica sozinha a situação de um mercado.

O espaço existe, mas nem sempre é o espaço procurado
Nas cinco capitais analisadas pela CBRE, a vacância média está em aproximadamente 14,8%. O detalhe que muda a leitura é a idade desse estoque. Em quatro dos cinco mercados, a maior parte dos espaços vazios está concentrada em prédios construídos antes de 1990.

Isso não significa que um edifício antigo seja necessariamente inadequado. Significa que parte da oferta disponível pode competir em condições diferentes dos empreendimentos mais recentes, especialmente quando entram na comparação infraestrutura tecnológica, sistemas prediais, eficiência, configuração das lajes e localização.

A diferença já aparece nos indicadores de algumas cidades. Curitiba e Belo Horizonte estão com as menores taxas de disponibilidade registradas pela CBRE em 12 e 10 anos, respectivamente.

No caso de Belo Horizonte, a pressão se concentra principalmente em Savassi, Lourdes e Funcionários, bairros próximos à região central que formam um dos principais polos de escritórios, serviços e atividades empresariais da capital mineira. Em levantamento anterior, a CBRE registrou nessa área vacância de 7,9% entre edifícios com ar-condicionado central, o menor nível em uma década.

Em Curitiba, outro indicador mostra como os espaços novos encontram demanda rapidamente. Segundo a CBRE, 25% dos escritórios entregues no último semestre já chegaram ao mercado com ocupantes contratados. Na prática, uma parcela da oferta nova sequer ficou disponível para uma disputa posterior entre interessados.

Poucos prédios novos entram nessa conta
A situação ganha peso porque a reposição do estoque será pequena. Todo o volume de novos escritórios previsto para os próximos dois anos nessas cinco capitais representa apenas 2,3% da área já existente, de acordo com a CBRE.

A consultoria relaciona essa baixa produção ao aumento dos custos de construção. O INCC, índice que acompanha a evolução dos custos da construção civil, acumulou cerca de 50% de alta entre o início de 2020 e o fim de 2025. Com obras mais caras, novos projetos corporativos passaram a enfrentar uma conta mais difícil para sair do papel.

Ao mesmo tempo, existe demanda. Serviços e setor público chegam a responder por 75% das ocupações de grandes áreas identificadas pela CBRE nesses mercados. Em Salvador, um dos movimentos citados pela consultoria foi a ocupação de mais de 31 mil m² pelo Tribunal Regional do Trabalho. No Recife, aparecem secretarias de governo, além de empresas dos setores financeiro e de saúde.

Esses exemplos também ajudam a evitar outra interpretação: os números não demonstram uma migração generalizada de empresas de São Paulo e Rio de Janeiro para outras capitais. O que aparece nos dados é uma demanda regional encontrando uma oferta limitada de determinados tipos de imóvel.

Vacância deixa de responder sozinha à pergunta
A comparação com São Paulo ajuda a enxergar um fenômeno mais amplo. No mercado paulistano analisado pela SiiLA, parte relevante do estoque permanece vazia durante anos mesmo enquanto novas locações continuam acontecendo. Nas cinco capitais observadas pela CBRE, a diferença aparece por outro ângulo: há área vaga, mas uma parcela importante está em edifícios mais antigos, enquanto os imóveis considerados de maior qualidade enfrentam disponibilidade menor.

Isso muda a leitura de um indicador bastante utilizado no mercado imobiliário. Dizer que uma cidade tem 14,8% de vacância informa quanto espaço está vazio, mas não responde quantos desses metros quadrados atendem ao tamanho, à localização e às características técnicas procuradas por determinado ocupante.

Com apenas 2,3% de novo estoque previsto para os próximos dois anos, essa diferença tende a continuar no centro das negociações nas capitais acompanhadas pela CBRE. Antes da discussão sobre quanto espaço existe, os números levantam uma pergunta mais específica: quanto do espaço disponível continua efetivamente competitivo para quem está procurando um novo escritório?

Como construímos este material
Esta matéria foi elaborada principalmente com base na análise publicada pela CBRE Brasil sobre os mercados de escritórios de Belo Horizonte, Curitiba, Salvador, Recife e Fortaleza. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].