Por: Léa Lobo

Nesta entrevista tivemos o privilégio de conversar com Walter Luiz Monteiro Cardoso, que é formado em Engenharia Civil pela UNESP e tem especialização em Matemática Financeira na Fundação Getúlio Vargas. O executivo começou sua carreira na CBRE em 1985 e passou por diversos setores antes de chegar à presidência da companhia. Foi responsável pelo departamento de desenvolvimento de novos projetos (1985-1989) e diretor de investimentos entre 1989 e 1994, colocando a empresa como líder dentro deste setor no Brasil.

Como Managing Director (1994-1998), Cardoso consolidou todas as linhas comerciais de negócios no Brasil, auxiliando com a implementação de vários departamentos, tais como Locações, Industrial, Serviços Corporativos, Pesquisa, Investimento e Valoração. Assumindo o papel de presidência em 1998, após a fusão de Richard Ellis e a CB Commercial, Cardoso combinou todas as linhas de atuação da empresa e obteve um lugar de liderança em todas essas áreas de mercado. 

A partir de 1999, ele adicionou uma nova linha de negócios à CBRE / Serviços, dedicada exclusivamente às áreas de Gerenciamento de Projetos, Property Management e Facilities Management, que atualmente se destacam no mercado. Hoje ele é responsável pelas orientações estratégicas e desempenho dos escritórios da empresa em todo o país e supervisiona uma equipe de mais de 1.000 profissionais, fornecendo soluções para clientes, incluindo investidores, desenvolvedores e ocupantes.

A CBRE é conhecida por ser a maior empresa de serviços imobiliários comerciais do mundo. Fundada em 1773 em Londres, iniciou suas operações no Brasil em 1979 e, atualmente, está presente em mais de 100 países, com mais de 500 escritórios pelo mundo, sendo 6 deles no Brasil. Oferece uma ampla gama de serviços integrados em território nacional, contemplando investidores, incorporadores, proprietários, assim como ocupantes. Atua no mercado imobiliário com soluções em avaliações, consultoria, gerenciamento de transações, gestão de carteiras imobiliárias e propriedades. É conhecida pela sua diversidade de ativos, sendo eles: terrenos, escritórios, industrial e logístico, data center, varejo, hotéis, multifamily (residencial), saúde e educação. Agora, acompanhe nossa conversa:

Com 3 décadas de vivência profissional, na sua visão, como está o mercado imobiliário?
Se você olhar para o mundo, estamos todos no mesmo contexto, todos vivenciando um momento instável, mas ao mesmo tempo com oportunidades. O segmento corporativo está retomando bem no Brasil, com taxas de vacância reduzindo principalmente na região da Av. Faria Lima e Marginal Pinheiros, em São Paulo. Aliás, desde a época em que surgiu a Internet havia boatos de que os escritórios estavam no fim de seus dias e isso nunca ocorreu. A volta foi marcada inicialmente por alguns dias por semana no escritório depois veio a chamado Híbrido parte em casa parte no escritório e agora estamos com a maior parte das pessoas dentro do escritório, numa crescente retomada no Brasil.

O residencial está indo muito bem, observamos que as incorporadoras aproveitaram as resultantes da pandemia, que permitiu que pessoas quisessem comprar uma casa nova, morar bem e de forma mais saudável, o que foi o divisor de água para este crescimento. O multifamily, encaixado agora no commercial real estate, está na onda do momento, onde você tem, por exemplo, uma construção composta por múltiplas unidades controladas por um mesmo investidor ou grupo de indivíduos que tem o objetivo de locação desses espaços, como prédios, lofts, espaços residenciais, conjuntos habitacionais ou condomínios fechados, que hoje já representa uma fatia de 30% - 35% do montante do negócio imobiliário no mundo. Veja o setor hoteleiro, que na pandemia sofreu e agora está voltando forte e com preços mais elevados de tarifas. Outro segmento que mantém crescimento é o de galpões logísticos, por motivos óbvios devido ao aumento do e-commerce, com volumes de absorções fortes principalmente nos Estados Unidos, Europa, Ásia e no Brasil. Aqui temos a chegada das empresas Chinesas entre outras empresas do varejo que estão chegando para ocupar galpões. O setor de galpões estava muito forte, continua forte, afetado apenas por questões de crédito devido à alta taxa de juros, no contexto Brasil.

Mas vamos crescer?
Sem dúvida. Embora gerenciando as contingências internas e externas, como o aumento dos juros, alta da inflação, guerras, impasses entre países, que impactam as economias. Tivemos o caso da Americanas aqui no Brasil, as intervenções do FED, o colapso do Silicon Valley Bank, intervenção no Signature Bank de Nova York e agora os relatórios financeiros que complicam a vida de Bancos gigantes, os lay-off e dispensas de funcionários em grandes empresas de tecnologia, todas questões que impactam os mercados. Temos um mercado e suas volatilidades institucionais, onde teremos segmentos que decrescem e outros que crescem. Veja que atualmente ainda existem vários projetos corporativos em construção acreditando no mercado. Eu acredito que teremos uma volta gradual no segmento de escritórios e chegaremos a ver uma baixa na vacância e este mercado certamente se acomodará até 2025 e com um adicional de workplaces com perfil diferente de ocupação muito mais aconchegante e integrativo, para receber os funcionários em ambientes atrativos e colaborativos e maiores o que compensara eventuais contingentes no conceito Híbrido. Todos nós que trabalhamos desejamos estar em ambientes modernos, projetados com inclusão de muita tecnologia e conforto, a exemplo deste novo escritório da CBRE que tem proporcionado uma experiência maravilhosa para todos nós. Temos orgulho de trazer nossos clientes aqui. Acompanhamos muitos arquitetos e seus projetos nos espaços corporativos e tem soluções de integração, perspectivas maravilhosas de acomodações modernas para o trabalho. Eu mesmo, que fiquei em casa durante a pandemia, onde eu realizava uma série de reuniões online, uma atrás da outra e trabalhando duas vezes mais, devido à pressão ocasionada pelo momento e retomar para um escritório diferenciado é muito bom. Para mim, foi uma opção muito saudável porque permite a convivência com todos da empresa.

Nossas cidades envelhecem e trazem oportunidades de retrofit prediais, concorda?
Eu não tenho dúvida que temos vários casos de retrofit muito vitoriosos em vários endereços, principalmente onde não se tem mais terrenos disponíveis. Vejo regiões que tem várias oportunidades de Retrofit pela escassez de terrenos e/ou modernização até para acolher outras tipologias de negócios como o educacional e o hospitalar. Muitos espaços inclusive sendo adaptados para coworking para atender a demanda de pessoas que querem estar em um escritório de qualidade e próximo de suas moradias, em função das questões críticas da mobilidade urbana.

Aliás, os coworking já superaram a crise da alta vacância?
Eu acho que eles já superaram a crise. Eles já superaram o momento da pandemia e a ocupação deles aumentou muito. Nós, inclusive renovamos contratos, em vários prédios que administramos com os players desse segmento. Isso porque as pessoas querem sair de casa e somado as questões da mobilidade urbana, os coworkings são uma boa opção. 

E o gerenciamento de facilidades, é um bom negócio?
Essa é uma pergunta muito oportuna porque nós estamos mudando bastante a nossa área de gerenciamento aqui e olhamos muitas coisas em outros países e tendo absoluta certeza de que é um segmento potente, a exemplo do que acontece tanto nos Estados Unidos como na Europa. E no Brasil não é diferente em amplitude de oportunidades, por isso nós estamos reformulando a área, investindo e incorporando muito mais tecnologias para fazer os serviços, os controles e a infraestrutura funcionem do jeito certo nos espaços de trabalho. Outro ponto é que vamos trabalhar ainda mais forte no IMS - Integrated Management Services, com o objetivo de integrar os serviços na conta do cliente.  Falar sobre IMS no Brasil parece uma coisa meio abstrata, fora do Brasil isso é uma coisa tão comum não apenas no segmento corporativo, mas também no residencial. E essa maturidade de gestão de Serviços não pode ser uma realidade apenas das grandes companhias internacionais, mas do mercado brasileiro como um todo. Sem um gerenciamento de facilidades eficiente, certamente as companhias perdem parte de sua lucratividade quando observado o seu impacto na última linha do balanço.