O retrofit ganhou escala no Centro de São Paulo. Em julho de 2026, a Prefeitura contabilizava 49 edifícios em processo de requalificação, que somavam 5.238 moradias previstas, enquanto outros 15 imóveis já haviam concluído as intervenções. Em agosto, um novo chamamento acrescentou R$ 200 milhões aos recursos destinados a apoiar projetos na região.

O avanço transforma o Centro em um teste de escala para uma questão que acompanha a recuperação de edifícios antigos: quais imóveis conseguem, de fato, sustentar outro ciclo de uso. O incentivo ajuda a fechar a conta da obra, mas não muda a geometria do prédio, a posição das instalações, a capacidade da estrutura ou a forma como o imóvel terá de funcionar depois da entrega.

É também por isso que o Centro concentra essa discussão. A política municipal procura reaproveitar um estoque construído dentro de uma região que já dispõe de transporte, serviços e infraestrutura urbana, em vez de tratar a requalificação apenas como intervenção isolada no edifício. Criado pela Lei Municipal 17.577/2021, o Programa Requalifica Centro concede incentivos fiscais e edilícios, enquanto a Subvenção Econômica dispõe de R$ 1 bilhão e pode financiar até 25% do valor das obras, conforme os critérios do programa.

Em 2026, a regulamentação foi atualizada e a área elegível consolidada para alcançar diferentes partes da região central. O movimento aumenta o universo potencial de projetos, mas também torna mais visível uma distinção importante: tornar um prédio elegível para conversão não significa torná-lo tecnicamente adequado a ela.

Nem todo prédio antigo é um bom candidato
Estrutura, altura entre pisos, profundidade das plantas, circulação e espaço para novas instalações interferem diretamente na possibilidade de adaptar um imóvel. Em uma conversão de escritórios para habitação, por exemplo, áreas muito profundas podem dificultar iluminação e ventilação dos ambientes, enquanto a configuração existente pode exigir intervenções extensas para acomodar instalações hidráulicas, acessibilidade, segurança e circulação.

A Citas, empresa voltada à regeneração urbana, afirma ter analisado mais de 300 prédios em busca de imóveis cuja estrutura e localização permitam um novo ciclo de uso. Esse tipo de triagem ocorre antes da obra: quanto maior a necessidade de reconstruir o edifício para fazê-lo funcionar de outra maneira, mais difícil se torna justificar o reaproveitamento apenas pela localização ou pelo valor de aquisição.

Um dos casos concluídos é o antigo Edifício Chrysler, na Praça da República. Projetado por Jacques Pilon e construído no fim dos anos 1940 para escritórios e comércio, o prédio atravessou mais de sete décadas no Centro antes de passar por retrofit e ser convertido para uso residencial. Segundo a Prefeitura de São Paulo, o imóvel passou a receber 283 unidades habitacionais e equipamentos de menor consumo de água e energia.

Mudar o uso significa mudar o edifício
Quando um prédio de escritórios se transforma em residencial, a alteração não termina na planta dos apartamentos. O novo uso muda consumo de água e energia, ventilação, segurança contra incêndio, acessibilidade, elevadores, áreas comuns e padrões de circulação. Sistemas originalmente dimensionados para uma ocupação concentrada no horário comercial passam a responder a demandas distribuídas ao longo das 24 horas.

Em São Paulo, o Decreto 65.233/2026 reconhece parte desse conflito. A norma permite soluções alternativas quando limitações estruturais tornam tecnicamente inviável o atendimento integral de determinadas exigências, desde que o projeto demonstre melhoria efetiva nas condições de higiene, salubridade, acessibilidade e segurança e obtenha as aprovações necessárias. A flexibilização abre caminho para edifícios que não poderiam ser tratados como construções novas, mas mantém a necessidade de justificar tecnicamente as adaptações.

Nova York enfrentou um problema parecido ao tentar transformar escritórios e outros imóveis subutilizados em moradia. Durante anos, as regras restringiam quais edifícios poderiam ser convertidos, principalmente de acordo com a data de construção e a localização. Com o City of Yes for Housing Opportunity, aprovado para ampliar a oferta habitacional, a cidade passou a permitir conversões em um universo maior de prédios e áreas.

A mudança regulatória aumenta o número de imóveis que podem entrar no radar, mas não transforma automaticamente esses edifícios em bons candidatos ao retrofit. Um prédio pode estar liberado para mudar de uso e, ainda assim, ter plantas profundas, pouca entrada de luz natural, circulação inadequada ou dificuldade para receber novas instalações. É a mesma separação que começa a aparecer no Centro de São Paulo: uma coisa é permitir e incentivar a conversão; outra é o edifício conseguir suportá-la.

Essa diferença continua depois da obra. Quando o prédio volta a ser ocupado, decisões tomadas para viabilizar a conversão passam a aparecer na operação. Equipamentos muito específicos podem aumentar a dependência de fornecedores, instalações de difícil acesso exigem mais tempo de manutenção e áreas técnicas reduzidas podem dificultar inspeções e futuras substituições. O retrofit, portanto, não termina na entrega: parte de sua viabilidade só aparece quando o novo uso entra em funcionamento.

O teste começa depois da conversão
O caso de Nova York ajuda a colocar os projetos paulistanos em perspectiva. Nos dois contextos, a flexibilização regulatória amplia a quantidade de imóveis que podem ser considerados para conversão, mas não elimina as restrições impostas pelo próprio edifício. Profundidade da planta, estrutura, circulação, instalações e qualidade dos espaços resultantes continuam determinando quais imóveis conseguem absorver um novo uso sem exigir reconstruções que comprometam a lógica do retrofit.

Com dezenas de projetos avançando ao mesmo tempo, o Centro de São Paulo começa a produzir uma segunda camada de informação, que aparecerá depois das inaugurações. O comportamento dos edifícios em uso, a manutenção dos sistemas e os custos recorrentes mostrarão quais conversões conseguiram transformar um imóvel antigo não apenas em um prédio renovado, mas em um ativo capaz de sustentar outro ciclo de operação.

Como construímos este material
Esta matéria foi elaborada com dados e regulamentações da Prefeitura de São Paulo sobre o Requalifica Centro e a Subvenção Econômica, informações divulgadas pela Citas e documentos públicos da Prefeitura de Nova York sobre conversão de edifícios não residenciais em moradia. O caso internacional foi utilizado como comparação regulatória e física, sem pressupor equivalência entre os mercados. Informações corporativas foram tratadas como dados das próprias empresas. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].