Por Érica Marcondes

Devagar o mercado imobiliário corporativo de São Paulo vai dando sinais de recuperação. Além de registrar uma absorção líquida de aproximadamente 40 mil m neste segundo trimestre, segundo a SiiLA Brasil, o setor ganha fortes candidatos a se tornarem novos cartões-postais da cidade. Escolhemos três deles para explorar nessa reportagem: Santos Augusta, Edifício Roberto Marinho Square e Edifício Grande Ufficiale Evaristo Comolatti.

Santos Augusta

Um edifício de uso misto comercial, com qualidade triple A, que traz uma combinação única de escritórios, teatro, restaurante e bar, além de um lobby lounge no piso térreo. Os diversos usos do empreendimento ampliam os horários de funcionamento do Santos Augusta, privilegiando qualidade de vida, escala humana e segurança. Essa sinergia torna o empreendimento mais ativo, vivo e pulsante.

Projetado por Isay Weinfeld, responsável por produtos imobiliários renomados no Brasil e no mundo, o Santos Augusta é um projeto arquitetônico moderno e sofisticado, diferente de tudo que existe na região. Ele está situado na esquina da Rua Augusta com a Alameda Santos – daí o simbolismo do nome.

“A torre compõe-se de quatro volumes superpostos – de tamanhos, texturas e alinhamentos distintos. Elevada em relação ao térreo, ela encontra apoio em quatro pilares apenas, além do volume estrutural a abrigar o lobby e as caixas de circulação vertical, mantendo o piso ao nível da rua, livre e aberto, como uma praça que se abre em extensão da calçada”, detalha o arquiteto.

Destinado a empresas que desejam se estabelecer na região da Avenida Paulista e que procuram um espaço com design, sustentabilidade e forte imagem corporativa, o empreendimento possui design sustentável e pré-certificação LEED Gold. A iluminação natural proporcionada pelos terraços em todos os andares, além de oferecer um ambiente mais agradável para seus usuários, economiza energia. A maximização das áreas verdes, compostas de espécies nativas brasileiras, ajuda no controle da poluição. Além disso, o reaproveitamento da água é outro ponto que torna o edifício sustentável. Todos esses atributos criam uma importante simbiose entre o prédio e a cidade.

São 14 andares de escritórios e no máximo dois conjuntos por andar com a finalidade de oferecer um ambiente de trabalho extremamente agradável e sofisticado. Seus espaços são luminosos e possuem varandas com plantas e uma vista privilegiada dos Jardins. Todos os andares possuem layout flexível para acomodar as mais diversas necessidades. Além disso, o Santos Augusta oferecerá serviços de hospitalidade antes vistos apenas em hotéis:

• Lobby de entrada como um grande foyer, com vintage room, jardim interno e um elegante café & bar;

• Free wi-fi em todas as áreas comuns do prédio, para inquilinos e visitantes;

• In Dining Service – o restaurante terá um cardápio exclusivo para servir os escritórios.

Lazer e entretenimento

Um elegante Café & Bar integrado ao lobby no piso térreo é a porta de entrada do empreendimento. Com mobiliário vintage original dos anos 1950 e 1960 e uma carta de cafés e drinks clássicos, é o lugar perfeito para encontros informais, que vai desde um café da manhã até o happy hour. Um lugar onde o trabalho encontra o prazer. Sem falar no Tatini Restaurante, comandado por três gerações de profissionais voltados para a gastronomia de qualidade: Fabrizio Tatini, Mario Tatini e Thiago Tatini.

Com capacidade para 230 lugares, o teatro também é assinado por Isay Weinfeld, que conferiu versatilidade ao projeto. A configuração flexível aliada ao que há de mais moderno em conforto e tecnologia permitirá a realização dos mais diferentes tipos de espetáculo: dança, pocket shows, peças de teatro, performance art, moda, cinema e eventos corporativos. O espaço será ainda equipado com sistemas sofisticados de iluminação e sonorização, específicos para gravação e transmissão ao vivo de conteúdo.

“O DNA da REUD é composto de uma mistura de elementos simples: entendemos as pessoas, ligamos umas às outras, respeitamos culturas, antecipamos desejos e contribuímos para um futuro melhor”, comenta Fernando Tchalian, CEO da REUD, incorporadora do edifício.

Outro ponto de destaque do empreendimento diz respeito às características prediais que visam economia de recursos e maior performance à operação:

• Redução de consumo de água: A grande contribuição para esta redução é a utilização de água de reúso proveniente da coleta de água de chuva e dos drenos de ar condicionado. Aliado ao uso de metais sanitários de baixo consumo, a redução total prevista é de mais de 40% do consumo.

• Paisagismo: Utilização de água de reúso, plantas de espécies com baixa demanda de água e sistema automatizado de irrigação contribuem para uma redução de cerca de 50% no consumo do recurso hídrico.

• Redução de consumo de energia: A economia de energia é determinada pelos requisitos de projeto, com a escolha de equipamentos mais eficientes, vidros com eficiência solar diferenciada para diminuir o consumo com ar condicionado, luminárias com baixo consumo e a utilização de luz natural para diminuir o consumo com iluminação artificial em parte do dia. Neste último requisito, a arquitetura do Santos Augusta beneficia a economia pelo acesso de luz natural na maior parte do open space. A consolidação disso dependerá da arquitetura de interiores que cada locatário adotará em seus layouts. A expectativa, segundo o CEO da REUD, é diminuir o consumo em cerca de 15%.

• Redução de picos de água pluvial na rede pública: O sistema de captação de água pluvial e o poço de retardo reduzem o pico de água pluvial na rede pública em cerca de 28% em relação à condição inicial do terreno antes da construção.

• Redução de consumo de combustíveis fósseis (petróleo): A localização do Santos Augusta e a proximidade com diferentes tipos de transportes públicos contribuem com a diminuição do uso de carros das pessoas que utilizarão o prédio, além da implantação de um bicicletário.

Vale mencionar que 85% dos espaços de escritórios foram pré-locados antes da entrega do edifício. Entre as empresas inquilinas: Way Model Management, Farfetch, Associação dos Advogados de São Paulo (AASP), CCAB Agro, Dourado & Cambraia Advogados, entre outros. O custo mensal do metro quadrado para locação está sendo praticado em R$ 140,00; já o custo médio mensal do condomínio, R$ 19,00/m.

Gestão da propriedade

Para entender os desafios e particularidades do dia a dia do Santos Augusta, realizamos um bate-papo com Guido Sonnino, gerente regional da JLL, responsável pela operação predial.

Quais aspectos poderiam ser destacados com relação à operação predial da edificação?

O Edifício Santos Augusta é considerado um prédio “boutique”. A diversidade de usos o torna mais ativo e vivo, necessitando de uma gestão que acompanhe, preveja e antecipe soluções que viabilizem o dinamismo do empreendimento. A JLL acompanha as tendências mundiais e conta com uma equipe alinhada para entender e atender às demandas mais distintas do mercado. Visando uma perfeita implantação deste empreendimento, utilizamos um processo determinado e contínuo, com acompanhamento semanal do proprietário, gerando uma transparência e efetividade nos processos e procedimentos. Além disso, é preciso que a gestão se mantenha alerta para uma operação competitiva e, por isso, oferecemos em nossos empreendimentos uma integração entre os prédios da região. Tal integração traz equipes terceirizadas mais qualificadas, preços bem negociados e consequente custo condominial extremamente competitivo.

Quantas pessoas compõem a equipe de gestão predial? 

A equipe local é composta por um gerente e um coordenador operacional. No back office, temos ainda equipes de planejamento, técnica, compras, financeira, jurídica, RH e gerentes regionais além da diretoria de Gerenciamento de Propriedades, e todos participam ativamente da operação.

Quais serviços/atividades prediais são orgânicos e quais são terceirizadas?

Atualmente, a equipe é integralmente terceirizada e, com métricas de avaliação de desempenho (SLA), conseguimos manter um padrão diferenciado no empreendimento.

Quais quesitos são levados em conta na hora de contratar um prestador de serviços?

Nossa equipe de Gerenciamento de Propriedades, junto com nosso departamento de compras, utiliza uma métrica que avalia cinco quesitos na seleção de nossos prestadores de serviços. Analisamos compliance, inovação, proposta técnica, projeto microrregiões, que unificam contratos pela sua localização, trazendo sinergia, redução de custos e eficiência e finalmente custos. Tudo isso nos possibilita uma avaliação mais profunda e assertiva do fornecedor.

Edifício Roberto Marinho Square

Localizado na Rua Pascoal Pais, 525, na região Berrini, na capital paulista, o Edifício Roberto Marinho Square se destaca pelos conceitos de sustentabilidade ambiental na engenharia, arquitetura e paisagismo.

“Por ser uma avenida relativamente nova e um corredor importante, enxergamos que havia uma oportunidade para prédios de escritórios de alto padrão naquela região”, explica João Antonio Mattei, Diretor da BN Engenharia, sobre o estudo de viabilidade.

Resultado de um investimento de R$ 140 milhões realizado pela Benx Incorporadora, o prédio de categoria AA voltado para empresas de médio e grande porte é composto por 19 pavimentos (pavimento tipo de 1.344,00 m que pode ser dividido em quatro conjuntos), cinco subsolos, 891 vagas e 12 elevadores, e ostenta projeto arquitetônico do renomado Jonas Birger e interiores de Camila Klein.

A fachada foi executada em pele de vidro e ACM com tubos decorativos onde foram instaladas fitas LED para iluminação da fachada. Os vidros utilizados Low-e possuem índice de transmissão de calor (fator solar) de 29% contribuindo com a eficiência energética e sustentabilidade do empreendimento, conta Mattei.

No lobby o destaque vai para o piso em mármore branco piguês, parede verde com pilares iluminados, parede com revestimento Castelatto, e vasos decorativos em vidro com mesas e poltronas centrais. O hall de elevadores foi decorado com painel de madeira ebanizado e pórticos em mármore crema marfil, contando com iluminação LED.

O sistema auxiliar, constituído por um gerador e distribuição de energia para alimentação elétrica em caso de falta de energia no suprimento regular, alimentará os seguintes tipos de cargas: iluminação parcial das áreas comuns; iluminação das áreas técnicas; tomadas de serviço em áreas técnicas; bombas e outros equipamentos dos sistemas hidráulicos; bombas e outros equipamentos dos sistemas de prevenção e combate a incêndio (na área comum geral); sistemas de pressurização das escadas e extração de controle de fumaça; sistema de segurança e sistema de supervisão predial e equipamentos de telefonia e comunicação de dados.

No quesito climatização, o prédio é dimensionado para utilização de sistema de ar condicionado central, dispondo de área para alocação das máquinas condensadoras em todos os conjuntos.

Outra característica importante é que o empreendimento foi concebido e construído visando certificação LEED Gold, com pontos adquiridos através da implantação de sistema de iluminação com eficiência energética através de lâmpadas em LED, controle de erosão de solo e qualidade do ar interno, impedindo que a obra impactasse nestes itens na região localizada. Há também aproveitamento de água de chuvas com utilização de uma caixa de água de reúso que capta águas pluviais e redistribui para a rede de irrigação do empreendimento e uma vasta área verde, com aproximadamente 2.460 m. Além disso, foram realizados planos educacionais para correta triagem dos resíduos gerados, dispondo de duas lixeiras recicláveis para acondicionamento dessa separação para posterior envio aos locais apropriados.

No momento, o Roberto Marinho Square apresenta 60% de taxa de ocupação, mas a previsão é de que o edifício esteja totalmente locado até o final deste ano. Banco Luso-Brasileiro e CTE são atualmente as empresas inquilinas do empreendimento.

A operação predial, em implantação pela Hersil, contará com 100% dos serviços executados por empresas terceirizadas.

“A construção deste empreendimento, em um momento de mercado tão desafiador, foi uma demonstração clara do compromisso dos investidores e de nosso grupo com o crescimento do País. Neste projeto buscamos aliar toda tecnologia, design e funcionalidade com redução de custos de construção e de operação, além do retorno aos investidores. A BN Engenharia, ao ser convidada para executar esta obra, fez um trabalho inicial focado em reengenharia e agregação de valor, o que fez com que os custos operacionais do prédio para os futuros proprietários fossem bastante reduzidos em comparação a produtos do mesmo porte e categoria, ao mesmo tempo em que obtivemos mais de 20% de economia na obra, comparado ao budget inicial. Focamos principalmente na reengenharia de instalações e estrutural. Como resultado temos um empreendimento único na região, com elevada performance operacional e tecnológica”, completa João Antonio Mattei. O custo médio do condomínio é de R$ 16/m2.

Edifício Grande Ufficiale Evaristo Comolatti

Erguido no cruzamento da Avenida Paulista com a Rua da Consolação, em São Paulo, Edifício Grande Ufficiale Evaristo Comolatti é um projeto da Stan Desenvolvimento Imobiliário que foge totalmente do convencional – a começar por essa peculiaridade: presença de construções subterrâneas, túneis de áreas técnicas de instalações pertencentes ao Metrô (linhas 2-Verde e 4-Amarela) sob a projeção do prédio.

Tais instalações permaneceram em funcionamento, tanto na fase de projeto como durante a execução da obra. Sendo assim, o projeto foi desenvolvido para não impactar e mitigar grande parte dos riscos de danos às instalações do metrô. O BIM (ou Building Information Modeling, que significa Modelagem da Informação da Construção) e o monitoramento online das deformações do solo foram as formas encontradas para garantir que a execução da obra não criasse nenhum tipo de interferência no metrô.

Já o nome do edifício de 13 andares é uma homenagem ao falecido empresário Evaristo Comolatti, imigrante italiano fundador do Grupo Comolatti, maior conglomerado de comércio de autopeças e de caminhões da América do Sul.

A arquitetura emblemática assinada pelo escritório Botti Rubin se diferencia pela moderna e imponente fachada, coberta com pele de vidro, e pela qualidade superior dos acabamentos no lobby, que tem pé-direito duplo e acabamento em mármore e madeira. O projeto de interiores é da Athié Wohnrath.

A preocupação com o bem-estar está também em cada detalhe. Isso fica evidente nos amplos jardins no térreo e no aproveitamento da iluminação natural dos pavimentos, o que aumenta a sensação de amplitude e os torna mais agradáveis e arejados.

Os projetos foram concebidos com o intuito de atender as exigências para obtenção da certificação LEED Silver de forma a garantir a eficiência energética para o empreendimento e construção sustentável. Conheça outras características do Edifício Grande Ufficiale Evaristo Comolatti:

• Subsolos: Exaustão mecânica, elevadores de transição exclusivos dos subsolos ao térreo, salas de administração condominial, operação de estacionamento, centro de medição, bicicletários, vestiários masculino e feminino para funcionários e para bicicletário, copa para funcionários, sala do grupo gerador.

• Elevadores e escadas: Dois elevadores de transição dos subsolos ao térreo. Quatro elevadores sociais e um elevador de serviço, do térreo ao 14° pavimento, e escadas pressurizadas.

• Pé-direito: Piso a piso de 4,14m, piso a forro de 2,80m.

• Forro: As áreas de escritórios poderão receber forro modular termoacústico.

• Piso elevado: As áreas de escritórios poderão receber piso elevado.

• Salas técnicas: Shafts nas áreas comuns e uma sala de instalações por conjunto de escritório.

• Iluminação: Áreas de escritórios preparadas para receber luminárias de alto rendimento.

• Supervisão predial: Central de controle dos sistemas de pressurização, gerenciamento de energia, elevadores, ombas, subestações, elétricas, sistema de prevenção e combate a incêndio, e controle de acesso a elevadores.

• Ar condicionado: Infraestrutura para sistema multi split VRF individualizado por conjunto.

• Telecom: Infraestrutura para o sistema de telecomunicações até os quadros de Telecom no interior de cada conjunto, sistema de interfonia da portaria às unidades.

• Energia: Quadro elétrico independente alimentado por energia da concessionária e energia de grupo moto-gerador em caso de falta de energia. Centro de medição localizado no subsolo com distribuição de energia para os conjuntos através de cabos. Tensão de serviço 120V mono e 380V trifásico.

• Grupo gerador: Três grupos geradores a diesel de potência nominal de 500 kVA cada, em stand by, formando um banco de geradores em paralelo efetivo, em prime power, de 455 kVA. Atendem operação de emergência de incêndio ou o suprimento de energia para administração, elevador e fornecimento de 100% de energia aos conjuntos na falta de fornecimento pela concessionária.

• Segurança contra incêndio: Sistema de combate a incêndio composto por hidrantes, sprinklers, extintores, sistemas sonoros e visuais de avisos, detectores de fumaça escadas de segurança pressurizadas portas corta-fogo para 2 horas, dampers, sistema manual de alarme e sistemas de comunicação. Conta com casa de máquinas para dutos de insuflamento de ar e extração de fumaça por meio de grelhas em todos os andares. Grupo gerador de segurança para a pressurização das escadas.

• Segurança pessoal e patrimonial: Previsão para circuito fechado de TV, catracas, cancelas e vigilância 24 horas.

• Sustentabilidade predial: Bicicletário com 29 vagas + vestiários, redução da ilha de calor através da adoção de telhado verde, reúso da água pluvial no sistema de irrigação, espécies vegetais nativas e/ou adaptadas, redução no uso da água com a especificação de dispositivos de metais e louças economizadores, especificação de equipamentos de ar condicionado com alta eficiência energética, além da adoção de um sistema de trocador de calor visando a redução do consumo de energia.