Por Natalia Gonçalves

Os fundos imobiliários brasileiros estão conquistando cada vez mais relevância no cenário internacional quando o assunto é ESG. É o que mostram os resultados mais recentes da avaliação feita pelo GRESB, organização referência global em benchmarks de sustentabilidade para o setor imobiliário. A média de pontuação dos fundos brasileiros que participaram da edição de 2024 chegou a 79 pontos, tanto para ativos já operacionais quanto para projetos em desenvolvimento. A título de comparação, a média latino-americana ficou em 67 e 74, respectivamente.

A avaliação do GRESB considera empresas e fundos que investem diretamente em imóveis, sejam edifícios corporativos, residenciais, industriais ou centros logísticos, e mede o grau de integração das práticas ESG nas operações. Participar desse processo é uma forma de demonstrar transparência, maturidade e preparo para atender às exigências de investidores que atuam em escala global.

Victor Fonseca, Senior Associate no GRESB, acompanha de perto esse movimento. Segundo ele, embora o número de participantes brasileiros ainda seja pequeno, os resultados indicam um avanço expressivo e colocam o país em posição de liderança regional. No recorte de ativos operacionais, o Brasil supera inclusive a média europeia. Já em projetos de desenvolvimento, ainda há um caminho a percorrer, especialmente quando se fala em integrar práticas ESG desde as fases iniciais da obra.

Os dados revelam que os fundos nacionais têm se dedicado com consistência à coleta de informações, elaboração de políticas e consolidação das etapas iniciais das estratégias de sustentabilidade. Mas Victor observa que o grande desafio agora é transformar esse esforço em resultados tangíveis e mensuráveis. "O mercado está cada vez menos interessado apenas na capacidade de coleta de dados e mais preocupado com a velocidade e consistência na descarbonização dos investimentos", afirma.

Entre os temas mais urgentes para o setor, a descarbonização continua sendo o principal foco. A atenção, antes voltada quase exclusivamente às emissões operacionais, agora se estende também ao carbono incorporado. Medir o impacto dos materiais e processos de construção se tornou uma necessidade. Enquanto a média global de cobertura de dados para carbono incorporado é de 31 por cento, os fundos brasileiros que participaram da avaliação atingiram 45 por cento. Em emissões operacionais, o desempenho é ainda melhor: 97 por cento de cobertura, contra 81 por cento no cenário global.

O momento também é de adaptação às novas exigências regulatórias. Com a adoção dos padrões IFRS S1 e S2 no Brasil, por meio das resoluções 217 e 218 da Comissão de Valores Mobiliários, o mercado nacional passa a incorporar as mesmas referências técnicas utilizadas por mais de 36 jurisdições no mundo. Para os fundos que já reportam ao GRESB, essa transição tende a ser mais fluida, já que muitos dos conceitos, métricas e definições exigidos pelas normas brasileiras são baseados diretamente no framework da própria organização.

A partir de 2025, a avaliação do GRESB também passará a atribuir pontuação à eficiência energética dos ativos. Essa atualização atende a uma demanda crescente por parte dos investidores, que buscam entender não apenas a estrutura de gestão dos fundos, mas o desempenho real das carteiras em termos de redução de consumo e impacto ambiental.

Duas métricas devem ganhar protagonismo nesse novo cenário: a intensidade energética, medida em kWh por metro quadrado, e a aquisição de energia renovável. O foco, segundo Victor, deve estar primeiro na eficiência e, em seguida, na substituição das fontes restantes por alternativas renováveis, com preferência por geração no próprio local ou, quando não for possível, por meio de contratos de compra de energia limpa ou certificados. “É importante que a eficiência venha primeiro. Medidas de redução precisam ser implementadas antes da procura por soluções renováveis”, destaca.

Nos próximos dois a três anos, os fundos imobiliários brasileiros também precisarão responder a uma mudança de mentalidade do mercado. Se antes o foco estava no esforço, agora os investidores querem ver resultado. As metas de net zero, que até pouco tempo estavam restritas às emissões operacionais, já começam a incluir o carbono incorporado como parte essencial do compromisso com a transição climática.