Segundo o relatório MarketBeat da Cushman & Wakefield mais recente, referente ao T4 2019, após um forte 2018, com a maior absorção líquida registrada nos últimos 5 anos (201,7 mil m²), o indicador terminou 2019 com resultados mornos (109,2 mil m²). Em parte, devido ao aumento no preço pedido e diminuição de oferta de prédios classe A e A+ nas regiões CBD, em parte devido a grandes ocupações que foram adiadas para 2020. Vale ressaltar que o quarto trimestre foi responsável por 50,8% da absorção líquida do ano - 55,4 mil m². Entre as regiões CBD, três se destacaram em 2019: JK, com grandes ocupações de empresas de tecnologia e instituições financeiras, apresentou uma absorção líquida anual de 30,3 mil m²; Chácara Santo Antônio, que embora ainda registre resultados distantes dos de regiões prime, entrou nessa lista em consequência das grandes locações ocorridas no edifício 17007 Nações: Torre Sigma - destaque para a ocupação de 21,7 mil m² da Nestlé; e por último a Faria Lima, centro do mercado financeiro paulista, registrou uma absorção líquida de 22,5 mil m².

Preço pedido médio estabiliza

Mesmo com o resultado menos expressivo da absorção líquida, 2019 foi o ano das regiões prime, com grandes locações em prédios importantes da cidade e com alto preço pedido. Em consequência disso o preço pedido não se recuperou da forte queda sofrida em 2018 e permaneceu estável (R$89,84; +R$0,25 ao ano). Seguindo essa tendência podemos destacar a região do JK, que registrou a maior absorção líquida e terminou o ano com 1,4% de vacância - a menor vacância da cidade. Essas locações foram concentradas nos edifícios mais caros da região, fazendo com que seu preço pedido caísse R$17,46, chegando a R$110,21. Na contra mão desse movimento, as regiões da Faria Lima e Paulista apresentaram forte aumento no preço pedido (+14,3% e +5,5% ao ano, respectivamente), em grande parte devido as instituições financeiras e empresas de tecnologia, que tem clara preferência por essas regiões, aumentando a demanda e estimulando o aumento no preço pedido.

Panorama de Mercado: otimismo

Otimismo foi a palavra que regeu 2019. Com a mudança no cenário político interno e ligeira recuperação econômica, as empresas e investidores retomaram sua confiança no país e realizaram grandes locações na região CBD de São Paulo, resultando em uma queda de 2,6p.p. (ao ano) na taxa de vacância das classes A e A+, que fechou o ano com o menor valor desde 2013 - 18,9%. Em consequência das absorções descritas anteriormente, os mercados que apresentaram maior queda na taxa de vacância foram Chácara Santo Antônio (-10,5p.p.) e JK (-8,9p.p.). Outro destaque foi Pinheiros, muito procurada por startups e empresas de tecnologia, além de possuir um baixo estoque em comparação a outras regiões. A região apresentou uma queda de 6p.p. na taxa de vacância, chegando a 7,4% e se tornando uma das poucas da cidade com vacância de 1 digito.

Pipeline: reflexo da crise econômica

Apesar da retomada na confiança, a desaceleração na quantidade de obras em anos anteriores impactou o resultado do novo estoque em 2019. Nesse ano foi registrado o menor volume de novo estoque de toda a série histórica, recebendo apenas 2 empreendimentos de classe A e A+. O TEK, na região da Marginal Pinheiros, e o Safra Paulista, na Paulista, que juntos possuem 32,6 mil m². Ademais, era prevista a entrega de outros dois edifícios que estão com atraso na documentação. Por outro lado, esses os dois prédios que eram previstos para dezembro de 2019 (Seculum II e Complexo Centenário) vão impulsionar as entregas em 2020, que tem a previsão de receber 112,6 mil m² de edifícios classe A e A+ na região CBD. Os edifícios a serem entregues são: Birmann 32, Cidade Matarazzo, Estaiada Corporate e Safra Frei Caneca.

Volume de locações

O gráfico acima mostra a concentração de transações nas regiões nobres como a Faria Lima (13,4 mil m²) e JK (6,2 mil m²). Regiões com alta atividade construtiva, como Chucri Zaidan e Chác. Sto. Antônio receberam muitos inquilinos devido a grande porção de área vaga que existe nessas regiões. Empresas de atividades financeiras e seguros corresponderam a 27% de toda a área locada do 2019Q4.

Transações

O mapa de calor é baseado no número de transações ao longo do quarto trimestre de 2019. As regiões nobres mantiveram alta atividade locativa no último trimestre do ano, principalmente no entorno das avenidas JK e Faria Lima. Paulista também apresentou bons resultados ao longo do trimestre, o que pode ajudar a derrubar a taxa de vacância para menos de 10% em 2020.

MERCADO DO RIO DE JANEIRO

Maior absorção líquida desde 2013

O mercado CBD de classes A e A+ do Rio de Janeiro teve, em 2019, a melhor absorção líquida desde 2013. Fechou o ano com 88,9 mil m² absorvidos. Em comparação ao final do ano passado, o valor foi quase quatro vezes maior, uma vez que terminou 2018 com apenas 21,2 mil m² absorvidos. Essa absorção veio majoritariamente da região do Porto, com 61,1 mil m², seguido do Centro, com 26,7 mil m². O crescimento da região do Porto do ano atual em relação ao ano passado foi de aproximadamente oito vezes enquanto a região central, terminou o ano de 2018 com uma absorção líquida negativa de aproximadamente 11 mil m². Grandes responsáveis pela absorção do Centro foram a Caixa e a Stone que ocuparam juntas 7,5 mil m² no Passeio Corporate - Torre B apenas no mês de outubro. Na região do Porto, vale destacar neste ano a ocupação da Amil no edifício Vista Guanabara, ultrapassando 14 mil m².

Preço Pedido Médio diminui

O preço médio pedido no Rio de Janeiro apresenta uma queda desde o primeiro trimestre de 2018, principalmente por conta da alta taxa de vacância na cidade. Esse cenário, portanto, tende a favorecer os inquilinos, uma vez que têm o poder de negociação e podem optar por melhores edifícios e regiões. O preço médio pedido no Rio de Janeiro para classes A e A+ no mercado CBD retraiu 0,39% no quarto trimestre em comparação ao anterior, chegando ao valor de R$ 95,11. Comparando com o final do ano passado, a retração foi de 6,75%, onde o preço atingia R$ 101,99. Em uma série histórica desde 2005, o ano que teve o preço pedido mais alto foi 2011, onde fechou com R$ 161,50. A instabilidade econômica do país e a alta taxa de vacância na cidade tendem a levar os preços para baixo a médio prazo, a não ser que a economia mostre sinais de recuperação no mercado.

Panorama do mercado

No Rio de Janeiro, o mercado corporativo está apresentando sinais positivos de uma melhora no cenário de Offices classes A e A+. A absorção líquida no ano de 2019 foi a maior desde 2013 e a taxa de vacância foi a menor desde o terceiro trimestre de 2016. A região da Zona Sul é a que atualmente apresenta a menor taxa de vacância: 16,49%, tendo terminado o ano de 2018 com 29,13%. A Orla vem logo em seguida, com uma taxa de vacância de 19,80% no final de 2019 contra 24,75% no mesmo período do ano passado. Porém, apesar dos sinais de melhora na cidade, o mercado sofre ainda com uma alta taxa de vacância na região CBD: 34,29%, tendendo a manter o movimento "flight to quality", uma vez que o cenário econômico ainda passa por um período de recessão e há uma alta oferta de espaços na cidade esperando os primeiros sinais de recuperação para serem absorvidos. Este movimento implica em edifícios classes A e A+ oferecerem descontos e carências e valores de aluguel mais atrativos do que os de classes B e C, tornando-o mais competitivo.

Pipeline

Recentemente, o Rio de Janeiro apresentou um aumento "flight to quality" na demanda por espaços corporativos, enquanto não era otimista no final de 2013 - quando a vacância era de 8,57% e atingiu 34,29% ao final de 2019. Isso pode ser explicado pelo cenário econômico desfavorável e o crescimento desacelerado de óleo e gás pelo qual o país passa. Ainda, pelo fato da baixa demanda atual, muitos projetos foram adiados ou cancelados. Dito isso, não há previsão de entrega de novos empreendimentos de padrão A e A+ para 2020 no Rio de Janeiro.

Volume de locações

As locações continuam acontecendo nas regiões do Porto e no Centro, impulsionadas pelos cash allowances e períodos de carência dados pelos proprietários. Por outro lado, a última locação registrada na Zona Sul foi no primeiro trimestre de 2019.

Transações

O mercado de classes A e A+ da região CBD no Rio de Janeiro teve um resultado positivo em relação a ocupação e queda na taxa de vacância no quarto trimestre de 2019. As regiões que mais contribuíram para esse crescimento foram Centro, com aproximadamente 14,1 mil m² de locações, sendo a Allianz Seguros responsável por aproximadamente 8 mil m², no edifício Ventura - Torre Leste, seguido pela Orla, com mais de 6 mil m² de locações.

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