Por Redação

O crescimento do comércio eletrônico já não impacta apenas o varejo. Ele começou a alterar o valor da terra, a ocupação industrial e a dinâmica imobiliária de regiões próximas a rodovias, portos e grandes centros urbanos.

Dados da Buildings, empresa de pesquisa imobiliária corporativa, mostram que Mercado Livre e Shopee somam juntos 5,8 milhões de metros quadrados ocupados em operações logísticas no Brasil. Apenas no primeiro trimestre de 2026, as duas plataformas adicionaram mais de 800 mil metros quadrados em novos contratos.

O movimento ajuda a explicar por que os galpões logísticos se tornaram um dos segmentos imobiliários com menor vacância no país. A disputa por velocidade de entrega e proximidade do consumidor passou a pressionar áreas consideradas estratégicas para distribuição.

A logística virou disputa por tempo
Durante anos, a lógica logística esteve concentrada em escala e armazenamento. O avanço do comércio eletrônico mudou essa equação. Relatórios da CBRE e da JLL mostram que empresas de varejo digital passaram a priorizar localização, rapidez operacional e capilaridade logística como fatores centrais de competitividade.

Quanto menor o prazo de entrega prometido ao consumidor, maior tende a ser a necessidade de estruturas próximas dos mercados consumidores.

Essa leitura ajuda a entender a estratégia observada nas duas plataformas. Segundo a Buildings, o Mercado Livre concentra 4 milhões de metros quadrados em 96 operações logísticas no país. Apenas no primeiro trimestre de 2026, a empresa adicionou mais de 377 mil metros quadrados em novas locações e expansões.

A Shopee, por outro lado, aparece com uma lógica mais distribuída. A companhia alcançou 1,8 milhão de metros quadrados ocupados em 113 operações.

Para Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, os números revelam estratégias diferentes.

“A Shopee trabalha com uma presença mais distribuída, com operações espalhadas por diferentes regiões para reduzir prazos de entrega e ganhar eficiência na malha logística. Já o Mercado Livre vem apostando em estruturas maiores”, afirma.

A vacância começa a desaparecer em regiões estratégicas
O efeito mais imediato dessa corrida logística aparece na ocupação dos galpões. Segundo Douglas Curi, algumas regiões catarinenses próximas da BR-101 e de complexos portuários como Itajaí, Navegantes, Garuva, Itapoá e Araquari já operam com vacância abaixo de 3%.

Quando a oferta disponível cai rapidamente, o impacto tende a aparecer no aluguel e no valor dos ativos.

“Entre os ativos imobiliários, os galpões logísticos hoje registram a menor taxa de vacância do mercado. Isso acontece porque as grandes plataformas do varejo disputam tempo de entrega e proximidade com o consumidor, o que eleva a procura por estruturas localizadas em corredores estratégicos, perto de portos, rodovias e centros urbanos”, afirma Curi.

Relatórios da Colliers e da Newmark já apontavam aumento da demanda por ativos logísticos próximos de eixos urbanos e corredores multimodais, especialmente em mercados impulsionados pelo comércio eletrônico.

O galpão mudou de perfil
O crescimento das plataformas digitais também alterou o perfil dos empreendimentos logísticos. Além de armazenagem, os galpões passaram a exigir maior capacidade tecnológica, automação, conectividade, eficiência energética e adaptação operacional para processamento acelerado de pedidos.

Estudos da Deloitte sobre logística e última milha indicam que a pressão por entregas rápidas tende a aumentar a necessidade de centros mais próximos dos consumidores e com maior eficiência operacional.

Isso ajuda a explicar por que regiões próximas de portos, grandes rodovias e áreas metropolitanas passaram a ganhar relevância estratégica.

O impacto vai além do varejo
A expansão logística das plataformas digitais começa a influenciar também o mercado imobiliário, a infraestrutura urbana e o valor da terra.

Em regiões onde há pouca oferta de galpões de padrão elevado, o aumento da demanda pode acelerar valorização imobiliária, disputa por terrenos e desenvolvimento de novos condomínios logísticos.

Segundo Douglas Curi, parte do mercado já observa um novo ciclo de valorização.

“Além disso, a presença de novas plataformas que já são um sucesso, como Temu e TikTok Shop, tende a ampliar ainda mais essa pressão sobre a malha logística. Quando essa demanda chega a regiões com pouca oferta, o reflexo aparece rapidamente no aluguel e no valor do metro quadrado. Quem investe agora nessas áreas entra antes de um novo ciclo relevante de valorização”, afirma.

Essa leitura conversa com estudos internacionais sobre logística urbana, que apontam aumento da competição por ativos próximos dos centros consumidores em função do crescimento do comércio eletrônico e da redução dos prazos de entrega.

O que o avanço dos galpões revela sobre o novo varejo
Os dados da Buildings sugerem que a disputa entre plataformas digitais deixou de acontecer apenas em preço e variedade de produtos. A logística passou a funcionar como diferencial competitivo.

Prazo de entrega, disponibilidade regional, eficiência operacional e proximidade física do consumidor começam a influenciar diretamente a necessidade de expansão imobiliária.

Essa mudança ajuda a explicar por que os galpões logísticos se tornaram um dos ativos mais pressionados do mercado imobiliário corporativo. Em um varejo cada vez mais baseado em velocidade, a localização da operação passou a valer quase tanto quanto a tecnologia da plataforma.

Como construímos este material
Esta matéria foi desenvolvida com base em levantamento da Buildings sobre ocupação logística de Mercado Livre e Shopee no Brasil no primeiro trimestre de 2026, além de análises de Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].