O Facility e Property Management Talks (FPMtalks) é uma iniciativa de líderes do segmento de FM, liderado por Lincoln Aragoni, Presidente do Grupo de Facilities Hospitalar, com o objetivo de inspirar, debater e trocar experiências. O tema do FMTalks do mês de junho foi a introdução do profissional que atua como Facility Manager ao mundo dinâmico da gestão imobiliária. Para o diálogo, foram convidados: Ana Paula Araújo Santos (mediadora), Lincoln Aragoni, Fernanda Lisboa, Jaques Bushatsky e Pepe Gutiérrez (painelistas).

Ana Paula Araújo, Gerente de Hotelaria e Facilities do Hospital Albert Einstein, conduziu o debate e iniciou dizendo que na gestão da operação de FM, é nos bastidores que surgem novos desafios. Seja pela complexidade na gestão das propriedades imobiliárias e ativos, seja pelo uso exponencial da tecnologia nas operações. Os profissionais exigem conhecimentos específicos que requerem um processo contínuo de aprendizagem baseado na atuação dos profissionais e é necessário ampliar a visão dos Facility e Property Managers para enfrentar os desafios mais dinâmicos.

Lincoln Aragoni, Presidente do Grupo de Facilities Hospitalar e Gerente de Facilities e Properties no Hospital Albert Einstein, destacou: “Hoje, convidamos profissionais de vários grupos de FM, como Grupas, GAS, Abrafac e a própria InfraFM. Ao longo da minha carreira, tive a oportunidade de interagir com esses grupos, o que me proporcionou novos aprendizados e experiências. O outro grupo que administro atualmente é o Facilities Management Hospitalar, o qual tive o prazer de fundar há 3 anos. Hoje, gostaria de compartilhar com vocês a importância da integração do profissional que inicia sua carreira em Facilities e migra para a área de Properties, assumindo toda essa abrangência de trabalho.

No passado, falávamos em retirar os profissionais de FM do subsolo, mas já superamos essa fase. Hoje, os FMs reconhecem a importância estratégica dessa área para o negócio. A proposta deste encontro é iniciar uma discussão sobre os profissionais deixarem de ser apenas Facilities Managers e se tornarem Gestores de Patrimônio. Um profissional que tenha habilidade para lidar com serviços e ativos. Tenho o privilégio de fazer isso na instituição em que trabalho, cuidando dos ativos imobiliários e dos serviços.

Assim, hoje, falaremos sobre gestão imobiliária. Gostaria de começar compartilhando minha experiência nos últimos 4 anos no Einstein. Houve uma reestruturação nas diretorias, e minha diretoria passou a se chamar Diretoria de Patrimônio, Engenharia e Infraestrutura. Eu cuidava do setor de Facilities há mais de 8 anos, e aproximadamente 4 anos atrás, a estrutura de Real Estate (ou Properties) passou a fazer parte de minha responsabilidade. Isso foi muito interessante porque, no Einstein, não havia uma estrutura robusta de Real Estate. Existiam apenas alguns contratos, focando principalmente no aspecto financeiro, como o pagamento de aluguel. Atualmente, organizamos essa área de forma mais eficiente, mostrando o valor desses ativos para a instituição.

Quando falamos sobre o cuidado com os ativos da empresa, eles podem ser alugados ou próprios, cada um com seu valor. Na verdade, existe uma estratégia financeira por trás disso. No contexto hospitalar, a maioria dos ativos é de propriedade própria. É raro encontrar um hospital com 200 a 300 mil metros quadrados e 500 leitos que pague aluguel. No entanto, nos últimos anos, temos observado grandes players do setor de saúde adotando uma abordagem diferente, pois são empresas com uma mentalidade diferente. Essas empresas começaram a explorar modelos imobiliários alternativos para expandir suas operações, questionando se esse é o melhor modelo, se é viável concentrar todo o capital em imóveis. Talvez o foco deles seja a compra de medicamentos ou equipamentos médicos. Essas provocações nos levam a iniciar modelos distintos, mostrando às empresas que é possível captar recursos para expandir de forma ágil por meio de diferentes estratégias imobiliárias.

Dentro dessa expertise do profissional de Facilities, que busca SLAs, CapEx e redução de custos, podemos encontrar muitas oportunidades ao levar essas estratégias para o mercado imobiliário. Especialmente nas reduções de custos, nos últimos anos, foram realizadas excelentes negociações que ajudaram a equilibrar o orçamento da área de Facilities, Properties (que agora está sob a área de Real Estate). Além disso, começamos a adotar estratégias de ações revisionais e medidas preventivas. Cuidar da área imobiliária vai além de apenas ter um inquilino em um local e receber aluguel. Existem estratégias por trás disso, como analisar as despesas do condomínio, distinguindo entre despesas ordinárias e extraordinárias, e identificar quem deve arcar com essas despesas: o inquilino ou o proprietário. Posso afirmar que já encontramos milhões de reais em redução de custos apenas examinando demonstrativos de condomínio.

Portanto, meu chamado para os profissionais de Facilities é que comecem a se interessar pelo mercado de Real Estate. Sem dúvida, nossa formação é muito sólida, pois o FM trabalha constantemente com a redução de custos e a qualidade dos serviços. No mercado de Properties, há muitas oportunidades, principalmente para empresas menos maduras ou que não possuem grandes propriedades e ainda não enxergaram as vantagens de redução de custos nessa área. Meu convite hoje é simples: conectem-se com o mercado de Properties e verão que há muito a aprender. Nos últimos 4 anos, tenho me dedicado a essa área, fazendo cursos em diferentes lugares, como Direito Imobiliário na FGV, e ainda há muito para aprender, pois é necessário ter conhecimento em várias áreas, como avaliação imobiliária, para atuar nesse mercado tão interessante. É importante que possamos enxergar nesse mercado uma oportunidade de carreira”, explanou Aragoni.

Fernanda Lisboa, Presidente do Capítulo do Institute of Real Estate Management (IREM) de São Paulo, Manager Director da 1SIZE Consulting Gestão Patrimonial, nos conta sobre os desafios e perspectivas no mercado de property management corporativo (CRE). “Hoje em dia, existem diversas especializações profissionais, e o fato de ter começado em uma determinada área não significa que você deva permanecer nela pelo resto da vida. O que gostaria de ressaltar é a importância de identificarmos onde nos conectamos. Portanto, quais são os desafios e mercados em destaque? O IREM está focando no conceito de Smart Building, que está em constante crescimento. Por quê? Porque é necessário um profissional especializado em Gestão de Instalações para realizar todo o gerenciamento dessas edificações. E como as empresas estão se preparando para isso? Posso dizer, assim como Lincoln, que há um mercado imenso. Um mercado enorme mesmo. Por quê? Porque há uma demanda não atendida, o que abre caminho para inúmeras oportunidades.

Eu menciono o IREM porque minha carreira foi construída com base nele. Também sou membro de outras associações internacionais, mas o IREM é uma das mais importantes e atuo nessa área, pois me proporcionou uma visão ampla e conexões internacionais. É necessário expandir essas oportunidades. Todos nós que estamos de alguma forma envolvidos com a educação temos essa responsabilidade, como mencionamos no início. Quando a Abrafac conseguiu com dificuldade incluir a atividade de FM no CBO – Código Brasileiro de Ocupações, o qual reconhece a profissão, foi um marco importante. Isso nos proporcionou a oportunidade de construir novos caminhos, pois estamos em um mundo dinâmico, com novidades surgindo todos os dias. Esse é o desafio. Ao abordar os desafios, falo também sobre o passado, quando as responsabilidades de Properties foi se ampliando. Além do tradicional trabalho de corretor de aluguéis, agora temos questões relacionadas à manutenção, programas de locação e retenção de inquilinos. Hoje, um dos resquícios da pandemia é a necessidade de garantir que os locatários permaneçam por mais tempo nos imóveis, buscando negociações mais favoráveis para os proprietários. Portanto, estamos observando uma especialização dentro da especialização.

Lidar com uma carteira corporativa, que envolve um grande número de imóveis e exige controle das renovações e locações, é um desafio. Não podemos perder prazos, pois trabalhamos com questões estratégicas, e qualquer atraso pode ser crucial. Nesse sentido, percebemos que é necessário construir uma equipe interna que tenha expertise em todas essas áreas e não deixe nada passar despercebido. No início, uma planilha pode funcionar, mas não é suficiente. Geralmente, os melhores softwares são utilizados para auxiliar nesse processo. No entanto, a equipe de operações pode não estar familiarizada com essas ferramentas. Além de garantir a operação financeira, hoje em dia, é preciso lidar com questões como compra de direitos creditórios e coordenar todos esses negócios, conforme mencionado por Lincoln. O ativo é de extrema importância, e os brasileiros têm uma mentalidade patrimonialista. Mas como podemos ir além dessa visão exclusivamente patrimonialista e pensar nos negócios, realocando recursos adequadamente para maximizar a eficiência operacional? Para isso, é necessário contar com uma estrutura jurídica além da financeira.

Estamos vivendo um momento de revolução, com o envelhecimento da população e a necessidade de espaços adaptados, com recursos e serviços. Também estamos observando um empobrecimento da população, o que leva ao aumento da demanda por imóveis assistenciais, subsidiados pelo governo, destinados a uma determinada camada da população. Esse setor está crescendo em todo o mundo e é uma nova oportunidade que merece nossa atenção. Nas questões legais, é essencial que o departamento jurídico esteja alinhado e atualizado, uma vez que surgem novidades e questões transversais diariamente. Os métodos de resolução de conflitos estão em constante mudança, assim como as formas de negociação. Eu acredito que o gestor predial é mais importante do que o síndico, pois enfrentam desafios relacionados à tecnologia, segurança e privacidade, bem como seguros, responsabilidades e uso inadequado. São avanços significativos, e precisamos lidar com eles. Devemos construir o futuro que desejamos. Na realidade, quando estamos na liderança, temos a responsabilidade de ajudar a moldar esse futuro, e é por isso que estamos aqui hoje conversando.

Então, como podemos fazer isso? Unindo esforços, integrando as partes e trabalhando juntos. Estamos falando sobre a melhor utilização do espaço, como gerenciar essa otimização. Esse é o ponto crucial, porque não podemos ter espaços ociosos que geram altos custos, nem espaços vazios. É necessário agilidade nesse processo. Às vezes, não podemos fazer isso sozinhos, é preciso estabelecer parcerias. Sempre me encantei quando viajava e observava um hotel onde, pela manhã, havia uma cafeteria da rede Starbucks, que à tarde era transformada em um local para lanches rápidos, e à noite se tornava um espaço para happy hour. Tudo no mesmo local, com móveis bem planejados e ajustáveis. Se você visitasse o lugar em diferentes horários, poderia acompanhar essa transformação. Essa é a graça, utilizar o mesmo espaço de forma otimizada, com a maior rentabilidade possível”, apresentou Lisboa.

Dr. Jaques Bushatsky, diretor da Bushatsky Advogados, traz alguns insights sobre alguns aprendizados. “Muitos anos se passaram e, com meu conhecimento e trabalho no mercado imobiliário, percebo que os imóveis são vendidos e alugados todos os dias. Ao abrir o jornal, também me encanto com as diferentes opções disponíveis. Antigamente, eu pensava que sabia planejar o espaço do meu escritório até o momento em que decidi chamar um arquiteto e descobri que estava desperdiçando quase 60 metros quadrados à toa. Foi então que, graças a um especialista, ganhei sessenta metros quadrados adicionais para o meu escritório. É aí que entra a importância de consultar profissionais especializados.

Falando sobre Facility e Property, quais são as principais informações que um advogado precisa saber? Normalmente, são os contratos de prestação de serviços, contratos de trabalho, contratos de compra e venda de equipamentos e ativos, bem como contratos de manutenção. Simplificando, basicamente são dois tipos de contrato: compra e venda e aluguel. Parece fácil, não é? Porém, vou contar uma história real. Há cerca de doze anos, fui contratado como advogado de um hospital que estava enfrentando um grande problema para pagar o aluguel. Eles eram inquilinos de dois fundos de investimento imobiliário. Ao analisar o contrato, tive uma das poucas boas ideias que tive na vida. Vou compartilhar com vocês. Li o contrato, algo raro hoje em dia, quando é tão fácil assinar digitalmente sem nem ler o documento. No entanto, ao não ler, corremos o risco de deixar passar despercebidas algumas cláusulas importantes. E foi exatamente isso que estava acontecendo. Acreditavam firmemente que o contrato deveria ser mantido na forma. Qual foi a minha segunda boa ideia? A primeira foi ler o contrato, e a segunda foi perceber que não havia proibição de revisional, como mencionado anteriormente. Entendi como funcionava uma revisional e entrei com uma ação. Os clientes não acreditavam que seria bem-sucedido, mas iniciamos o processo e, ao longo de 12 anos, vencemos todas as ações revisionais. Essa história está registrada na literatura e em revistas especializadas. Essa estratégia abalou os fundos imobiliários, pois os investidores também acreditavam que a revisão de aluguel não era possível. Como vocês podem ver, uma ideia aparentemente pequena rendeu milhões. Acredito que essa abordagem tenha ajudado esses dois hospitais a se manterem até hoje, economizando uma significativa soma de dinheiro. A lição que aprendi com essa experiência foi a importância de trabalhar com especialistas em cada área de atuação”, resumiu Bushatsky.

A dinâmica gestão imobiliária sob o olhar de um profissional com experiência internacional no mercado de administração de condomínios foi o foco de Pepe Gutiérrez, renomado palestrante internacional na área de Properties. Ele traz ao universo dos FM um panorama abrangente do Administrador Imobiliário global, embasado em sua vasta experiência e no uso de tecnologia. Com mestrado em Ciências Sociais e Antropologia, ele destaca-se por sua atuação dedicada na prestação de serviços de excelência. Reconhecido como Educador do Ano na Ásia, Global Leader e Professor de Tecnologia no IREM Chicago, ele também é professor universitário e membro de diversas associações, como Community Association Institute e Fincas na Espanha. Além disso, é autor de várias obras e publicações.

“Atualmente, estamos presenciando um aumento significativo de profissões e indústrias relacionadas à tecnologia, incluindo a “proptech”, que está se tornando uma peça-chave na gestão imobiliária. No entanto, há uma notável falta de foco na gestão de condomínios e suas particularidades, por parte dos grandes operadores imobiliários, desenvolvedores, financiadores, arquitetos, entre outros. Nessa apresentação, o destaque é para a “condo.tech”, que representa a fusão entre tecnologia e gestão de condomínios. É abordada a convivência de morar em propriedades com múltiplos proprietários e o uso da tecnologia, enfatizando como as peculiaridades e requisitos da gestão de condomínios diferem de outros tipos de propriedades, com implicações para a manutenção tecnológica e gestão das áreas comuns”, destaca ele.

Em sua apresentação, Pepe Gutiérrez traz seu ponto de vista sobre a administração preditiva, utilizando Internet das Coisas (IoT), inteligência artificial generativa, chatGPT e outras tecnologias. Ele ressalta que os profissionais de Property, Facility e Community Managers se complementam. Durante sua fala, ele traduz seu discurso em tempo real do espanhol para o português, utilizando um arquivo em formato PPT, com o objetivo único de apontar como as tecnologias trazem facilidades.

Gutiérrez destaca a dificuldade do uso das tecnologias devido à falta de conhecimento dos usuários em relação aos novos equipamentos e à necessidade de uma formação digital não apenas para profissionais da área da saúde, mas para todas as áreas. Ele ressalta a importância de uma cultura e alfabetização em dados. Além disso, Pepe ressalta a necessidade de maior segurança da informação na rede de equipamentos médicos, devido aos diferentes protocolos de comunicação que muitas vezes resultam em conflitos de software. Ele também menciona a obsolescência de equipamentos e a falta de peças de reposição. Durante a apresentação, ele introduz alguns gadgets que podem auxiliar na gestão predial, como equipamentos de termografia, entre outros.

No contexto da evolução constante, Gutiérrez destaca algumas das aplicações da inteligência artificial nos equipamentos, que estão em constante aprimoramento, explorando novas possibilidades para melhorar ainda mais a funcionalidade e a inteligência deles. Ele menciona, por exemplo, o uso de robôs para auxiliar na limpeza dos espaços.

Por fim, Gutiérrez apresenta alguns dos benefícios do Smart Visual Data, que tem a capacidade de extrair informações valiosas a partir de imagens e vídeos. Ele destaca como essa tecnologia está impulsionando avanços significativos em diversos setores, aprimorando a eficiência, segurança e qualidade das operações prediais.