Por Larissa Gregorutti e Érica Marcondes

Conteúdo publicado em 12 de agosto de 2019

Proporcionando informações decisivas para o gerenciamento eficiente dos espaços, evento promovido pela INFRA em São Paulo foi o mais esperado do ano para o segmento de Condomínios Corporativos. Com o tema Um olhar exponencial para FM, o 1º Fórum INFRA de Facility e Property Management para Condomínios Corporativos aconteceu nos dias 28 e 29 de maio, e contou com a presença de 145 profissionais vindos de várias partes do Brasil.

O encontro teve o patrocínio das empresas Branco Facilities, CBRE, Gocil, inService Facility, IT’S Informov, Makita, RL Higiene e Grupo Verzani & Sandrini e começou no dia 28, com duas visitas técnicas onde os congressistas tiveram a oportunidade de conhecer os bastidores da operação do EZ Towers e do Edifício Comendador Yerchanik Kissajikian (CYK). Já no dia 29, o evento recebeu oito palestrantes ícones do mercado, que não mediram esforços para compartilhar a visão do proprietário em uma operação de Property Management, como gerenciar crises externas que afetam a segurança das pessoas e do patrimônio imobiliário e como ficar por dentro dos benefícios do retrofit para o reposicionamento mercadológico da edificação.

Confira a seguir a cobertura completa do evento, que compartilhou o melhor do cenário da atividade de Facility e Property Management para o segmento de Condomínios Corporativos.

VISITAS MONITORADAS | Por Érica Marcondes

EZ Towers

Fomos conhecer os bastidores da operação do EZ Towers, considerado um ícone do mercado corporativo de São Paulo. Localizado na região da Berrini, o empreendimento Triple A é formado por duas torres de escritórios que servem de sede para empresas nacionais e multinacionais. O seu sucesso é resultado de um conjunto de fatores, dentre os quais se destacam a sofisticação da arquitetura, a robusta infraestrutura e o cuidado com a preservação do meio ambiente. Confira algumas das características do EZ Towers: fachada em pele de vidro; 47.000 m2 de área BOMA; 26 andares; 43 elevadores de última geração com sistema de antecipação de chamadas; cinco geradores (diesel e a gás); reservatório de água com capacidade para 1.251 m3 de volume e reservatório superior em cada torre de 314 m3, sendo 150 m3 de reserva de incêndio; sistema de ar condicionado do tipo VRF; bicicletário com 43 vagas e vestiários; auditório com 110 lugares e possibilidade de diferentes configurações; dois helipontos; três subsolos e cinco sobressolos. Vale destacar que ambas as torres possuem certificação predial LEED e a certificação Guiaderodas Platinum de Acessibilidade. Agradecemos à Brookfield Property Partners pela oportunidade e à CBRE Brasil pela especial recepção, em nome de Alipio Neto, Diego Lazai Silva, Luana Franco e Leia Silva.

Edifício Comendador Yerchanik Kissajikian (CYK)

Nosso grupo de 40 profissionais também pôde ficar por dentro da operação de outro ícone imobiliário comercial. Estamos falando do Condomínio Comendador Yerchanik Kissajikian, de propriedade da AK Realty Grupo Induscred e gerenciado pela CBRE. A visita permitiu explorar as melhorias advindas do processo de recertificação Leadership in Energy and Environmental Design Operations & Maintenance: Existing Buildings (LEED EB O+M), em português Operação e Manutenção nível Platinum, que o empreendimento acaba de receber. Também foi possível conhecer praticamente todas as áreas técnicas da edificação: o heliponto; a Central de Água Gelada, sistema automatizado para o controle e dosagem do tratamento químico no sistema de resfriamento, possibilitando a redução de purga – que é o descarte de água nas torres de resfriamento –; e a Estação de Tratamento de Água (ETA); os serviços à disposição dos locatários para oferecer mais comodidade, bem-estar e segurança, a exemplo do bicicletário e dos novos vestiários, lava-rápido a seco, carregador de veículo elétrico, sistema de compostagem etc. Obrigada, Fernando Sinicatto, Ivan Nolla e Rodrigo Alves de Oliveira pelo passeio cheio de conteúdo!

PALESTRAS

Um olhar exponencial para Facilities Management

“Além de aprender a comunicar o que estamos fazendo, precisamos mudar as perguntas:

• Qual a tendência da evolução da manutenção nos próximos dez anos?

• Sobre a gestão de energia: você sabe onde, quanto e quando consome energia?

• Você tem informações em tempo real?

• Qual equipamento ou sistema consome mais energia no seu processo?

• Em que as novas tecnologias podem deixar a operação mais eficiente (Internet of Things – IoT, Building Information Model – BIM, Inteligência Artificial – IA, 5G, Radio Frequency Identification – RFID etc.)?

• O que é possível fazer pra antecipar problemas e contingências?

• Como podemos ajudar os clientes estratégicos (fornecedores) com informações para a tomada de decisão?

• Por que o custo do condomínio do prédio vizinho (similar ao meu) é mais atrativo do que o edifício que administro?

• A reunião de condomínio poderia ser melhorada?”.

Léa Lobo, Diretora de Redação da Revista INFRA e Presidente do Comitê Organizador dos eventos INFRA

Como gerenciar crises externas que afetam a segurança das pessoas e das edificações

“Organização da sociedade civil de interesse público e sem fins lucrativos, a Associação Paulista Viva trabalha pela melhoria da qualidade de vida, preservação, segurança e valorização da região da Avenida Paulista. Entidade mantida por empresas socialmente responsáveis, realiza diversas ações em prol da segurança pública da região, entre elas um convênio de cooperação mútua do aprimoramento da prestação de serviços de segurança pública, em que foi responsável pelas 33 unidades de cabines móveis que ficavam em pontos estratégicos da avenida Paulista, chamadas de supedâneos. Esse projeto teve início em 2002 e foi extinto em 2015, e representou uma queda de 82% nos índices de criminalidade na região. Além disso, doou a Base de Apoio Comunitária, que está ativa até hoje, participou da reunião de alinhamento e planejamento da segurança para o réveillon da avenida Paulista em 2018, entre outros projetos.”

Antônio Carlos Franchini Ribeiro, Diretor Vice-presidente da Associação Paulista Viva

“No entendimento atual de gestão de segurança, considera-se o cidadão não apenas como um cliente dos serviços policiais, mas como um ‘coprodutor’, vital para os serviços desenvolvidos pela polícia. No Programa Vizinhança Solidária, programa institucional da Polícia Militar do Estado de São Paulo, propomos um conjunto de medidas destinadas a conscientizar as pessoas de uma comunidade da sua importância e responsabilidade na sua segurança pessoal e coletiva: mudança comportamental quanto à segurança individual; mudança comportamental quanto à segurança coletiva; e maior contato e troca de informações com os policiais que fazem o policiamento”.

Temístocles Telmo Ferreira Araújo, Coronel da Polícia Militar do Estado de São Paulo (PMESP) e Comandante do Comando de Policiamento de Área Metropolitano (CPA/M1)

O paradoxo da experiência vivida e a modernidade de gestão

“O Conjunto Nacional foi construído por um imigrante argentino, empreendedor do ramo hoteleiro, para ‘transformar a Av. Paulista na nossa 5ª Avenida’. Projeto arrojado, que por deficiência da administração foi se degradando até o incêndio em 1978.

Com a minha gestão, apoio dos condôminos e recursos financeiros provenientes da locação do relógio para o banco Itaú, foi possível realizar a revitalização do Conjunto, que foi tombado pelo patrimônio histórico em 2005.

O processo de humanização do empreendimento aconteceu entre 1984 a 1990. Entre 1990 a 2005, houve a revitalização do imóvel e o Conjunto Nacional passou a servir de modelo.

A origem da nossa verticalização explica o modelo ‘doméstico’, que segue a visão especulatória dos proprietários únicos dos edifícios comerciais e residenciais. A humanização é a parte mais difícil de ser assimilada por quem quer bons resultados operacionais com baixo custo de mão-de-obra. Cabe aos profissionais atuais e do futuro, a luta pela valorização da profissão e do pessoal que trabalha nos edifícios com a contribuição das novas tecnologias.”

Vilma Peramezza, Presidente da Associação Paulista Viva

A visão do proprietário em uma operação de Properties Management

“O que se espera de uma administração predial? Locar os espaços vagos; manter locados os espaços ocupados; manter os empreendimentos nos melhores níveis de eficiência e eficácia; conduzir as operações em linha com políticas e processos definidos pelo proprietário/administradora.

Torna-se também necessário conhecer diretrizes operacionais do empreendimento (tipos de uso, horários de operação, eventuais flexibilizações etc.) e os projetos das instalações (como foram idealizados para operar e atender aos pré-requisitos operacionais e quais os set points e ajustes previstos). Imprescindível também é monitorar o treinamento das equipes de O&M das contratadas; conhecer as expectativas de consumos e bases para um benchmark dos parâmetros operacionais e de consumos da edificação (inclusive monitorar as referências); além de ter um olhar atento à gestão dos terceiros e ao processo de compras sustentável. O gestor tem o papel fundamental nas fases de ocupação e pós-ocupação para monitorar as metas idealizadas e ajustá-las, se necessário, para manter o edifício ‘sustentável’ em todo o ciclo de vida”.

Lamberto Grinover, Gerente Geral de Operações da Brookfield Property Partners. Colunas portantes de uma operação de Property Management

Terceirização: parte do sucesso da gestão predial está no escopo de contratação dos serviços especializados

“Responsáveis pela contratação de serviços especializados para edificações corporativas, o profissional de FM precisa entender o processo antes de fechar o contrato, sempre se lembrando que quanto maior a obra, maiores são os cuidados que devem ser tomados. Seja na área de manutenção predial, reforma, conservação ou terceirização de mão de obra, contratar fornecedores para o condomínio exige cuidado redobrado, sob pena de responsabilização do síndico por negligência, imperícia ou imprudência. Parte do tempo do síndico precisa ser dedicado à análise criteriosa das empresas fornecedoras. Esse cuidado é fundamental para que a qualidade do serviço não seja comprometida. Atenção para o preço, qualidade de trabalho, prazo de entrega adequado à realidade, documentação e análise documental dos contratados, questões legais, dentre outros requisitos são os cuidados preventivos que podem evitar prejuízos, minorar riscos e possíveis retrabalhos. E por fim, o síndico do condomínio, antes da contratação e durante a prestação de serviços, deve estar ciente de suas responsabilidades como administrador e como fiscal”.

Fernanda Pereira Lisboa, Diretora da 1SIZE

Os benefícios de um retrofit para o reposicionamento mercadológico da edificação

“Empreendimento ícone, projeto do Arquiteto Ruy Ohtake, o retrofit do Berrini 500 abrangeu uma série de desafios e melhorias. Entre os principais desafios, destacamos os fluxos, com acesso dos visitantes através das recepções no térreo e no subsolo, vallet service no subsolo e entrega de serviços na recepção principal; já as melhorias foram feitas nas instalações e equipamentos, incluindo repaginação do lobby, novos elevadores, modernização das tecnologias para o monitoramento da performance das instalações e introdução de novos serviços, como aluguel de guarda-chuvas, food truck e café, armário iFood, lavanderia, estação 99 Táxi, lavagem de veículos, tomadas para carro e bicicleta elétrica, carrinho de alimentação nos andares, Wi-Fi e rede de descontos para inquilinos”.

Karen Maria Moreira, Gerente de Projetos da Barzel Properties

“O Berrini 500 é um exemplo bem-sucedido de reposicionamento mercadológico de um edifício. Como resultados, podemos citar: vacância atual de 30% (e proposta para 100% dos andares vagos), novo valor de locação a R$ 90/m2, antigos locatários mais contentes, revisões de aluguel no novo patamar e aumento do valor do edifício”.

Eduardo Bo, Consultor Exclusivo da Barzel Properties na área de gerenciamento de propriedades

Recertificado LEED EB O&M nível Platinum – case Edifício Comendador Yerchanik Kissajikian (CYK)

“Construção de abril de 2003, O CYK conquistou em 2011 a primeira certificação LEED Operação e Manutenção para Edifícios Existentes do Brasil; uma recertificação LEED Gold em 2014, e obteve, agora em 2019 a maior pontuação, um total de 90 de 100 pontos possíveis, que o certificou nível Platinum. O edifício passou por uma série de adaptações para elevar ainda mais a performance de seus sistemas, como instalação de películas nos vidros para a redução da incidência solar; bicicletário – redução do número de veículos e satisfação do usuário na pesquisa de transporte e conforto; substituição de lâmpadas por LED nas áreas comuns e estacionamento – redução de 20% no consumo de energia; compostagem de restos de comida e folhas para geração de adubo, utilizado no jardim e doado ao público do condomínio; utilização de bikers (courriers de bicicleta) em substituição aos motoboys – redução de emissão de carbono na atmosfera; e intensificação na triagem para reciclagem de materiais.

Alessandro do Carmo, Diretor de Operações – Property Management & Building Consulting – da CBRE

Com a Palavra, os Patrocinadores

Branco Branco Facilities

“A Branco Branco é conhecida no mercado de Facilities Management por sua tradição. Em 2019, completamos 36 anos de atuação de qualidade e experiência em vários segmentos de negócios, dentre eles: hospitais, shoppings, ambientes educacionais, escritórios e condomínios corporativos. Um dos nossos diferenciais é a atenção plena quanto às necessidades de cada cliente, trabalhando lado a lado com ele para propor e implementar melhores práticas e processos, respeitando as pessoas e o meio ambiente com inserção de tecnologias inovadoras, a exemplo de soluções que envolvem gestão em tempo real, redução de custos inteligente, criatividade e um time comprometido com os resultados”, destaca Luis Felipe Fernandes da Costa, Diretor Técnico Comercial da Branco Facilities.

CBRE

“O evento foi de grande valia para o segmento de gestão em condomínios corporativos. A troca de experiências entre os profissionais do setor e os incorporadores é o que garante a constante evolução do mercado de Facilities e Properties Management. A CBRE se sente honrada em contribuir não só com o patrocínio dos eventos da INFRA, como também de poder apresentar cases de sucesso em sua gestão. Temos como uma de nossas metas principais a constante busca pela excelência de nossos serviços”, diz Alessandro do Carmo, Diretor de Operações da CBRE.

Gocil

“A Gocil Segurança e Serviços é uma empresa especializada em soluções para diversos segmentos de mercado, incluindo os condomínios corporativos. A nossa operação integra a excelência do trabalho humano com as principais inovações tecnológicas de automação, controle e tecnologia da informação, sempre em prol dos mesmos objetivos: a segurança dos condôminos, a continuidade de seus negócios e a tranquilidade de seus clientes e frequentadores. Para nós, estar por dentro das novidades do mercado é essencial. Podemos, assim, oferecer para nossos clientes, não apenas mão-de-obra, mas soluções adequadas às suas demandas e expectativas. O 1º Fórum INFRA para Condomínios Corporativos foi o ambiente propício para adquirir conhecimento e disseminar boas práticas que permitirão a entrega de excelência na prestação de serviços”, destaca Roberta Lima, Diretora de Marketing da Gocil.

inService Facility

“O fórum organizado pela INFRA tem grande importância no desenvolvimento do mercado. Foram apresentadas ótimas soluções, inovações e principalmente o foco no humanitário, área que trabalhamos constantemente na inService. É o momento e a oportunidade que temos para apresentar e oferecer nossas soluções, contribuindo com o bem-estar do ambiente de trabalho dos nossos clientes e colaboradores”, destaca Daniel Carbonel, Gerente Regional da inService Facility.

IT’S Informov

“Há mais de 27 anos no mercado, a IT’S Informov é referência em arquitetura, engenharia e design para o mercado corporativo, com atuação em todo o País. Por meio do Informov Turnkey System (IT’S), garantimos desde a conceituação até a entrega das chaves, cuidando de todas as etapas do processo. Nós atuamos em diversos segmentos como condomínios e escritórios corporativos, coworking, hospitais, escolas e universidades, espaços culturais, hotéis e também na construção civil. Damos vida a projetos arquitetônicos disruptivos e autênticos, com agilidade, cuidado e compromisso, colocando o ser humano como protagonista em tudo o que fazemos. Acreditamos em um mundo melhor e, por isso, aplicamos soluções sustentáveis e processos produtivos, visando a maior eficiência energética e menor impacto ambiental. Somos parceiros da INFRA desde o início e neste 1º Fórum para Condomínios Corporativos não poderia ser diferente. Acreditamos na importância de investir em conhecimento. E o encontro permitiu isso além da troca de experiências com o nosso público-alvo e potencial de geração de negócios”, diz Murilo Laerte Toporcov, Diretor Executivo da IT’S Informov.

Makita

“A Makita completa 50 anos de atividades, sendo reconhecida como a maior linha de produtos à bateria para o mercado. No evento, nosso objetivo foi mostrar que a marca oferece muitas outras soluções que visam oferecer mais eficiência, redução de custos e mais qualidade do serviço prestado para otimizar a gestão de propriedades, inclusive auxiliando as edificações a pontuarem em certificações prediais sustentáveis. É o caso dos nossos produtos à bateria para aspiração e jardinagem. O Facility e Property Manager realmente percebe a tecnologia que está sendo empregada, que resulta em uma qualidade do início ao fim do processo. Estrear como patrocinador neste 1º Fórum Infra para Condomínios Corporativos só confirmou a nossa expectativa de que encontraríamos um público altamente qualificado. Foi realmente marcante, muito aderente, fizemos bons contatos e agora temos boas perspectivas de projetos pela frente”, ressalta Graziela Lourensoni Bezerra, Marketing da Makita.

RL Higiene

“A ideia da revista INFRA de segmentar sua gama de eventos para atender aos público específicos dentro da área de Facilites Management foi um acerto. Assim, é possível desenvolver temas mais específicos e reunir profissionais com interesses mais parecidos. O Fórum de Condomínios não foi diferente e a RL pôde abordar os convidados tendo em vista a solução de higiene e limpeza que os condomínios mais modernos esperam hoje, que é sustentável, tem alto valor agregado, buscando sempre a otimização de recursos e o bem-estar de seu público”, fala Enrico Vacaro, Coordenador de Marketing da RL Higiene.

Grupo Verzani & Sandrini

“O Grupo Verzani & Sandrini, referência nacional na prestação de serviços, tem uma completa gestão em Condomínios, seja com mão-de-obra qualificada, expertise no apoio operacional, tecnologia avançada e solidez financeira. Estar presente neste evento auxilia o estreitamento com os públicos e nos gera um ótimo networking”, fala Henrique Massuella Salvador, Diretor Comercial Corporativo do Grupo Verzani & Sandrini.

Com a palavra, os congressistas...

Emerson de Araújo Lima, Gerente de Portfólio Operações da Cushman & Wakefield (C&W)

A iniciativa da INFRA em promover um evento com foco em condomínios corporativos é muito bem-vinda. Trata-se de um segmento muito particular em seus processos e demandas, que é bastante forte e com alto potencial de crescimento e aprendizados. A C&W está constantemente buscando melhorar a qualidade do atendimento, tornando a operação cada vez mais padronizada, eficiente, tecnológica, inovadora. E participar de eventos como esse é mais uma ótima oportunidade de absorver informações pertinentes à nossa realidade”.

Marco Antonio Quintanilha Porto, Chefe Administrativo Financeiro na Firjan (Senai, Sesi, IEL, Cirj)

Eu sou responsável pela operação de um prédio corporativo no Rio de Janeiro e analisando a programação do evento fiquei bastante surpreendido com os temas, muito alinhados às nossas necessidades. As abordagens foram bem completas – desde as preocupações com a segurança até retrofit, sustentabilidade e a visão do proprietário em uma operação de propriedades. A visita técnica no Condomínio CYK também foi bastante interessante. Espero voltar no próximo Fórum”.

Daniel Amaro, Gerente Predial do Birmann 23

O evento promovido pela INFRA foi muito bom. O conteúdo alinhado às nossas demandas nos dá uma visão mais ampliada da evolução do segmento. Todas as palestras foram muito produtivas. Com certeza poderei compartilhar muitos insights interessantes com outros profissionais da equipe que não puderam estar presentes”.

Edna Cristina de Sousa, Analista Técnico Administrativo do Ministério da Economia

É a primeira vez que eu e minha equipe participamos de um evento da INFRA. Nosso trabalho em Brasília envolve gerenciar muitos edifícios da União na capital federal e em outros locais do País, e estamos empenhados em levar mais eficiência e estratégica para a gestão predial pública. E o evento valeu muito a pena. Foi bom para conhecer outras pessoas que atuam na mesma área, ter acesso a novos fornecedores de produtos e serviços e ouvir sobre temas atuais, além da oportunidade de participar da visita técnica no CYK, um exemplo de edifício eficiente, sustentável. Espero voltar outras vezes”.

Marco Antônio Teixeira de Amaral, Diretor Adjunto de Operações da Fundação Getulio Vargas Rio de Janeiro (FGV-RJ) e

É sempre importante nos atualizarmos quanto às boas práticas de mercado. E é isso que o evento proporciona, além de trocar experiências com outros profissionais da área, é possível enxergar o que de melhor está sendo feito em outras edificações. Sobretudo porque nós, que lidamos com a prestação de serviços precisamos estar mais atualizado ainda. Recomendo o evento. Estarei de volta em uma próxima edição”.

Alexandre Câmara de Paula, Gerente de Operações e Serviços da Fundação Getulio Vargas São Paulo (FGV-SP)

A gestão de Facilities é uma área em constante evolução, que demanda conhecimento, networking e acesso às novas tecnologias e fornecedores. Tudo isso colabora para que o nosso trabalho à frente das edificações seja cada vez mais competitivo. E pude encontrar tudo isso aqui no Fórum da INFRA. Foram dois dias muito produtivos”, resume Alexandre de Paula.

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