Por Léa Lobo

Conteúdo publicado em 12 de agosto de 2019

A INFRA traz nesta edição informações sobre como está sendo gerenciado o Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp), que é considerado um complexo pioneiro em sofisticação e grandeza na cidade de São Paulo. Com 42 anos de existência, contempla uma estrutura de uma pequena cidade, abrangendo tudo que um condomínio corporativo precisa em um só lugar. São seis torres de escritórios distribuídos em um terreno de mais de 250 mil m, o complexo possui mais de cem lojas e serviços, além de 185 mil m de jardim, tornando-se assim um centro de convivência e bem-estar.

Segundo o Diretor da Insight Gestão de Condomínios, que assumiu a sindicância do complexo em abril de 2018, a nova gestão começou após um trabalho de reavaliação da gestão realizada pelos proprietários. A estratégia foi revisar alguns fundamentos de gestão com o intuito de reposicionar o empreendimento no mercado imobiliário, de forma que ele continue sendo uma opção de locação no mercado de São Paulo, oferecendo espaços sintonizados com as novas tendências do mundo corporativo e alinhado com as premissas de sustentabilidade. Acompanhe a seguir um bate-papo com José Ernesto Fogo Filho, que é o atual Síndico do Cenesp.

Fale um pouco da sua trajetória profissional até chegar à sindicância

Iniciei minha carreira na área de condomínios ainda em 1992, trabalhando com meu pai, que já atuava nessa área. Em 1996, atuei na implantação e administração de toda a linha Plano 100 da Rossi Residencial, iniciando como assistente e finalizando como gerente de condomínio. Em 1998, passei a fazer o atendimento como gerente de condomínios de um dos primeiros condomínios clube do País, o Quintas do Morumbi, que naquela época já trazia um dos primeiros sistemas de tratamento de água de piscinas com ozonização, além de 11 torres de apartamentos alto padrão.

Foi nesta época então que passou a administrar grandes empreendimentos?

Sim. Em 2001, passei a gerenciar dois grandes empreendimentos residenciais em São Paulo, ambos com mais de dez torres, clube, restaurantes e toda a infraestrutura de área de lazer. A partir de 2005, passei a administrar um grande condomínio corporativo em sistema de autogestão, na Avenida Paulista, onde inclusive tive a oportunidade de gerenciar o retrofit das instalações do sistema de ar condicionado, de todo o sistema de entrada e distribuição de energia elétrica, do sistema de transporte vertical, além de diversas outras obras de modernização para manter o edifício competitivo.

Foi assim que começou a empreender?

Neste prédio da Avenida Paulista passei a me relacionar com alguns proprietários e com alguns gestores de fundos de investimento, que sugeriram que eu replicasse o modelo de trabalho aplicado ali em outros condomínios, iniciando um projeto de síndico profissional, agora como empreendedor. Assim, em 2012 iniciei formalmente o negócio de síndico profissional, atendendo exclusivamente grandes proprietários de edifícios corporativos, inicialmente em uma sociedade e posteriormente sozinho, através da Insight. Atualmente, a empresa atende 34 condomínios corporativos, com equipe de seis gerentes de atendimento e backoffice para suporte administrativo, gerindo em torno de um milhão de m de Área Bruta Locável (ABL) entre condomínios dos tipos corporativos, industriais e parques logísticos, totalizando R$ 100 milhões em orçamentos ordinários anuais e mais de R$ 50 milhões em investimentos e melhorias.

Conte o que contempla a sua gestão no Cenesp?

O complexo disponibiliza uma gama de serviços de manutenção, projetos, telefonia, acessibilidade, bombeiros, segurança e um atendimento ideal para todos que dele usufruem. O complexo é composto de seis torres de escritórios com oito andares cada, com lajes de 3.033 m de área total e uma torre central com dois andares, onde está localizado um complexo com centro de eventos, com capacidade para 450 pessoas e uma infraestrutura de comércio e serviços. São quase 410 mil m de área construída e aproximadamente 231 mil m de área útil locável.

E a área de serviços do empreendimento?

No piso Shopping estão instaladas mais de cem lojas, dentre elas: minimercado, agências bancárias, casa lotérica, drogaria, lojas de roupas e sapatos, salão de beleza/estética, barbearia e restaurantes. No piso Panamby encontram-se a área de circulação de serviços e as docas para carga e descarga de materiais e produtos.

Como é a composição da infraestrutura?

O empreendimento conta com 59 elevadores, dez escadas rolantes, 14 subestações elétricas atendidas por quatro circuitos em média tensão dedicados e uma central de água gelada com capacidade de mais de seis mil TR’s para o atendimento do ar condicionado. Esses são os principais sistemas operados, mantidos 24 horas por dia, sete dias por semana para atender às necessidades das empresas e dos usuários instalados no complexo. O abastecimento de água é feito pela concessionária através de contrato de demanda, além de poços artesianos cuja água é utilizada apenas para atendimentos a alguns sistemas prediais.

Quais são os seus maiores desafios de gestão?

Considerando que o condomínio é administrado em sistema de autogestão e que 90% do efetivo do condomínio ainda é orgânico, o maior desafio foi trazer a equipe operacional para o modelo de gestão que buscávamos implantar, sem causar impactos negativos na percepção do usuário. Muitos dos colaboradores estão há mais de vinte anos trabalhando no Cenesp dentro de um modelo que está sendo quase que totalmente alterado. Considero que mudar a visão que o time tinha do negócio, implantando nosso modelo de gestão, passando para os usuários apenas os aspectos positivos dessa transição, foi o maior desafio.

O que mudou no quadro de pessoal desde que assumiu a gestão?

As mudanças aplicadas foram muitas e algumas bem profundas. A primeira medida foi revisar o organograma e todo o quadro funcional, mudando não somente a quantidade de pessoas, mas os cargos e funções exercidas, de forma a conseguir atender toda a demanda desse enorme complexo com um quadro efetivo em torno de 20% menor.

E nos serviços de segurança, limpeza...?

Todo o serviço de segurança foi reavaliado e o escopo foi alterado, atendendo com rondas uma área maior com um efetivo menor, além de terceirizar 100% do quadro que tinha parte da equipe como orgânica. Já no serviço de limpeza, demos um passo atrás no modelo de contratação. O serviço era contratado com base em performance desde 2013, mas com o passar dos anos alguma das premissas para que esse modelo seja efetivo não foram seguidas e havia dúvidas se o modelo ainda atendia às necessidades do empreendimento. Revisitamos o contrato e alteramos o escopo de forma significativa, reduzindo o custo anual em aproximadamente 20%. Implantamos o serviço de compostagem utilizando o lixo orgânico gerado pelos restaurantes do complexo e estamos implantando uma horta orgânica que será adubada com o resultado desse processo de compostagem, além da economia anual com a cobertura de grama de toda a área.

Além desses, quais os serviços oferecidos pelo condomínio?

Procuramos ofertar aos nossos usuários um leque maior de serviços e facilidades como, o traslado entre o Cenesp e o metrô, o que melhora o acesso ao condomínio; eliminamos custos com acompanhamento em manutenções em áreas privativas; criamos maior agilidade e eficiência nos processos como um todo; ofertamos diversos serviços de manutenção; implantamos sistemas operacionais que geraram reduções, agilidade e melhor controle das operações. A gestão agora é participativa, criou-se uma sinergia maior entre as áreas, que trouxe ganhos de produtividade e melhora nos serviços do dia a dia.

Quais ações que ajudam a equilibrar os custos condominiais?

Explorar ao máximo o escopo dos contratos de serviços, explorar o tamanho do complexo e contratar com ganho de escala, terceirização de serviços em áreas que encontramos oportunidade de redução de custo, compra de energia elétrica antecipada (em longo prazo – 5 anos), contratação de consultores especialistas de serviços específicos, renegociação de todos os contratos, aprovação de alguns investimentos que geraram redução dos custos operacionais. Foi feito um grande trabalho de reestruturação e otimização dos custos operacionais e para 2019 o resultado foi uma redução de 15% no custo do condomínio por m2. Há ainda um estudo para implantação do uso mais efetivo de energia eólica e fotovoltaica.

O Cenesp tem alguma certificação?

Estamos explorando mais a nossa área verde, criando ambientes e estações de trabalho, além da revitalização de espaços de convivência (exemplo: recepções dos blocos). Em paralelo, estamos iniciando o processo de certificação do selo Leadership in Energy and Environmental Design Operação & Manutenção (LEED O&M), já que implantamos diversas ações sustentáveis: compostagem de resíduos orgânicos, separação de resíduos para atingir a meta “Aterro Zero”, instalação de torre eólica, estações solares, reúso de água, além da melhoria e eficiência no consumo de recursos hídricos e elétricos. A previsão pata obtenção do selo é no primeiro trimestre de 2020.

Para finalizarmos, o que mais deseja compartilhar?

Além de todas as ações operacionais adotadas, iniciamos um projeto de aproximação com o entorno do complexo. Hoje, estamos mais próximos da Polícia Militar em ações para contribuir com a qualidade de vida na comunidade local, temos mais contato com os moradores do bairro e com a Prefeitura. Nessa linha, em 2019 realizamos alguns eventos para maior interação da comunidade e dos usuários internos, tais como feira livre semanal, eventos com food trucks, eventos de corrida e caminhada como a Cenesp Run, entre outras ações.

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