Por Larissa Gregorutti

Com o advento da Quarta Revolução Industrial, novos modelos de negócios surgiram dentro das empresas, alterando o foco da venda de produtos para o fornecimento de serviços.

A influência digital no meio físico, através do surgimento de novas tecnologias, passou inclusive a transformar o modo como as organizações percebem e gerenciam os seus ativos.

Com a necessidade de operar com maior velocidade e agilidade, o papel da manutenção predial tem ganhado maior importância dentro das empresas, de modo a assegurar que os sistemas prediais atuem com máxima performance, propiciando instalações mais seguras e garantindo maior conforto aos seus usuários.

Conhecer a realidade das instalações e realizar uma gestão profissionalizada com o uso de recursos tecnológicos adequados são alguns dos desafios diários que o Facility Management deve superar, através de informação e capacitação.

Segundo o Engenheiro Alexandre M. F. Lara, Diretor Técnico da A&F Partners Consulting, como em toda e qualquer área de prestação de serviços dentro da enorme abrangência do FM, é preciso enxergar de fato os resultados sobre a operação e manutenção, incluindo a gama de informações importantes para a gestão de seus ativos e, se preciso, repensar a operação em busca de um cotidiano mais acertado.

Todavia, acredita que o gestor não deve se basear apenas nos gastos devidamente mapeados em seu departamento, mas também em outros grupos de informações, conforme elenca a seguir:

Processos:

• Deve-se buscar por processos customizados, “desenhados” para atender às demandas e às necessidades das empresas, assim como para absorver as boas práticas do mercado e as respectivas normas técnicas e leis em vigor.

• A revisão sobre os processos não deve se embasar pura e simplesmente em redução de custos imediatos, mas na preservação de ativos, na garantia do desempenho e em uma maior longevidade, o que também poderá levar à redução de custos operacionais desejada no médio e longo prazo.

• Uma adequada revisão nos processos também envolverá a reanálise sobre a sua estrutura (quadro de colaboradores, perfil profissional e experiência), assim como em sua infraestrutura (formas de controles e gestão, mobilidade, rastreabilidade, entre outras).

Riscos:

• A mitigação de riscos operacionais também deverá ser uma das metas a serem atingidas pelo departamento de operação e manutenção, cujo resultado também será refletido em análise financeira.

• A predição de um determinado risco operacional demandará pelo prévio e contínuo acompanhamento de parâmetros, assim como da análise deste monitoramento por um profissional capacitado.

Vida útil:

• Um dos mais importantes fatores para a determinação do nível de investimentos (retrofit parcial ou total, modernização ou reposição) sobre um ativo será não só a determinação de sua vida remanescente, mas a sua associação com a manutenção do desempenho esperado para o sistema ou equipamento.

Com a perspectiva de retomada do nível de monitoramento estratégico sobre a operação e principais indicadores de resultados, o Engenheiro pontua que é de extrema importância buscar pela visibilidade estruturada e necessária no departamento, a fim de que se possa antever os movimentos e as ações necessárias. E conclui: “O resultado a médio e longo prazo, obtido de forma consistente e duradoura dependerá de um investimento inicial [...]. Manter-se atualizado em relação ao que de melhor o mercado lhe trará de oportunidades também o ajudará a traçar os seus passos”.

Sistemas e soluções de manutenção

Integrados ao edifício com a função de garantir níveis aceitáveis de segurança e desempenho, os sistemas prediais devem ser gerenciados e mantidos a fim de preservar suas características e funcionalidades originais, prolongando a vida útil do empreendimento.

Todavia, para realizar essa tarefa nada fácil, as equipes de operação e manutenção precisam ter o mínimo de conhecimento técnico, tanto teórico quanto prático, segundo o Engenheiro Luciano Marcato, Presidente do Departamento Nacional de Fabricantes da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento (Abrava), para conseguir adotar ações estratégicas e criativas de gestão.

Segundo estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos, realizado pela Câmara de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP) em 2009, 66% das prováveis causas e origens dos acidentes ocorridos em edificações com mais de dez anos de uso e operação são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relacionada aos chamados vícios construtivos ou, ainda, anomalias endógenas.

Feita a análise desses dados, o Instituto concluiu que os meios para diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações é implementar sistemas de manutenção predial e realizar avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos mesmos.

Climatização predial

Em se tratando da análise de sistemas de climatização, Marcato acredita que o ideal seria ter acesso a todas as informações do projeto, relatórios de comissionamento e startup e plantas as built, além de garantir o treinamento operacional e de manutenção básica diretamente do instalador e do fabricante.

Porém, como isso nem sempre acontece, pontua que o profissional de FM deve buscar capacitar e qualificar suas equipes, bem como montar parcerias estratégicas com instaladores e  mantenedores especializados naquele sistema/marca de equipamento, e ainda complementar seu trabalho com supervisão ou manutenção de alto nível (eletrônica e controles) com os fabricantes.

Além disso, o Engenheiro afirma que o melhor momento para rever o sistema de climatização instalado, havendo o correto acompanhamento das condições operacionais do sistema de acordo com os registros, é quando ele deixa de desempenhar suas funções de forma satisfatória ou de maneira não confiável, com paradas e quebras não previstas.

Nesse sentido, esclarece que devem ser avaliadas por equipes especializadas tanto a parte elétrica (ligações, proteções, voltagem, corrente de partida e de operação); quanto ruídos e vibrações; vazão de ar; conjuntos motoventiladores; funcionamento dos sistemas de filtragem e de drenagem, para melhor condição de qualidade do ar interno; e funcionamento do circuito frigorífico, quanto a carga de gás, balanceamento, superaquecimento, subrresfriamento, funcionamento dos dispositivos de expansão, funcionamento dos circuitos de lubrificação, e demais componentes das unidades e seus subssistemas. E conclui, “Dessa forma o profissional de FM deve ser capaz de verificar se aquele sistema está atendendo às necessidades e tomar devidas ações, sejam de ajustes, manutenções preventivas, corretivas ou mesmo troca de componentes ou equipamentos em busca do desempenho desejado”.

Em palestra realizada durante o evento Quinta Tecnológica, promovido na sede da Abrava, José Romariz Filho, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da Recom Service, afirmou que edifícios comerciais e residenciais, shopping centers e outros grandes empreendimentos, consomem cerca de 50% da eletricidade gerada no País, gerando gastos absurdos. Por esse motivo, levando em consideração que o preço da energia elétrica no Brasil é um dos mais altos do mundo e que esse crescimento vem acontecendo desde 1987, acredita que nos últimos 15 anos a preocupação dessas empresas em relação a redução do consumo têm aumentado consideravelmente.

Tendo isso em vista, mencionou que em um grande shopping center da zona oeste de São Paulo, a Recom Service conseguiu reduzir o consumo de energia na ordem de 50% ao realizar o retrofit no sistema central de ar condicionado. Na ocasião, houve a instalação de resfriadores de líquido em três casas de máquinas, além da automação completa do edifício.

Segundo o Engenheiro, os equipamentos de última geração substituíram máquinas ineficientes fabricadas há mais de 25 anos. Agora, “os novos chillers de alta eficiência operam durante 80% do tempo”, informou o Especialista.

Inovações de mercado

Dentre as principais inovações existentes em sistema de climatização, Marcato citou os sistemas VRF com diversos tipos de unidades internas e controle customizado, seja sem fio ou com fio, dependendo do tipo de aplicação e ambiente. Já o sistema de maior utilização no Brasil são os sistemas centrais de condicionamento, utilizando os chamados sistemas passivos de condicionamento, onde unidades terminais (vigas frias, etc.) fazem a transmissão de calor de forma passiva, com uso do princípio da convecção, para resfriar ou aquecer os ambientes.

Além disso, na parte dos sistemas de controle, além das tecnologias de controles via wi-fi, onde sensores são instalados sem necessidade de passagem de infraestrutura de cabos de controle, existe o aumento da aplicação recente de sistemas controlados pela internet, iniciando a aplicação da Internet das Coisas em sistemas residenciais e centrais de ar condicionado.

Performance energética

Com um enorme potencial de crescimento no País, o sistema de energia solar fotovoltaica é uma energia limpa e sustentável que através de seus materiais semicondutores e outros componentes, faz a conversão da radiação solar em energia elétrica.

Segundo o Dr. Rodrigo Lopes Sauaia, Presidente Executivo da Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (Absolar), quando bem instalado, esse sistema opera praticamente inassistido, ou seja, quase sem assistência; além de trabalhar com baixos custos de operação e manutenção.

Todavia, esclarece que entre cinco a 15 anos, dependendo do equipamento, é essencial fazer um monitoramento para verificar se os componentes elétricos e mecânicos estão bem posicionados.

Sauaia comenta que o sistema não tem partes móveis, porém é necessário verificar se sua estrutura está bem fixada e se os cabos elétricos estão bem conectados. Além disso, ele é muito fácil de limpar, pois, a própria chuva ajuda a manter o sistema limpo. Porém, eventualmente se aquele consumidor estiver em uma área com muita poeira, pode ser interessante realizar limpezas periódicas no sistema, de modo que possa aumentar a sua performance.

Segundo manual do Ibape/SP de Inspeção Predial: Sistemas e elementos complementares, algumas informações importantes sobre manutenção e vida útil do sistema de energia fotovoltaica são:

• os módulos fotovoltaicos normalmente têm garantia de vinte anos e vida útil estimada em trinta anos, sendo que os dispositivos eletrônicos (inversor, controlador de carga), têm vida útil superior a dez anos;

• é fundamental realizar manutenções semestrais, mas quando ocorrer incidência e poeira, fuligem, ausência de chuvas e outras intempéries passam a ser mensais;

• as baterias são consideradas o ponto fraco do sistema, mas quando bem projetado, tem vida útil de quatro a cinco anos, podendo chegar a sete anos, dependendo da qualidade. Nesses casos, recomenda-se a utilização de baterias estacionárias de ciclo profundo;

• verificar medidores dos sistemas: tensão do gerador e da bateria, além das conexões existentes.

Dentre as novidades tecnológicas deste segmento, o Presidente da Absolar informou que existem módulos fotovoltaicos semitransparentes ou translúcidos, garantindo visão através deles, que podem ser utilizados em fachadas, substituindo os materiais construtivos como o mármore e o granito, com alto valor no mercado. “A fachada fotovoltaica além de trazer beleza ao empreendimento, tem a produção de energia elétrica como um benefício que agrega”, ressaltou.

Existem também as telhas fotovoltaicas, que podem substituir as telhas convencionais, garantindo proteção a intempéries e a geração de energia elétrica. Outra novidade são os módulos flexíveis que podem ser utilizados em edificações, seja em uma fachada ou em um telhado curvo, ou em bens de consumo, como uma mochila, um guarda sol de praia como carregador de celular, entre outras novidades que estão chegando no mercado e que podem ser pensadas e aplicadas com essa tecnologia.

Prevenção contra incêndio

A principal forma de manter uma edificação segura contra riscos de incêndio, é realizar, periodicamente, a vistoria e a manutenção preventiva nas instalações hidráulicas, elétricas, acessórios e demais componentes pertinentes aos sistemas de prevenção ao fogo e combate a incêndio, garantindo que estejam em perfeitas condições de uso e funcionamento quando acionados.

Mas além da inspeção e manutenção, segundo o Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho José Ferreira dos Santos, é preciso ter uma equipe de brigada de incêndio devidamente treinada para a correta utilização dos instrumentos de combate em caso de incêndio. Além disso, Santos observa que esses equipamentos devem ser vistoriados periodicamente, conforme estabelece a seguir:

• realizar a recarrega dos extintores e teste de estanqueidade do casco em período fixado pelo fabricante ou empresa de manutenção;

• verificar anualmente o estado de conservação dos hidrantes e seguir a periodicidade de teste hidrostático também fixada pelo fabricante ou empresa de manutenção;

• inspecionar toda mangueira de incêndio a cada seis meses e submetê-la a ensaio hidrostático/manutenção a cada 12 meses, de acordo com a Norma ABNT NBR 12779;

• manter a sinalização dos equipamentos com setas fotoluminescentes, de acordo com a normas NBR 13434, 13435 e 13437 da ABNT;

• fazer a renovação de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) a cada três anos em edificações de recepção de público, e a cada quatro anos em empresas certificadas com a ISO 14001; entre outros.

Felipe S. de Melo, Presidente da Associação Brasileira de Sprinklers (ABSpk) compartilhou que a operação de um sistema de sprinkler é mecânica e automática, ou seja, toda vez que é acionado, ele se rompe e habilita a passagem de água pressurizada através de um sistema de tubulação e bombeamento, e a medida que o fogo vai crescendo, outros sprinklers tendem a abrir até que o fogo seja controlado e não haja mais calor suficiente para estourar os outros elementos.

O sprinkler é o único equipamento que não pode ser testado senão deixa de funcionar, todavia, o restante dos seus componentes, como as bombas de água, tubulações, válvulas, pressostatos e manômetros podem ser inspecionados de acordo com as periodicidades prescritas em norma.

Além disso, Melo esclarece que sistemas muito antigos, entre 20 e 50 anos instalados, devem passar por testes para verificar se ainda estão adequados, e se quando forem requisitados, funcionarão de modo imediato para apagar o incêndio.

Uma inovação deste mercado, segundo Melo, é um modelo de proteção que alia detecção de fumaça com o sprinkler, possibilitando detectar o incêndio ainda em estágio inicial.

No momento que a fumaça é confirmada, o detector se conecta de maneira eletromecânica com o sprinkler, e o dispositivo aciona um elemento sensível que rompe uma quantidade pré-determinada de sprinklers simultaneamente. Desta forma, assim que os sprinklers são acionados, eles descarregam uma quantia de água no entorno do incêndio de maneira precoce, de modo a controlar o fogo ainda no princípio.

Transporte vertical

No Brasil, algumas normas regulamentam elevadores, dentre elas a NBR NM 207, sobre elevadores elétricos de acionamento por tração; a NBR NM 267, sobre elevadores de acionamento hidráulico; a NBR 12892, sobre elevadores unifamiliares; e a NBR 16042, sobre elevadores sem casa de máquina.

Além disso, duas recentes normas para elevadores de passageiros e de passageiros com cargas foram emitidas pelo Comitê Europeu de Normalização. São elas a EN 81-20 e EN 81-50, que entraram em vigor em setembro do ano passado, e tem o objetivo de aumentar o conforto e a segurança dos usuários, seja passageiros ou pessoal da manutenção.

Dentre os seus requisitos, as normas estabelecem o aumento da resistência ao fogo dos materiais do interior da cabine; o aumento da resistência e durabilidade da decoração da cabine e portas; aumento do nível de iluminação; segurança para o pessoal da manutenção com um espaço de segurança maior no poço; painel de controle obrigatório no poço com botão de emergência; e melhora do nível de iluminação no poço.

Outros cuidados que devem ser observados em elevadores, segundo manual do Ibape sobre mecanização, é a manutenção periódica do conjunto do sistema de elevadores e seus componentes.

Além disso, é exigido pelo órgão governamental que todo elevador deve estar sob responsabilidade de um profissional ou empresa especializada para atender às diversas exigências de manutenção, dos quais se destacam:

• verificar periodicamente o funcionamento do alarme, interfone, iluminação e ventilação;

• observe se o movimento do elevador é efetuado sem trepidações ou paradas bruscas;

• vidros ou espelhos devem ser protegidos quanto a estilhaçamento por malhas ou película (em sua composição);

• o poço do elevador deve ser acessado somente por técnico especializado;

• deve ser mantido impermeabilizado e seco, limpo e desimpedido e provido de sistema de iluminação adequado.

Outro fator, é que segundo especialistas, a modernização e a atualização tecnológica em elevadores podem reduzir em até 70% os custos com energia elétrica; com a eliminação de trancos; portas com abertura e fechamento mais suaves; redução de ruídos na casa de máquinas; precisão do nivelamento, independente da carga; aumento da disponibilidade e segurança dos elevadores; e a redução significativa no consumo de energia elétrica.

Dentre as inovações disponibilizadas neste mercado, existem tecnologias “verdes” que garantem a eficiência energética do projeto. Entre elas, o sistema regenerativo e as máquinas gearless com imãs permanentes, que reduzem o consumo de energia despendido pelos elevadores, além da iluminação LED nas cabines, que reduz o consumo de energia em até 75% em comparação com as lâmpadas comuns. Outro diferencial é o sistema de inversor de frequência de velocidade, uma tecnologia que mantém os equipamentos praticamente parados quando não estão em uso, economizando até 30% de energia.

Além dos sistemas prediais apresentados, todos os outros, sendo inovadores ou não, devem ser operados e mantidos de modo a garantir e recuperar o desempenho de seus elementos construtivos. Para saber quais as responsabilidades técnicas de quem realiza a manutenção, confira a norma da ABNT NBR 5674, que apresenta os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações.