Por Maria Thereza Carvalho Moreira*

No início de maio, a Prefeitura de São Paulo anunciou a aprovação do Código de Obras e Edificações (COE) do município. Em vigor há mais de 20 anos, a antiga Lei n. 11.228, que compõe o conjunto de legislações urbanísticas do município, passou por revisões com o objetivo de organizar o planejamento urbano, distribuir melhor os espaços da cidade e transformá-la em um local mais agradável. A concepção do projeto avaliou, por exemplo, a distribuição dos espaços públicos e das áreas destinadas à preservação do meio ambiente, além de rever as opções de transporte coletivo de qualidade e moradia adequada.

Para quem não tem intimidade com o tema, o Código de Obras e Edificações é a lei que determina os regulamentos que organizam lotes e novas construções ou reformas. O Código define, por exemplo, a quantidade de sanitários de uma edificação, levando em conta os usuários do local, em virtude da atividade a ser desenvolvida: restaurantes, casas de show, teatros. O projeto arquitetônico é aprovado pela prefeitura, desde que, construtoras, empreiteiras, responsáveis técnicos e proprietários obedeçam às regras estabelecidas no documento. 

A sanção do COE deve completar um movimento iniciado no primeiro trimestre de 2014, com a aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE), lei municipal que orientará o desenvolvimento da cidade até 2030 e, mais tarde, com a entrada em vigor da nova Lei de Zoneamento, que determina as atividades, comércio, indústria e residências e podem ser instalados em cada rua da cidade.

A expectativa é que o novo Código facilite o licenciamento de empreendimentos e torne mais simples, metodologias determinadas pela legislação anterior. Com a redução do número de documentos exigidos para a aprovação dos processos, o prazo de tramitação do licenciamento do âmbito do município deve cair de até um ano para, em média, 90 dias.

A partir de agora, a construção do empreendimento e todas as atividades relacionadas a ele serão licenciadas em um documento único, o Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova. Entre os serviços estão o movimento de terra, muro de arrimo, canteiro de obras. A previsão é que a nova medida torne o processo mais rápido. 

Um dos pontos mais frágeis da nova legislação é a mudança da atuação da prefeitura no processo de licenciamento. Com a adoção do Projeto Simplificado, a prefeitura focará suas atividades na avaliação de aspectos ligados aos cenários urbano e ambiental, deixando de apurar detalhes internos da obra. O profissional de arquitetura e engenharia assume a responsabilidade pelo empreendimento, ao lado do proprietário. O arquiteto será responsável por organizar o projeto, segundo legislação vigente. O atendimento correto das regras fica a cargo do proprietário.

A proposta é arriscada: se por um lado, há sinais claros de uma mudança cultural, que defende a valorização do profissional de arquitetura e engenharia, ampliando sua atuação; por outro lado, esse profissional deverá contar com o respaldo dos órgãos de classe e com o respeito dos proprietários e incorporadoras, para que as leis sejam atendidas, até porque as sanções administrativas recairão sobre proprietários, arquitetos e engenheiros, e preveem o pagamento de altas multas e a cassação dos registros profissionais. 

Um trágico episódio que chocou a cidade de São Paulo há alguns anos ilustra um dos temores em relação ao novo Código. Em 2009, o teto de uma igreja, localizada no Cambuci, desabou deixando sete mortos e mais de cem feridos. Apesar dos documentos e do laudo do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) atestarem que o telhado estava em ordem, o Ministério Público não autorizou a reconstrução do templo; questionou a legitimidade do alvará e concluiu que o empreendimento foi aprovado sem ter sido avaliado previamente pela Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CLTU). Caso a cena voltasse a se repetir hoje, de acordo com o novo código, a prefeitura não teria tanto controle neste sentido, já que, a responsabilidade de adequar o imóvel à legislação é do proprietário e do responsável pelo projeto e pela obra.

Além disso, a nova legislação prevê descontos de até 90% nas multas aplicadas a templos religiosos e moradias econômicas por descumprimento das normas. Obviamente, trata-se de um risco para a segurança pública, já que, esses locais recebem diariamente um altíssimo fluxo de pessoas. Sem o estabelecimento de sanções rigorosas e a fiscalização efetiva, questões como segurança e estabilidade da obra recairão sobre os usuários, e cenas dramáticas como a vivida em 2009 poderão se repetir.

A promessa de maior rigidez e agilidade para o protocolo de documentos é outro impasse. Ela seria possível com a adoção do Projeto Simplificado e a implementação do licenciamento eletrônico para obras de todos os portes. Além de reduzir o número de instâncias de cinco para três, a nova norma prevê o indeferimento de processos a partir da ausência de documentação ou parâmetros para análise técnica.

No entanto, não há procedimento eletrônico capaz de comprovar que o protocolo foi feito de forma correta. Feita por um analista, a avaliação está sujeita a erros e a interpretações pessoais. Mas, se o procedimento eletrônico não for implantado de forma assertiva, com treinamento e capacitação do corpo técnico da prefeitura, corre-se o risco de inviabilizar o processo, pois, o agente público não estará seguro para conduzir a tramitação. O receio de não estar atento a algum item, aliado à cobrança por atendimentos de projetos complexos, podem dificultar as transações.

O novo COE traz, ainda, inovações na autorização de mudanças nas plantas. Amplas alterações, em análise na prefeitura ou mudanças de uso, não serão mais autorizadas. Serão aceitas apenas modificações mínimas no projeto, que não ultrapassem 5% do tamanho da área. Licenciamento de atividades com menor relevância deixam de ser obrigatórios. Entre as modalidades estão obras complementares de até 30 m2, reformas que preveem aumento de área, alterações internas como pequenos reparos e construção de muro. 

E para quem quer regularizar imóveis reformados recentemente, a boa notícia é que o novo COE lança o conceito retrofit que pretende requalificar edificações construídas antes de 1992, ano em que o Código atual entrou em vigor. O dispositivo permite modernizar as edificações já existentes.

A nova legislação inaugura um acordo entre a iniciativa privada e o poder público com as consultorias de regularização imobiliária e donos de imóveis. Trata-se de uma relação de confiança que prioriza a flexibilidade e está pautada em maior liberdade e valorização dos envolvidos, mas, requer fiscalização e comprometimento para que não signifique um retrocesso. Mais do que nunca, é indicado que o proprietário do imóvel esteja acompanhado de profissionais que acompanhem todo o processo. 

*Maria Thereza Carvalho Moreira é Arquiteta e Urbanista, Diretora Geral da Soluções Regularização Imobiliária.