Por Léa Lobo

A unidade brasileira da consultoria imobiliária anglo-americana Newmark Grubb divulgou no começo de fevereiro sua pesquisa trimestral sobre o mercado de escritórios classes A e A+ nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. De acordo com o levantamento, na capital paulista o indicador de absorção líquida ficou positivo no período de outubro a dezembro de 2016, com 49.030 m² locados. Trata-se, segundo a empresa, do primeiro registro positivo observado no segmento após três trimestres negativos consecutivos.

No acumulado de 2016, entretanto, a absorção líquida medida na cidade de São Paulo mostrou-se negativa em 43,8 mil m². “Os dados do estudo, em geral, demonstram que foram devolvidas mais áreas na comparação às que foram absorvidas”, ressalta Marina Cury, Presidente da Newmark Brasil. Para esse semestre, contudo, a consultoria projeta um novo aumento da absorção líquida.

O dado positivo observado no último trimestre de 2016, assinala a Executiva, veio principalmente do fechamento de negócios que se arrastaram durante todo o ano. “Quando houve um mínimo de direcionamento do País, algumas empresas tomaram a decisão de alugar espaços”, salienta Cury. No cenário anterior era bem diferente: “No ano passado houve registro constante de devolução de áreas, sobretudo no primeiro semestre”, complementa. As regiões que lideraram as devoluções, de acordo com a pesquisa, foram Alphaville, Marginal Pinheiros e Paulista.

No tocante aos preços de mercado em São Paulo, no quarto trimestre de 2016 o valor médio mensal pedido por metro quadrado caiu 1,5% na comparação ao período anterior, para R$ 94,6, uma redução de 7,2%. “Para 2017, a expectativa é que os preços tenham viés de queda para a estabilização. Elevações só são esperadas para 2018, mas antes haverá equalização da diferença entre o preço pedido e o fechado”, afirma Eduardo Cardinali, Gerente de Escritórios da Newmark. 

Ainda de acordo com o levantamento, a absorção bruta medida no quarto trimestre de 2016 na capital paulista foi de 96.404 m2, enquanto no acumulado do ano esse indicador ultrapassou 300 mil m². Já a taxa de vacância fechou em 23,3%. O novo estoque entregue em 2016 atingiu a marca de 221 mil m2, frente à previsão de 480 mil m². O novo estoque previsto para 2017 é de 335 mil m2, número que segundo a consultoria deverá elevar em 8,6% o estoque de edifícios de alto padrão nas áreas estudadas.

Já para a cidade do Rio de Janeiro a pesquisa constatou uma taxa de vacância de 27,4%, a maior vacância registrada na capital fluminense nos últimos dez anos. O levantamento aponta também que até o mês de março próximo mais de um terço dos escritórios corporativos da cidade deverá estar vago.

De acordo com a consultoria, esse cenário é resultante de uma combinação de fatores que atingiram em cheio à economia do Rio, como a crise do setor de petróleo & gás, o caos das finanças estaduais, o encerramento do ciclo olímpico e as dificuldades conjunturais de setores como mineração, telecomunicações e energia, considerados estratégicos para o Estado.

Segundo o Gerente de Escritórios da Newmark Brasil no Rio de Janeiro, Gustavo Villela, com a entrega prevista para o primeiro trimestre deste ano de um novo centro empresarial de alto padrão com área locável de 75 mil m², e a devolução de outros dois edifícios pela Petrobras (Torre Almirante e Castelo), a taxa de vacância deverá aumentar em mais seis pontos, indo a 33,4% ainda no primeiro trimestre. Villela ressalta que ao longo deste ano serão entregues outros 100 mil m² em novos empreendimentos de alto padrão no Rio. Com isso, observa ele, a taxa de vacância poderá se aproximar de 40%.

Outra pesquisa sobre o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo e Rio de Janeiro também foi realizada pela SiiLA Brasil, que constatou que o mercado de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo registrou a entrega de apenas um edifício corporativo no quarto trimestre de 2016. Entregue 68%, ocupado pela Amil (64%) e pela Coca-Cola (4%), o EZ Towers – Torre B adicionou 47 mil m² ao estoque da cidade. Com mais outros oito edifícios entregues em 2016, o estoque do mercado paulista subiu 220,2 mil m² no ano, chegando ao patamar de 2,6 milhões de m². Porém, nem todos os empreendimentos foram entregues tão locados quanto o EZ Towers – Torre B. Do estoque entregue nesse ano 73% ainda está vago.

O trimestre terminou com uma absorção bruta de 82,7 mil m² e uma absorção líquida positiva de 62,8 mil m². Mais uma vez, a avenida Doutor Chucri Zaidan foi a região com maior absorção líquida do trimestre, com 38 mil m². A avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, região adjacente, foi a segunda maior em termos de absorção, com nove mil m². No ano, a absorção bruta acumulada foi de 219,5 mil m² e a absorção líquida foi positiva com 104,9 mil m². Graças ao volume de absorção positivo e a adiamentos na entrega de novos edifícios, a taxa de vacância teve uma queda de 1,12% no trimestre, chegando em 26,04%. Em relação a 2015, a taxa de vacância aumentou 2,5%.

O preço médio de locação se mantém estável, apenas 0,1% maior que o período anterior. Entretanto, em relação a 2015, o preço caiu 4,5%. “A expectativa para 2017 é a estabilização dos preços, diminuição do ritmo de entregas e absorção do estoque disponível. Espera-se que neste ano comece uma recuperação do mercado na cidade”, estima Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil.

Já para os equipamentos de classes A+ e A do Rio de Janeiro a pesquisa apontou que, do quarto trimestre de 2015 ao mesmo período de 2016, a taxa de vacância subiu de 19,36% para 25,35%, representando um aumento de 6%. Esse é um recorde na cidade, já que historicamente o Rio nunca teve uma taxa de vacância acima de 20%. Um fator diretamente responsável por esse aumento foi a entrega de oito empreendimentos durante o ano de 2016, adicionando ao mercado local um total de 163,6 mil m², dos quais 96% ainda estão vagos. A entrega mais recente que compõe esse total, e a única do quarto trimestre, foi o edifício Glória 122 na Orla, com 16,3 mil m².

O ano terminou com um preço médio de R$ 104,27 por m², o que significa uma queda de 9,2% em relação a 2015, quando o preço médio foi de R$ 114,78 por m². Durante este ano, o mercado imobiliário carioca ainda será favorável aos inquilinos que poderão encontrar boas oportunidades com preços reduzidos.

O quarto trimestre se encerrou com uma absorção bruta de 12,9 mil m² e uma absorção líquida positiva de 4,1 mil m². É um sinal tímido de recuperação do mercado, já que a absorção bruta acumulada no ano foi de 43,9 mil m², enquanto a absorção líquida ficou negativa em 6,5 mil m² − os dois primeiros trimestres do ano tiveram absorção líquida negativa e o terceiro trimestre teve absorção positiva, mas irrisória. Em 2016, o Rio de Janeiro registrou uma devolução de 50,3 mil m² de espaços corporativos, ou seja, 3% de seu estoque total de 1,5 milhão de m².

“Assim como 2016, a expectativa para os próximos trimestres é de aumento do estoque com a entrega prevista de 188,6 mil m² distribuídos ao longo de 2017. Estima-se que a taxa de vacância aumente significativamente até o fim do ano, já que a grande oferta de espaços não vem sendo absorvida na mesma velocidade de entrega”, finaliza Nicastro.

Mercado Construtivo

A Neoway Criactive é uma empresa especializada na criação de soluções de inteligência de mercado, que possui um conjunto de aplicações para captação, visualização e análise estratégica das informações de mais de 35 milhões de empresas. Sua base de dados é composta por mais de três mil fontes diferentes, que geram correlações, índices e análises preditivas.

No segmento da construção civil, a companhia detém conhecimento profundo na obtenção de dados primários permitindo a identificação das características de cada obra, conforme nos explicou a Diretora, Cristina Della Pena. A pedido da revista INFRA, a Neoway Criactive desenvolveu algumas informações relevantes sobre o perfil da construção no Brasil e os impactos sofridos pelo setor devido ao cenário político brasileiro, que vem influenciando a desaceleração do setor desde 2014.

O objetivo da revista INFRA com os dados é demonstrar para o mercado prestador de serviços, que independente do decréscimo de obras, muito está para ser entregue em importantes cidades do País. As 25 principais cidades com obras comerciais em execução representam cerca de 60% de tudo que está sendo construído no País. Já as do segmento industrial representam 91% de toda a metragem de construção (quadros 7 e 8).

Além disso, os dados apontam que cada vez mais o setor de Facilitites Management deve ter seus processos produtivos e gestão bem estruturados para atenderem a essa significativa metragem de obras que está para ser entregue.

Acompanhe os gráficos desta matéria que demonstram esse cenário, num comparativo de janeiro de 2009 até 2017.