Por Léa Lobo e Mateus Murozaki

​A Feipat - Feira da Patologia das Construções foi lançada oficialmente em cerimônia com cerca de 100 empresários do setor da construção na Fiesp - Federação das Indústrias do Estado de São Paulo. O evento do Grupo Contramarco em parceria com a ADPAT tinha como objetivo mostrar muito conhecimento técnico e apontar trilhas para a evolução do setor. “Nossa vida é feita de sonhos e fico feliz de ver que existem outras pessoas sonhando comigo. A patologia é o estudo das doenças das construções e, se for realizada com profundidade, permite evitar muitos danos. Na busca pela excelência, tivemos a ideia de realizar uma feira exclusiva ao segmento”, disse Felipe Lima, fundador e diretor da ADPAT (Amigos da Patologia das Construções).

“Acredito que todo mundo já viu alguma construção com problema. A Feipat atrai o público que resolve essas questões: construtores e engenheiros de obras. Ela tem uma sinergia muito grande com a Fesqua, que já é uma realidade, sendo a maior feira das Américas e a terceira do mundo em seu segmento. Foram meses organizando tudo para chegarmos até este lançamento”, disse Luis Tavares, principal executivo do Grupo Contramarco.

A primeira Feira da Patologia das Construções (FEIPAT), realizada pela Comunidade Adpat de Patologia das Construções trouxe várias palestras e agora vamos compartilhar alguns dos conteúdos:

Prazo de garantia e vida útil na construção civil

O mercado da construção civil tem enfrentado um aumento significativo no número de processos judiciais relacionados à insatisfação de clientes. Esse fenômeno se intensificou principalmente a partir da década de 2010, à medida que construções se tornaram mais complexas e as exigências por qualidade e durabilidade aumentaram. Um dos aspectos centrais desse debate está no entendimento dos prazos de garantia e vida útil dos componentes das obras. Para muitos consumidores, a linha que separa esses dois conceitos é confusa, o que gera uma série de questionamentos judiciais. Mas afinal, o que diferencia a garantia da vida útil de um imóvel ou de seus componentes?

Segundo o engenheiro civil Marcus Grossi, especialista em perícia técnica, a garantia de um bem é o período durante o qual o fabricante ou construtor é automaticamente responsabilizado por eventuais falhas ou defeitos no produto. "Nos primeiros meses de uso, se uma lâmpada queimar, por exemplo, é altamente provável que seja um defeito de fabricação", explica Grossi. A lógica por trás dessa responsabilização automática se dá pela alta probabilidade de a falha ser atribuída ao processo de fabricação ou construção, durante o período de garantia.

Esse conceito de garantia é relativamente simples de entender: se um produto falha dentro do período garantido, o fabricante ou construtor é obrigado a corrigir o defeito. No entanto, com o aumento da judicialização de falhas na construção civil, a necessidade de delimitar o que constitui um problema de garantia ou de mau uso por parte do cliente tornou-se crucial.

A vida útil, por outro lado, é o tempo estimado para o qual um produto ou sistema foi projetado para funcionar adequadamente, considerando condições ideais de uso e manutenção. "A vida útil de um projeto é uma estimativa teórica", pontua Grossi. Ele esclarece que, no contexto da construção civil, essa estimativa é extremamente variável, já que os fatores ambientais, como umidade, calor, poluição e até mesmo manutenção inadequada, podem reduzir drasticamente o tempo de uso de um componente.

A vida útil de uma construção ou de um dos seus elementos, como uma fachada ou a estrutura hidráulica, não pode ser medida com a mesma precisão de uma lâmpada testada em laboratório, por exemplo. "Na prática, os nossos prazos de vida útil não podem ser simulados de forma controlada, porque muitas das variáveis envolvidas são imprevisíveis", reforça o especialista. Ele ainda cita um exemplo emblemático: no Brasil, a vida útil de uma fachada, conforme normas técnicas, é de 40 anos; contudo, na prática, essa estimativa pode ser reduzida em até 50% devido a falhas de manutenção ou condições ambientais adversas.

Os conflitos entre o que é garantido e o que é vida útil têm aumentado a demanda por perícias técnicas e processos judiciais. A insatisfação dos clientes, muitas vezes causada pela má compreensão desses prazos, contribui para um aumento significativo de ações contra construtoras, principalmente por atrasos na entrega de obras e falhas relacionadas à qualidade. 

Entre as principais causas de insatisfação estão os atrasos nas entregas e a má qualidade dos acabamentos. "Muitos dos processos são movidos por clientes que não entendem a diferença entre prazo de garantia e vida útil", argumenta Grossi. Ele ainda destaca que, embora a garantia termine em um determinado período, isso não isenta a construtora de responsabilidade, especialmente se for provada uma falha no projeto ou na execução da obra.

Outro ponto crucial para garantir a durabilidade de um bem é a manutenção adequada. Grossi enfatiza que, mesmo que o prazo de garantia tenha expirado, problemas decorrentes da falta de manutenção por parte dos usuários podem afetar a vida útil de uma construção. “Se uma infiltração ocorre anos após a entrega de um edifício, é necessário avaliar se houve falha no projeto ou se o proprietário não fez a manutenção preventiva adequada”, explica.

A responsabilidade do usuário em manter adequadamente o imóvel é um aspecto muitas vezes negligenciado. Conforme o especialista, negligenciar a manutenção pode reduzir significativamente a vida útil de elementos como coberturas, sistemas hidráulicos e fachadas, o que aumenta o risco de falhas e, consequentemente, o de processos judiciais.

A garantia e a vida útil são conceitos distintos, mas interdependentes, que precisam ser compreendidos de forma mais clara tanto por construtores quanto por clientes. O aumento da judicialização no setor da construção civil mostra a importância de um entendimento preciso desses termos, bem como da responsabilidade de ambas as partes no cuidado e na manutenção dos imóveis. A busca por justiça nesses casos exige uma análise técnica detalhada, e uma comunicação clara sobre os limites e as expectativas da durabilidade de uma obra é essencial para evitar conflitos futuros.

O impacto da impermeabilização na construção civil

A impermeabilização é um dos aspectos fundamentais na construção civil, impactando diretamente a durabilidade e segurança de edificações. Este processo, que visa impedir a penetração de água em estruturas, tem ganhado cada vez mais relevância no Brasil, especialmente devido às condições climáticas adversas, como chuvas intensas e umidade elevada. Durante o Seminário de Impermeabilização realizado pelo Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), o Engenheiro José Miguel F. Morgado, diretor executivo do IBI, compartilhou insights sobre a importância da impermeabilização e as consequências da sua negligência nas obras.

O Brasil, com seu clima variado e uma vasta extensão territorial, enfrenta diversos desafios quando se trata de impermeabilização. José Miguel Morgado destacou que, em regiões como Salvador, a combinação de alta umidade e salinidade intensifica a deterioração de construções que não possuem uma proteção adequada. “O sol e a água são elementos que, se não combatidos com uma boa impermeabilização, podem comprometer seriamente a integridade de uma edificação", afirmou o especialista.

Além disso, Morgado ressaltou a importância de aplicar a impermeabilização de forma correta e no tempo adequado. A má aplicação desse processo resulta em infiltrações, que podem evoluir para problemas mais graves, como a corrosão de estruturas de concreto, causando fissuras e até mesmo o colapso de partes da edificação. Ele citou exemplos de prédios que sofreram danos severos em suas fundações e lajes por conta de falhas na impermeabilização, sendo necessário reparos custosos.

A impermeabilização mal executada não só gera prejuízos financeiros para construtoras e proprietários, mas também provoca um impacto ambiental significativo. Segundo Morgado, a manutenção preventiva de estruturas é fundamental para evitar desperdícios de materiais e recursos naturais. "Uma impermeabilização bem feita pode prolongar a vida útil de um prédio em até 50%, reduzindo a necessidade de reformas frequentes e contribuindo para a sustentabilidade da construção", explicou.

Em regiões costeiras, como no Nordeste brasileiro, a impermeabilização é crucial para evitar a degradação causada pelo contato direto com a salinidade do ar e da água. Morgado explicou que, com a tecnologia disponível hoje, é possível criar barreiras efetivas contra esses fatores. Contudo, ele enfatizou que é essencial que os materiais utilizados passem por certificações e testes rigorosos para garantir sua eficácia.

Morgado apresentou as inovações que têm transformado o setor de impermeabilização no Brasil. Entre elas, estão os novos polímeros e resinas impermeabilizantes que oferecem maior flexibilidade e resistência, adaptando-se às condições mais extremas. "Os novos materiais certificados permitem uma aplicação mais rápida e eficaz, com menos necessidade de manutenção a longo prazo", comentou.

Outra inovação apresentada foi o uso de coberturas verdes, que combinam a impermeabilização com soluções ecológicas. As coberturas verdes não só evitam infiltrações, mas também contribuem para o isolamento térmico e acústico dos prédios, além de ajudarem na retenção de água da chuva, aliviando o sistema de drenagem das cidades. 

O especialista destacou que um dos maiores desafios enfrentados na impermeabilização no Brasil é a falta de mão de obra especializada. "É comum vermos projetos falharem porque a impermeabilização foi feita por profissionais que não têm o treinamento adequado", afirmou. Segundo Morgado, a solução passa pela formação de novos especialistas e pela conscientização dos construtores sobre a importância desse processo.

Outro ponto levantado foi a necessidade de uma melhor regulamentação e fiscalização no setor. Morgado mencionou que muitos produtos no mercado não seguem as normas técnicas de impermeabilização, o que resulta em aplicações de baixa qualidade. Ele sugeriu que é crucial que as construtoras e clientes exijam produtos certificados e contratem empresas qualificadas para realizar o serviço.
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Inspeções em fachadas testes à percussão

Proferida pelo Engenheiro Marcos Alexandre de Oliveira, diretor da QualiBuild Engenharia, que disse que a inspeção de fachadas é uma prática indispensável para garantir a segurança e a durabilidade de edificações, especialmente em um país como o Brasil, onde as condições climáticas podem causar danos significativos às construções. Durante a palestra "Inspeções em Fachadas e Testes à Percussão" foram apresentados detalhes técnicos e a importância desse tipo de teste para a manutenção de fachadas, tanto em edifícios novos quanto em construções mais antigas.

O teste à percussão é uma técnica não destrutiva utilizada para identificar problemas em revestimentos de fachadas. Segundo Marcos Alexandre, o teste consiste em um operário suspenso por uma cadeirinha, que utiliza um martelo de borracha ou martelo pena para percutir a superfície da fachada. "O som gerado durante o impacto pode indicar possíveis descolamentos ou desplacamentos", explicou o engenheiro. Esses descolamentos, embora muitas vezes não visíveis a olho nu, podem comprometer a estrutura da fachada e causar sérios riscos, como o desprendimento de peças que podem ferir pedestres ou danificar propriedades.

A norma técnica ABNT NBR 13755, que rege o revestimento de fachadas revestidas em cerâmica, prevê que a inspeção seja feita periodicamente, especialmente em prédios com revestimento cerâmico ou outros materiais que possam se deteriorar com o tempo. Conforme o diretor da QualiBuild, a primeira inspeção deve ocorrer um ano após a construção do edifício, e posteriormente a cada três anos, como forma de manutenção preventiva.

"O primeiro ano é um período crítico para identificar eventuais problemas de execução na obra, como falhas no chapisco ou no reboco que possam gerar trincas ou descolamentos", afirmou ele. Já as inspeções subsequentes visam monitorar o surgimento de patologias, como fissuras, que podem evoluir para problemas maiores se não forem tratadas a tempo.

Manter uma fachada em bom estado não é apenas uma questão estética, mas também de segurança e preservação da estrutura do prédio. Marcos Alexandre destacou que infiltrações causadas por fissuras ou descolamentos na fachada podem gerar uma série de problemas internos, como a corrosão de armaduras e o comprometimento das estruturas de concreto. "Se a água penetra em uma fissura, as armaduras podem enferrujar e expandir, o que provoca mais trincas e desplacamentos, formando um ciclo de deterioração", explicou.

Além disso, a falta de manutenção adequada pode resultar na perda de garantias oferecidas pelas construtoras. Assim como ocorre com automóveis, que perdem a garantia se as revisões não forem feitas nos prazos corretos, os condomínios também podem perder a cobertura das construtoras caso não realizem as inspeções e manutenções previstas na norma ABNT NBR 5674.

Entre os principais benefícios do teste à percussão, Oliveira destacou a sua capacidade de identificar problemas antes que eles se tornem visíveis ou mais graves. "Realizar o teste antes de uma reforma ou revitalização da fachada permite que os problemas sejam diagnosticados com precisão, evitando que a obra precise de aditivos contratuais e imprevistos que elevam os custos", disse. Segundo ele, muitos condomínios acabam pagando valores exorbitantes em reformas porque não realizaram um teste adequado, o que resultou em orçamentos desproporcionais à realidade dos problemas da fachada.

Além do teste à percussão, outras tecnologias podem ser utilizadas como complemento para uma inspeção mais completa. O uso de drones, por exemplo, permite que as fachadas sejam monitoradas de forma eficiente, especialmente em áreas de difícil acesso. "Utilizamos drones com câmeras de alta resolução e termografia para identificar pontos de infiltração e descolamento", afirmou Oliveira. No entanto, ele alertou que essas tecnologias não substituem o teste à percussão, mas servem como complemento para um diagnóstico mais assertivo.

A execução de testes de percussão e inspeções de fachada exige uma equipe altamente qualificada e bem treinada. "O profissional que realiza o teste precisa ser capaz de identificar as diferenças de som geradas pelo impacto do martelo, além de entender as normas de segurança para trabalhos em altura", destacou Oliveira. Ele também frisou a importância de contratar empresas devidamente registradas no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), para garantir que todos os procedimentos sejam realizados dentro das normas técnicas e de segurança.

A realização periódica de inspeções e testes à percussão pode resultar em grande economia para os condomínios. "Muitas vezes, o custo de uma obra de reparação em uma fachada pode ser reduzido em até 50% se os problemas forem identificados e tratados logo no início", afirmou Oliveira. Ele compartilhou exemplos de obras que, sem o diagnóstico correto, tiveram orçamentos muito superiores ao necessário. "Em um dos projetos, conseguimos reduzir o custo de 2,5 milhões para 1,85 milhão, e ainda antecipamos a entrega da obra em nove meses", exemplificou.