​O B32 está se tornando uma atração de São Paulo, pelo que se pode ver a cada dia na Avenida Faria Lima, quase na esquina da Av. Juscelino Kubitscheck. Visto do subsolo, deveria ser ponto turístico para quem se preocupa com a sustentabilidade. Rafael Birmann, não esconde um largo sorriso ao ser perguntado se o edifício que entregou há poucos meses em São Paulo foi feito para ser um ponto turístico de São Paulo. Do terceiro andar do lado sul da torre de 25 andares, olha para a ampla praça pública e para o teatro, localizado à direita de onde está sentado, mas que recuado na praça fica bem de frente para a Faria Lima. "Fizemos para isso (a pergunta era sobre ser um cartão-postal da cidade). Tinha um desejo meu de fazer um prédio que fosse 'o prédio', a referência em prédio de escritórios". Pois já virou o "prédio da baleia", em razão da imensa escultura colocada na praça.

"É o prédio que o Green Building quer", afirma, sem falsa modéstia, baseado em alguns dados que o B32 conseguiu: é um prédio praticamente autossustentável em consumo de água (só 10% é comprada da Sabesp); manda zero lixo para aterro pois tem uma usina no complexo; o consumo de energia é 25% menor do que o padrão e tem uma imensa área em ponto nobre disponibilizada para a comunidade. Ao final da obra, claro, a certificação LEED Platinum. E a que custo? "A um custo normal, posso garantir". Numa conversa bem- humorada com o GBC, Birmann relata os detalhes sobre o que foi feito (e como) para alcançar este nível de resultado.

Para Birmann, um dos nomes mais conhecidos do mercado imobiliário no final do século passado, mas cujos negócios haviam passado por uma grande crise em anos recentes, o B32 era a chance de voltar ao topo. Voltou, contando, como diz, com a sorte. Por problemas burocráticos, a obra atrasou alguns anos. "Sorte. O atraso fez o prédio chegar na hora do mercado. Estamos ocupados, se tivesse mais andares também seriam ocupados", comemora.

Mas não foi só a sorte, claro, a responsável pelo sucesso do projeto. Houve muito trabalho, principalmente na definição dos detalhes do projeto. "O papel do incorporador é pensar, refletir, avaliar. E ter humildade: sempre se pode acertar os erros, ninguém acerta tudo", diz, aproveitando para não perder a piada em seguida: "E olha que o processo tem arquiteto, profissional que se acha Deus. Principalmente os ateus!". E ri ao final da reflexão sobre a importância que ele dá ao trabalho dos muitos bons profissionais que trabalharam no projeto. "O resultado ficou acima da expectativa. Gente boa em cada coisa faz o conjunto dar certo".

Para chegar ao objetivo de tornar o B32 um novo ícone da cidade, conta Birmann, foram definidos 3 grandes objetivos. Mas antes de revelar os objetivos e muitos detalhes técnicos, ele conta do desejo de fazer 'o prédio' de escritórios de São Paulo. "No passado, a gente se especializou em fazer prédios de escritórios e a gente ia consertando nos seguintes. Foi uma espécie de escola". Foram 31 aprendizados, pois o nome B32 se refere à sequência de prédios construídos pelos Birmann. "Quando resolvi fazer este prédio aqui, depois de uns tempos difíceis, de parar alguns anos, eu escrevi umas coisinhas: quero fazer um prédio de referência e para isso defini 3 objetivos". De novo os objetivos. O primeiro: o prédio tinha de ser uma referência arquitetônica e urbanística". Para ele a questão urbanística era a preponderante. Neste ponto ele começa a divagar sobre prédios e urbanismo. "Os espaços (em São Paulo) sempre são criados a partir do trânsito. Aqui foram criados a partir da perspectiva do pedestre". O segundo ponto era o estado da arte na construção, mas, ele conta, "havia um terceiro objetivo que tinha a ver com a operação, que era repensar o paradigma de gestão do prédio. Pois ia ser um prédio de locação e não de venda. Quando você pensa isso, você afeta o design de todos os itens. Você começa a pensar que o custo de operação é muito alto, que o prédio vai durar 50/100 anos". E começa a pensar, então, que o custo de operação deve ser o menor possível.

​Para isso é preciso pensar em detalhes, muitos detalhes. Como os dois geradores a gás, mais caro que o padrão do mercado, a diesel, mas com um custo muito menor a longo prazo. Lembre-se dos 100 anos à frente, quando estarão aqui os netos de seus netos.

Pensando nos netos dos netos, vale perseverar em detalhes sustentáveis. Que serão fundamentais, mesmo que isso custe um pouco mais de tempo na conclusão do projeto, um pouco mais de investimento na construção. Pois o retorno virá rapidamente e se tornará um lucro maior, será ótimo para o ambiente, para o inquilino e os usuários (e todos os descendentes desse pessoal todo). "O usuário quer bem-estar, quer serviço de hotel. Tratamos o inquilino a pão-de-ló", afirma Birmann. Para garantir, então, um serviço melhor com um custo mais baixo de operação em relação ao mercado, Birmann resolveu: "Eu sou o zelador!". Ao contrário de Luís XIV, que um dia resolveu que ele era o Estado. "O Estado é sempre distante, impessoal. Aqui não, temos alinhamento entre a propriedade e gestão". O que gera o pão-de-ló aliado a um custo menor aos inquilinos. Para chegar neste serviço raro aliado a um custo baixo de operação, decidiram adotar as melhores soluções tecnológicas disponíveis. Buscavam eficiência com resiliência. "Quando a gente buscou o LEED a gente estava 40% abaixo do baseline do GBC! Na questão da energia, por exemplo, buscamos eficiência com resiliência. Todo nosso sistema é redundante. Todas nossas lâmpadas são LED, iluminação da estação de trabalho. Elevadores são com motor auto regenerativo, que quando desce gera energia, e são os mais rápidos do Brasil. E tem o ar condicionado. O ar é 50% do consumo de energia. Nosso sistema é muito eficiente, é pelo piso. Você insufla o ar por uma temperatura mais baixa da feita pelo alto. Nosso pé direito tem 3 metros, mas você precisa resfriar só até 2 metros, não precisa mais do que isso nem para o time da NBA.

Todo o conjunto de estrutura e equipamentos que garantiram todos estes pontos na certificação estão no subsolo. Aliás, numa área anexa ao prédio principal. Para a operação não atrapalhar a vida do prédio principal. Ali estão os equipamentos de última geração da Schneider - que garantem o desempenho eficiente da energia -, o sistema de tratamento da água e a usina de lixo reciclável que garante o lixo zero para aterro. "O mais difícil é achar quem receba o material". Conseguiram e a usina interna garante o resto: soluções para o orgânico que vira biodegradável, o reciclado totalmente separado lá e o não reciclável, cuja queima ainda gera energia. E ainda estão fazendo uma nova área para o lixo resfriado.

Na questão da água, o B32 é praticamente autossustentável. Além de 4 poços artesianos (só 2 são usados), seu magnífico subsolo tem uma usina para tratar os 300 m3 por dia de águas negras, praticamente dispensando a compra da água tratada da Sabesp.

Para cuidar de tudo isso, o prédio tem uma equipe de manutenção própria. "Sou a favor de terceirizar, mas aqui decidimos contratar todos os funcionários, exceto a segurança, pois como o serviço é nosso core business, temos que ter os melhores resultados". E olhar com atenção todos os detalhes, como faz o chefe. Anderson Pereira, arquiteto que é o chefe da operação, aponta para a rampa de acesso de veículos no subsolo. Não tem grelha para captação de água, ela é captada por fissuras feitas no piso. Para evitar barulho. Um detalhe entre muitos, mas muitos detalhes. Assim se cria um ícone.

Fotos: Divulgação