Por Marcos Maran*

Tão importante quanto o entendimento do que é a gestão de ativos físicos, a adoção de metodologia e organização eficazes, que ordenem todos os passos necessários para implantação e condução adequada das atividades é essencial para obtenção de resultados concretos para os negócios.

Um edifício é o conjunto de sistemas que o compõe, ou seja, a integração de sistemas elétricos, hidráulicos, elevadores, escadas rolantes, HVAC, proteção e combate a incêndios, automação, arquitetura, fundações, fachadas, acabamentos etc., que definem a edificação, seu propósito, sua qualidade.

Integrar todos esses sistemas de modo que o ciclo de vida do empreendimento seja o maior possível e o negócio alcance suas metas definidas, não é tarefa simples e banal. Exige esforços de planejamento, coleta e tratamento de informações continuamente, bem como o engajamento de todos os envolvidos no processo. 

Vida estimada de sistemas prediais

Na Figura 1 são apresentados os principais sistemas prediais e seus custos relativos ao total do edifício, bem como a vida útil estimada para cada um deles.

Conforme se vê, os custos dos sistemas e suas vidas projetadas diferem de modo acentuado. Enquanto o sistema de fachadas pode ter um custo de aproximadamente 20% do total da construção e vida útil de cerca de 40 anos, sua estrutura, que custa menos que 10% do total, possui vida estimada de mais de 60 anos. Com relação aos acabamentos internos, nota-se que possuem baixo custo, mas vida útil bastante curta, entre cinco e dez anos. É interessante mencionar que essas “vidas” se referem a valores médios esperados e dependem da qualidade, tanto dos materiais empregados na construção/montagem dos diversos sistemas, quanto da manutenção efetuada. 

Passos da gestão de ativos físicos

Embora a norma ISO 55000 apresente metodologia para implantação e gerenciamento dos ativos físicos, neste artigo é adotado o método de Campbell, que se apresenta de maneira mais simplificada (e didática). 

Tomando como linha mestra os conceitos da Qualidade, Campbell et al apresentam os passos para implantação e gerenciamento dos ativos físicos conforme um ciclo PDCA, como mostrado na Figura 2:

Ainda de acordo com esse autor, cada um dos passos pode ser assim esclarecido:

1) Estratégia: definição de uma estratégia para o ativo que faça sentido para os requisitos de negócio da empresa e para a classe do ativo. As atividades podem incluir a avaliação de práticas de gestão de ativos, o desenvolvimento de uma estratégia global e um programa de medição com indicadores-chave de desempenho. 

2) Planejar: planejamento claro das metas de ativos, padrões, políticas e procedimentos com foco no gerenciamento dos objetivos dos ativos. Desenvolvimento de políticas, padrões, procedimentos para todo o portfolio de ativos.

3) Avaliar e projetar: avaliação da aquisição de ativos ou projeção daqueles que precisam ser criados, renovados ou modernizados. Atividades nesta fase incluem o desenvolvimento de um modelo de avaliação das condições dos ativos existentes, de aquisição/investimento.

4) Criar e adquirir: ato de construção, renovação ou modernização dos ativos planejados. De impacto mais visível, uma vez que é onde primeiro ocorrem os investimentos significativos. 

5) Operar: operação dos ativos em conformidade com os padrões, regulamentos, procedimentos definidos, desempenhos e funcionalidades requeridas.

6) Manter: manutenção dos ativos conforme plano estratégico e objetivos de acordo com os padrões, regulamentos, procedimentos, desempenhos e funcionalidades especificadas. Uma gestão de manutenção inadequada pode influenciar bastante o custo total de operação/produção.  As consequências de uma parada imprevista de planta é muitas vezes superior ao custo de reparo em si mesmo.

7) Modificar: alterações, retrofits, modernizações nos ativos quando necessário e sempre em acordo com as estratégias, regulamentos e procedimentos. Implantar sistemas que facilitam as alterações pode ser importante diferencial para as operações de uma empresa. As modificações podem ser essenciais para aumentar a vida útil ou reposicionar um ativo.

8) Dispor: descarte do ativo ao final de sua vida útil em acordo com a política, estratégia, regulamentos e avaliação da empresa. Pode causar importante impacto econômico, bem como obrigar o atendimento de legislação de proteção ao meio ambiente.

9) Gestão financeira: cada uma das fases anteriores exige adequada disponibilidade financeira para consecução de seus objetivos. A administração dessa disponibilidade financeira é essencial para cumprimento da política e estratégia de gestão de ativos. As fases “Criar/Adquirir”, “Operar”, “Manter” e “Modificar” exercem pressão significativa com relação ao controle de custos e necessidades de caixa.

10) Tecnologia: utilização da tecnologia como ferramenta de gestão de ativos. São os softwares especializados, tipo Enterprise Asset Management (EAM), Computerized Maintenance Management System (CMMS), Building Management System (BMS) e outros, indispensáveis para conduzir, controlar e interligar todas as fases da gestão total do ciclo de vida dos ativos. É essencial para assegurar condução segura e produtiva das atividades.

Conclusão

Realizar um plano de gestão de ativos conforme proposto por Campbell et al, definindo estratégias, avaliando as condições em que se encontram, a vida útil remanescente, definindo planos de manutenção adequados aos propósitos, mensurar investimentos, retrofits/modernizações, não é uma tarefa simples ou trivial. Obriga a empresa a se estruturar para cumprir essa missão, mas certamente a levará a um patamar diferenciado, onde a visão sobre as perspectivas e possibilidades do negócio de base imobiliária será mais clara e assertiva, levando a menores riscos e incertezas. Num mundo de negócios cada vez mais competitivo, complexo e dinâmico, ter domínio sobre seus ativos passa a ser uma prioridade e uma forma de afastar ameaças disruptivas.

*Marcos Maran é Diretor da Maran Gestão de Ativos Físicos, Engenheiro Eletricista, com Pós-graduação em Gerenciamento de Manutenção, MBA em Gerenciamento de Facilidades (Facilities Management) e Mestre em Sistemas Prediais (Building Systems, M.Sc.). Foi Presidente da Associação Brasileira de Facilities (Abrafac), é Professor de MBAs e cursos de RE/FM/Manutenção/HVAC, e Consultor Especializado em gestão de ativos, manutenção e facility management (www.gafmaran.com.br).

Referências:

BALLESTY, S. Life cycle costing in the “Age of Environmental Thrift”. Houston: Rider Levett Bucknall & IFMA Foundation.

CAMPBELL, J. D.; JARDINE, A. K. S.; McGlynn J. Asset management excellence: Optimizing equipment life-cycle decisions, 2a. ed. Flórida: CRC Press, 2010.

ISO 55000/1, 2 e 3 – Asset management.