Por Marcos Maran*

Em um mundo em constante evolução e mudança, sempre com dependência de sistemas de maior complexidade, a necessidade de gestão de grandes investimentos de capital em ativos físicos se apresenta como um desafio do dia a dia, não só para implantar novos empreendimentos, mas também para a sua operação. Enquanto na primeira fase são exigidas inversões financeiras de grande monta em um curto espaço de tempo para construção; na segunda, são quantias destinadas à operação, manutenção e renovação durante, pelo menos, a vida projetada.

Seja na construção, seja na operação, a necessidade de capital é fator de pressão. A competição nos negócios é cada vez maior e mais acirrada. A disponibilidade de dinheiro é escassa e de alto custo, fazendo crescer os riscos dos negócios. Neste contexto, aplicar os conceitos da Gestão de Ativos Físicos pode ser a chave para a diminuição dos riscos do negócio e um meio de atingir sua sustentabilidade e perenidade.

O que são os “ativos físicos”?

De modo sucinto podemos dizer que tudo que é produzido pelo homem, que seja tangível, é um ativo físico.

Nos estudos de Gestão de Ativos (asset management), interessa focar naquilo que contribui significativamente para a sociedade ou para uma organização.

Campbell et al., diante do atual estágio de desenvolvimento humano, sugerem classificar os ativos físicos do seguinte modo:

• Real Estate e Facilities;

• infraestrutura;

• transportes;

• indústrias e meios de produção;

• Tecnologias da Informação e da Comunicação (TIC).

Neste artigo vamos tomar como linha mestra do texto o setor de Real Estate e Facilities, cuja finalidade seja o desenvolvimento de negócios voltados a, por ex., hospitais, edifícios de escritórios, hotéis, escolas, clubes, arenas de esporte e similares. 

Ciclo de vida dos edifícios

Compostos por diversos sistemas e caracterizados pelo longo tempo de vida, 50 anos ou mais, os edifícios refletem o que há de melhor num certo momento do estágio evolutivo de uma dada sociedade. Ele é produto de seu tempo em termos de conhecimento de arquitetura, engenharia, segurança, normas, vivência e valores humanos. 

Para melhor compreensão, pode-se demonstrar o ciclo de vida de um edifício conforme mostrado na Figura 1.

Uma vez determinada a finalidade de um edifício e concebido seu projeto, temos a fase de construção, que para edificações comerciais e de serviços, dura, em média 4 a 5 anos. Nessa fase são dispendidos recursos financeiros de grande monta (CAq), chamados de investimentos em bens de capital (Capital Expenditure – Capex), que são aplicados na construção da estrutura, fachadas e sistemas prediais (HVAC, instalações hidro-sanitárias, sistemas elétricos/automação, de segurança e etc), testes e comissionamentos. Para algumas organizações, que adquirem edifícios construídos, trata-se apenas de aquisição.

A etapa seguinte, de Uso (ou de Operação/Exploração), apesar de possuir uma vida útil de projeto prevista em torno de 20 a 25 anos, período de tempo de referência para análises de investimento e lucros do negócio no primeiro ciclo de vida, normalmente acaba atingindo 50 a 75 anos ou mais. Esse é o período onde ocorrem os custos com manutenção (CMt) e operação (COp) do empreendimento. O custeamento dessas despesas e consumíveis, necessários para manter o negócio em funcionamento com qualidade, é chamado de custo operacional (Operational Expenditure – Opex).

Em virtude do longo tempo de vida, para que o edifício consiga acompanhar a evolução da sociedade, seus avanços tecnológicos e culturais e garantir a perenidade dos resultados desejados para o negócio, trabalhos de retrofit/renovação da edificação e seus sistemas ou até mesmo alteração de uso devem ser previstos.  Nessas ocasiões também são desembolsados montantes (CRR) identificados como investimentos em bens de capital (Capex).

Por último, após o empreendimento esgotar seu interesse econômico, resta fazer sua venda ou demolição. No caso de uma venda, o valor auferido representa um valor residual (VRe) a entrar no fluxo de caixa. Se a situação for de demolição, o montante dispendido (VDo) para tal significa uma despesa de capital adicional.

Custo do ciclo de vida do edifício e seus sistemas

Uma vez conhecidas as fases do empreendimento, é possível definir seu Custo de Ciclo de Vida (CCV) como sendo a somatória de todos os custos incorridos durante sua vida desde a construção/aquisição até a demolição (*), conforme mostrado na equação 1.

O método CCV é eficiente na medida em que proporciona uma análise econômica do empreendimento e suas partes durante toda a vida projetada (longo prazo) e não só os custos de aquisição/construção (curto prazo). Não se trata de somente “construir ou comprar bem”, mas também “de usar/operar bem”.

Gestão de ativos físicos

Ou melhor, gestão do ciclo de vida dos ativos físicos (phisycal asset management), harmoniza e estabiliza todos os custos operacionais (Opex) e custos de investimentos (Capex) ao longo do ciclo de vida do empreendimento, com o objetivo de cumprir as premissas necessárias para atingir o desempenho almejado para o empreendimento, eliminando ou mitigando riscos. 

Embora os conhecimentos da engenharia econômica e matemática financeira já sejam parte do dia-a-dia de muitas empresas a bastante tempo, o conceito, formal e estruturalmente falando, é relativamente novo, existe a pouco mais de 10 anos. Primeiramente publicado pelo IAM (Institute of Asset Management) em 2004, com posterior revisão e edição como norma PAS 55 (Public Available Specification 55) em 2008 pelo BSI (British Standards Institution), foi finalmente publicada como  norma internacional em 2014 (ISO 55000).

Compreendendo essa situação, duas importantes associações internacionais publicaram suas definições para o que entendem como gestão de ativos físicos, ou seja:

• De acordo com o IPWEA (Institute of Public Workers Engineering Australasia):

“É a combinação de gerenciamento, investimentos, engenharia financeira e outras práticas, aplicadas sobre todo o ciclo de vida dos ativos físicos, de maneira a proporcionar o nível de serviço requerido para os consumidores atuais e futuros, de maneira eficaz e com a melhor relação custo-benefício.”

• Conforme a norma ISO 55000 (Asset Management Standards):

“São atividades práticas sistemáticas e coordenadas pelas quais uma organização gerencia, de forma ótima e sustentável, seus ativos e sistemas de ativos, os desempenhos associados deles, os riscos e despesas ao longo de seus ciclos de vida para o propósito de cumprir seu planejamento estratégico organizacional.”

Riscos, despesas, investimentos, gerenciamento, estratégias, essas são as palavras-chaves dentro do conceito de Gestão de Ativos Físicos. Significa que o que fazer, quando, quanto custa, qual o benefício, são perguntas importantes que exigem respostas e ações adequadas para assegurar o sucesso de um empreendimento.

Conclusão

A implantação do conceito de Gestão de Ativos Físicos conforme mostrado representa uma quebra de paradigma para as organizações com relação à maneira como tomam decisões de investimento em novos empreendimentos ou naqueles que já fazem parte de seu portfólio. Reconhece que o edifício deve ser cuidado por toda a vida de modo planejado e organizado. Em qualquer uma de suas fases. Dá destaque aos trabalhos de manutenção e renovação de suas partes como estratégia de perpetuação da qualidade do negócio e seus resultados.

Como o próprio IAM afirma, esse conceito, cuja norma ISO 55000 esclarece, é importante não só pelo seu significado, mas porque ele “representa um consenso global sobre o gerenciamento de ativos e o que ele pode fazer para aumentar o valor gerado por todas as organizações - num momento em que todo mundo precisa aproveitar ao máximo todos os recursos que possuem ...”.

* Marcos Maran é Diretor da Maran – Gestão de Ativos Físicos. É Engenheiro Eletricista, com pós-graduação em Gerenciamento de Manutenção, MBA em Gerenciamento de Facilidades (Facilities Management) e Mestre em Sistemas Prediais (Building Systems, M.Sc). Foi Presidente da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities) e é Professor de MBAs e cursos de especialização em RE/FM/Manutenção/HVAC.

Referências:

Campbell, J.D.; Jardine, A.K.S.; McGlynn. Asset management excellence. Flórida: CRC Press, 2011.

ISO 55000/1, 2 e 3.