Por Larissa Gregorutti

“Se você acha que a educação é cara, experimente a ignorância”, frase de Derek Bok, Jurista norte-americano e Ex-reitor da Universidade Harvard, resume com precisão a importância da educação como investimento. Tendo isso em vista, o Encontro das Administradoras de Condomínios (Enacon), promovido pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP), realizado por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios, colaborou para o futuro da administração de condomínios ao colocar, mais uma vez, o segmento um passo à frente do mercado imobiliário.

Com a mudança de cultura do consumidor e a necessidade de remodelação urgente das empresas, a programação do evento, que aconteceu nos dias 4 e 5 de outubro, trouxe abordagens e soluções inovadoras para a melhoria da gestão e fidelização de clientes. Segundo Hubert Gebara, Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, as administradoras só conseguirão se modernizar com inovação e gestão competente, oferecendo instrumentos para a operação eficiente de um condomínio. E concluiu: “Orientamos o síndico na direção correta a seguir, oferecendo medidas preventivas e corretivas que reduzem os custos da operação e enfatizando a importância do cumprimento das obrigações legais e tributárias. Nesse sentido, o Enacon 2017 além de atender a essas questões, antecipa fatos para que profissionais não sejam surpreendidos pela mudança do mercado”.

Acompanhe um overview das palestras e as principais novidades do setor.

Panorama da gestão condominial

Com a crise econômica dos últimos anos e a alta taxa de desemprego, o síndico externo tem se qualificado cada vez mais para representar o condomínio não apenas de forma complementar, mas como um negócio. Segundo Leonardo Conde Villar Schneider, Vice-presidente do Secovi-Rio, “No Rio de Janeiro, cada síndico chega a administrar até 30 condomínios, sendo que prédios com condomínios pequenos também estão optando por síndicos externos.”

De olho nessa tendência, as administradoras passaram a interagir cada vez mais com esses profissionais, que no último ano, foram responsáveis por 30% dos cancelamentos de seus contratos com os condomínios.

Neste sentido, pontua Schneider, as administradoras devem visar a melhoraria de processos, em busca de eficiência, de eficácia e de melhores resultados, interagir com as novas tecnologias e emplacar negociações como a adoção de portaria virtual, prestação de contas de forma digital, prestação de serviços por intermédio das redes sociais, uso de energia solar, entre outros serviços que trazem benefícios tanto para os síndicos, como para os usuários.

Dentro da perspectiva legislativa, o síndico externo é aquele que recebe poderes de representação, administração e prática de atos que interessem ao condomínio, segundo Cristiane Carvalho Vargas, Vice-presidente da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial (Agadie) e Coordenadora Técnico-pedagógica dos cursos de extensão da Universidade Coorporativa Secovi (UniSecovi RS).

Desde 1928, a lei permite que o síndico seja um terceiro, alguém que não tenha vínculo com o condomínio. Por isso, atua como mandatário legal, por não exercer prestação de serviço.

“O síndico externo é escolhido e eleito, não se fala em contratação”, afirma Vargas. Neste caso, o presidente da assembleia que elege o síndico externo firma o Instrumento Complementar de Mandato (ICM), que complementa o art. 1.347 do Código Civil, formaliza a atuação, a forma de execução, e a forma de extinção desse mandato fora da expiração natural do prazo de dois anos, que dispõe no artigo 1.349.

Como 70% dos síndicos nos prédios comerciais são síndicos externos, é preciso analisar, de acordo Sérgio Meira de Castro Neto, Diretor de Condomínios da Vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, os prós e os contras em ter a figura do síndico externo pilotando os condomínios.

Prós: imparcialidade; maior conhecimento técnico; maior disponibilidade de tempo; melhor comunicação; equipe de back office multidisciplinar; e parceria síndico & administradora.

Contras: não vivencia o dia a dia do condomínio; pouco disponível fora do horário comercial; conflito de interesses ao indicar fornecedores; apresenta maior custo; receio de perder o apoio dos conselheiros.

Observando a evolução do condomínio edilício, Sylvio Capanema, Advogado, Professor e Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do Tribunal Regional Eleitoral, apresentou as novas modalidades de condomínios.

1ª modalidade – o condomínio de lotes (Lei n. 13.465, de 2017). Quando o incorporador lança uma grande área, estabeleça a sua infraestrutura urbana e vende os lotes absolutamente nus, sendo que cada adquirente constrói quando quiser. O artigo 78 da lei, prevê a normatização e disciplina dos estatutos das associações, e lança o desafio de fazer com que o morador seja obrigado a contribuir com as despesas de conservação e administração do condomínio de lotes.

2ª modalidade – o direito real de laje (novo inciso 13 do artigo 1.225 do Código Civil). Técnica conhecida como sobrelamento, o titular responderá pelos tributos e impostos incidentes sobre a laje, e também responderá àquelas coisas que interessam a todo o conjunto. Se quiser alienar a sua laje, terá que oferecer o direito de preferência ao titular da construção base, por sua vez, aos titulares ascendentes e descendentes. 

3ª modalidade – o condomínio urbano simples (Lei n. 13.465). Quando diversas construções são erguidas no mesmo terreno com uma só matricula. A lei permitiu que essas construções sejam averbadas na matrícula do imóvel em nome de cada um dos seus proprietários, que passam a ter uma proteção legal que não tinham antes. As averbações poderão ser feitas sem Habite-se e sem necessidade de exibir certidões negativas, previdenciárias e tributárias, ultrapassando, segundo Capanema, certos limites do direito à propriedade.

4ª modalidade – a multipropriedade. Condomínio de tempo, em que os proprietários compram dias daquela propriedade. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi o único que corajosamente baixou uma resolução autorizando o registro desses empreendimentos. Além disso, há um projeto de lei passando a reconhecer a multipropriedade como direito real.

Neste sentido, finalizou Capanema: “O condomínio é hoje um dos temas mais sujeitos a transformações no oceânico mundo do direito, e nós temos um compromisso diário com esse estudo”.

Sobre as diferenças na administração condominial nos Estados Unidos e no Brasil, Fernando Bastos, Gestor Condominial no Havaí, onde mora há mais de 20 anos, comentou que na administração de condomínios nos Estados Unidos não existem as tradicionais figuras do síndico e do zelador. Lá, equivalem a síndico três categorias profissionais: general manager (gerente geral), resident manager (gerente residente, que mora no condomínio) ou site manager (gerente local).

O gerente ou gestor condominial é um funcionário contratado, geralmente para dedicação integral, pelo condomínio, responsável pela eficiência e conforto dessa “corporação”. Juntos, gerente e administradora fazem a gestão profissional do empreendimento. Já para a função do zelador, existe o building manager (engenheiro predial), que estaria mais para um manutencista que coloca a mão na massa.

Cenário político e econômico brasileiro

“Essa depressão econômica não roubou só 420 bilhões de dólares da economia brasileira, como roubou qualquer esperança de que algo melhor possa acontecer nos próximos anos”, afirmou Ricardo Amorim, considerado pela Forbes Internacional, o Economista mais influente do Brasil. Todavia, convicto de que o pior ficou para trás, pelo menos no lado econômico, acredita que nesta área a recuperação pode ser mais forte do que as pessoas imaginam. 

No governo Lula, com exceção do período da crise internacional em 2008, o Brasil era a bola da vez, a cada ano que terminava esperava-se um crescimento maior que no ano anterior.

Mas no período em que Dilma Rousseff assumiu a presidência do País, o Brasil viveu a maior crise da história, de 31 de dezembro de 2010, véspera da posse, a 31 de agosto de 2016, quando acontece o processo de impeachment.

Então acontecem duas inversões de tendências: 1. quando Rousseff toma posse, o nível de confiança do País era o mais alto da história. Ela então adota várias medidas econômicas que jogam a confiança para o nível mais baixo; 2. No dia três de dezembro de 2015, Eduardo Cunha dá entrada ao processo de impeachment na Câmara dos Deputados e a confiança volta a subir.

O fato é que quando a confiança melhora, a expectativa de crescimento sobe. E quando a expectativa de crescimento sobe, o brasileiro passa a investir mais no País.

E mesmo com a delação de Joesley Batista e as denúncias contra o Presidente Temer, a reforma trabalhista foi aprovada, ou seja, tem muita coisa andando apesar desse caos político, aquecendo o combustível da economia, que é a confiança. Com isso, volta da geração de empregos, que deve acontecer no segundo semestre de 2018. 

O que segundo Amorim, traz ao seguinte ponto, nos últimos 117 anos de história, daqui saem três lições importantes: a primeira, é política; a segunda, é econômica; e a terceira, é de negócios.

Política: todas as vezes que o Brasil viveu uma depressão econômica, o crescimento estava alto e despenca rapidamente. Após esse período, o País vive uma transição política.

Econômica: quem assume o próximo mandato, entra e faz o contrário daquilo que foi feito no ano anterior, conclusão, o Brasil cresce mais de 7% na média dos anos seguintes. “Eu também não sei o quanto o Brasil vai crescer nos próximos anos, mas vai crescer muito mais do que as pessoas estão imaginando”, esclarece Amorim.

Negócios: quando o crédito e o consumo começam a voltar, a demanda aumenta, a oferta fica menor, as vendas e as margens de lucro voltam. Essa é a fase de maior oportunidade do ciclo econômico, onde as coisas começam a melhorar, mas ninguém acredita.

Tecnologia e inovação

Em sua palestra, a Coordenadora Adjunta do grupo de Novos Empreendedores (NE) do Secovi-SP, Márcia Taques, destacou que o Grupo de Inovação do NE se propôs a mapear algumas tecnologias e comportamentos que afetarão o setor nos próximos anos. Segundo ela, através dessa ação, acabou surgindo o Movimente, iniciativa que trouxe as startups para dentro do Secovi-SP. Entre as tendências detectadas pelo grupo, destacam-se: a economia compartilhada, base para o funcionamento do Uber e do Airbnb; a impressora 3D; a existência de sensores e medidores mais baratos, que permitem, dentre outras coisas, até a medição remota de água e luz; a inteligência artificial; e o blockchain, que segundo Taques, já está sendo desenvolvida no País através das instituições financeiras.

Sobre a importância de negócios orientado por dados dentro das empresas, Letícia Pozza, Cientista de Dados da Cappra Data Science comentou que hoje existe uma enorme quantidade de informações que estão disponíveis para monitoramento. Através das redes sociais, por exemplo, a empresa chamada Cambridge Analytica consegue traçar o perfil de qualquer usuário e dizer se são pessoas mais abertas, mais fechadas, introvertidas, extrovertidas ou estáveis, segundo as competências socioemocionais do Big Five. Isso porque, através do Big Data é possível traduzir as diversas informações.

“Existem diversas formas de analisar o consumidor hoje, desde o ponto que eu mando um e-mail direto para ele, até o momento que eu encontro ele dentro da rede social falando da minha marca”, informou Pozza. Então, todas essas informações poderiam ser monitoradas olhando para várias características do consumidor, e não somente para o CRM, onde é possível verificar o seu nome, e-mail e telefone cadastrados. Esses vários descritivos do cliente podem ser: dados de opiniões ou preferências, dados comportamentais, o que ele compra, gosta ou tem interesse. 

No entanto, a especialista salienta que apenas os dados não representam muita coisa sem a interpretação adequada. “Tecnologia, acesso à informação e monitoramento são muito interessantes, mas se não soubermos utilizar e interpretar, eles não terão valor algum”, disse Pozza, que defendeu, ainda, a inclusão da “cultura analítica” dos dados dentro das empresas. “A partir do momento que eu traço o perfil do meu consumidor e entendo o que ele gosta, não tenho mais medo de errar, e começo a entregar o conteúdo certo para ele”, conclui.

O último a se apresentar foi Mauro Segura, Diretor de Marketing e Comunicação da IBM, que iniciou sua palestra salientando o salto tecnológico da humanidade nas últimas três décadas. “O computador pessoal surgiu na década de 1980, os sites e o telefone celular nasceram nos anos 1990, a rede social digital – o Orkut – surgiu em 2004, o Facebook, em 2006 e o smartphone, que trouxe uma série de inovações no modo de se comunicar, veio em 2007. No entanto, assusta saber que as tecnologias que mais usamos no dia a dia só tem dez anos de vida. Além disso, nós vamos viver nos próximos anos, talvez na próxima década, a maior transformação tecnológica que o mundo já viveu, uma mudança muito maior do que a já ocorrida”. Segura pontuou ainda algumas das principais tecnologias que estão batendo à porta dos condomínios e serão de uso comum dentro de alguns anos. “A portaria remota, a biometria e o reconhecimento fácil são ferramentas que serão cada vez mais usadas no controle de acesso. A impressora 3D, a realidade virtual, os drones – que só nos EUA somavam 2,5 milhões de unidades em 2016 – e a inteligência artificial são os demais instrumentos que reformularão o mercado atual”, acrescentou.

Por falar em inteligência artificial, o Diretor também apresentou o Watson, o sistema de programação cognitiva criado pela IBM, e que está sendo utilizado em uma parceria com a Pinacoteca de São Paulo. No museu, os visitantes puderam interagir com sete obras de arte escolhidas pela instituição e “conversar” com elas. A interação só é possível a partir do sistema cognitivo da ferramenta, alimentado por oito meses com várias fontes de informações sobre as obras. “Hoje, o Watson é capaz de responder até 70 mil perguntas diferentes sobre estas sete peças”, finalizou o Diretor que, após a apresentação de uma versão “condominial” do Watson, esclareceu que o sistema pode ser adaptado para várias situações.

Gestão de pessoas e de negócios

Marcio Oliveira, CEO e Sócio da agência de publicidade Lew’Lara\TBWA, falou da necessidade de as empresas ampliarem o campo de visão quando se trata de análise da concorrência. Conclusões óbvias, formuladas a partir do estudo de marcas, produtos e serviços semelhantes devem ser descartadas. Deve-se olhar para outros mercados, que podem, inclusive, ser os agentes de mudança.

Dois ouvidos e uma boca: antes de qualquer coisa, a empresa precisa conhecer o consumidor da marca, do produto ou serviço oferecido, além de se conectar de vez nas redes sociais. “Vivemos com a geração ‘agoracêntrica’, que tem tudo disponível o tempo todo”, disse Oliveira.

Para atender os moradores de condomínios “agoracêntricos”, ele sugeriu às administradoras criarem aplicativos para celular com dicas variadas, como serviços de lavagem de carro a seco, manicure e pet shops. O guia do bairro não pode ficar de fora do serviço, que deve vir acompanhado do uso das mídias eletrônicas nos elevadores.

“Empresas devem ter pontos de vista sensíveis à sociedade, propósitos definidos para se destacarem. Fazer, antes de falar. Inovar e provar. Acredita que sua empresa tem um diferencial? Prove. O risco é grande, dá trabalho, mas vale à pena”, concluiu.

Já o Empresário, Professor e Colunista da rádio CBN Carlos Alberto Júlio, ensinou a primeira lição de sua palestra: líderes devem ser capazes de tomar decisões. E rápido. “Esta é a principal capacidade do gestor, que deve ter a habilidade de entender um problema e resolvê-lo. Leniência e procrastinação só atrasam o negócio e a própria vida”, disse. E para se tomar uma boa decisão, é necessária a combinação de boa informação e bom senso, adicionou.

Liderança pelo exemplo (da expressão walk the talk, em inglês); definição de metas para os negócios e ensiná-las  aos colaboradores, explicando o papel dessas metas para que a empresa as atinja; e planejamento, ou seja, “decidir o que fazer”, simplificou. Para o Palestrante, gestores que trabalham 14 horas por dia não são produtivos nem bem-sucedidos. “São centralizadores, não delegam para a equipe e precisam cuidar de tudo; têm equipe errada ou são desorganizados”, opinou.

De acordo com Julio, foco, disciplina e organização são as três características que diferenciam os grandes líderes dos demais.