Acompanhe o que o Profissional Destaque desta edição quer dizer com isso e os desafios de gerenciar mais de 92 imóveis comerciais pelo País

Por Érica Marcondes

Wagner Ferreira dos Santos, 45 anos, é um desses profissionais fora da curva” quando falamos em Corporate Real Estate (CRE). Em 18 anos de profissão, já atuou em quase todas as frentes: gestão integral de empreendimentos corporativos, obras de retrofit, gestão da construção e de contratos, avaliação de imóveis, due diligence, controle de custos operacionais, análise técnica de empreendimentos e análise de documentos legais.

Após quatro anos como Gerente de Patrimônio da WTorre, o executivo trabalhou por oito anos na Jones Lang LaSalle, no gerenciamento de propriedades e facilities, atuando como gestor para clientes como o Grupo Camargo Corrêa e o banco Goldman Sachs, onde recebeu o prêmio Operations Manager of The Year.

Também participou da comissão Fundação Getúlio Vargas (FGV) e BM&FBovespa para a elaboração do IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial) e desde dezembro de 2016 é Diretor de Relações Institucionais da CoreNet Global, associação presente em vários países para líderes empresariais que atuam em gestão de patrimônio.

Em 2013, passou a fazer parte do Banco Votorantim, ao assumir a Gerência de Ativos Imobiliários do Banco Votorantim Empreendimentos e Participações (BVEP), que desde 2007 atua como investidora e desenvolvedora em dezenas de projetos residenciais e comerciais. São mais de 1,2 milhão de m² construídos, além de realizar a gestão patrimonial de mais de 92 imóveis comerciais.

Na entrevista a seguir, Santos dá mais detalhes desses desafios, além de se mostrar um entusiasta quando se fala em CRE. “A área saiu do patamar de apoio e ganhou status de estratégia, com uma visão sobre recursos, tecnologia, multidisciplinaridade, economia, eficiência na ocupação de espaço e autonomia”.

Qual é a sua formação?

Sou graduado em Engenheira Elétrica pela Universidade de Taubaté, com MBA em Gestão Empresarial pelo INPG Business School e Gerenciamento de Ativos Imobiliários Corporativos pela Fundação para o Desenvolvimento Tecnológico da Engenharia, tendo obtido o título de especialista em Corporate Real Estate (MCR), em Los Angeles pela CoreNet Global. Também cursei o módulo internacional Finanças para Executivos na Indiana State University (módulo do MBA da FGV que pode ser cursado a partir do diploma de um MBA de qualquer instituição).

Atualmente, você responde pela Gerência de Negócios Imobiliários no BVEP. Como a área pode ser definida?

Podemos defini-la como uma área de inteligência imobiliária, especializada e dedicada para suprir as demandas de nossos clientes. A equipe é formada por um diretor, responsável pelo BVEP, um gerente e dois engenheiros.

Quais são os principais desafios?

A área é responsável pela gestão de ativos imobiliários corporativos próprios do BVEP e imóveis da carteira de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) da Votorantim Asset Management (VAM). Um dos principais desafios é atualizar a empresa sobre tecnologias e processos para garantir a competitividade dos imóveis geridos.

De quais atividades estamos falando?

Análise de despesas e receitas (locação); consultoria imobiliária; análise de contratos de locação; análise do posicionamento do ativo imobiliário na carteira; indicação de retrofit; análise e indicação de reinvestimento necessário; participação em conselho de condomínios; estudo de viabilidade; interface com locatários; análise de documentação legal; estratégia para a comercialização (locação e/ou venda); estrutura para o desenvolvimento de imóveis (aquisição terreno, desenvolvimento de projeto e construção); implantação de gestão e serviços condominiais (terceirizados), entre outras. Além disso, atuamos também na análise e validação de laudos de avaliação de operações do banco no atacado, crédito e garantia, assim como na avaliação de propostas de venda de ativos ativados em dação de pagamento [um acordo de vontades entre credor e devedor, por meio do qual o primeiro concorda em receber do segundo, para exonerá-lo da dívida, prestação diversa da que lhe é devida].

Qual é o tamanho desse portfólio?

Temos sob gestão aproximadamente 659 mil m2 construídos, sendo 92 imóveis pelo País, desde centros de distribuição e agências bancárias até prédios administrativos, shoppings, hospital e 178 mil m2 em desenvolvimento e construção.

Quais características do seu perfil têm feito a diferença nessa posição?

Algumas competências são fundamentais para atuar nessa área e vieram ao longo da carreira. O conhecimento técnico, adquirido na prática, dá boa visão de análise estratégica no desenvolvimento das atividades, planejamento e negociação. Somado a isso, a experiência mostrou que é importante o trabalho em equipe, o bom relacionamento com pares e clientes, e me deu mais flexibilidade para o trabalho sob pressão.

De que maneira sua área contribui para o sucesso do negócio do BVEP?

Por todas as características já citadas e um perfil absolutamente estratégico, o trabalho de inteligência imobiliária possibilita o desenvolvimento de oportunidades de negócios para o BVEP. Atuamos com o olhar de “proprietário” do empreendimento, o que nos difere de outras empresas que atuam com gestão no mercado. Temos a visão de longo prazo, associando a utilização correta de recursos para reinvestimento, mapeamento de riscos operacionais, auditoria de processos de manutenção de equipamentos e sistemas sob a responsabilidade dos locatários, além da fidelização dos contratos de locação avaliando e analisando necessidades nos empreendimentos. Estamos aptos a analisar as demandas de nossos clientes, desde a pesquisa e escolha de terrenos, elaboração de projetos e construção do imóvel em formato BTS (built to suit).

Poderia compartilhar um case de sucesso?

Participamos de processos de retrofit, construção de imóveis, análise de carteira de imóveis e gestão integrada, realizando um trabalho diário de planejar, escolher os prestadores qualificados e estabelecer o plano de ação com os locatários.

Um exemplo é o retrofit de elétrica em um imóvel locado e com ocupação plena. Substituímos a instalação em cabeamento por busway sem transtorno para a rotina do locatário. Imagine o transtorno da atividade sem o devido e detalhado planejamento elaborado conjuntamente com o locatário. Da mesma forma realizamos, por exemplo, a substituição de um sistema completo de ar condicionado central composto por chillers, bombas e tubulações em imóveis locados e com ocupação. A atividade transcorreu sem afetar a rotina dos colaboradores. O modelo foi um sucesso e replicamos em dois outros imóveis posteriormente.

A utilização assertiva dos recursos tem grande impacto, não?

Sim. Tivemos um caso de alto número de reclamações devido a problemas no funcionamento de elevadores em três imóveis localizados em Belo Horizonte. A solicitação dos locatários era a substituição dos equipamentos. Avaliamos a solicitação e constatamos através de uma consultoria especializada que os problemas de mau funcionamento dos equipamentos era devido à qualidade da manutenção periódica preventiva, sob responsabilidade da locatária. Após algumas reuniões, a empresa mantenedora assumiu as falhas e os problemas foram corrigidos. Nessa ação tivemos a economia de aproximadamente R$ 10 milhões por não substituir os equipamentos. Nos quatro anos da área de gestão de ativos, temos muito a comemorar pelos resultados positivos apresentados para os nossos clientes internos e externos.

Você acredita que um orçamento enxuto pode significar a oportunidade que o gestor precisa para agregar valor e se destacar?

Um orçamento enxuto demonstra controle e correta utilização dos recursos. Dessa forma, em um momento da economia que exige “fazer mais com menos”, é importante reavaliar investimentos, renegociar com fornecedores, revisar metas de qualidade e realinhar o cronograma de obras. Não é “deixar de fazer”, mas avaliar as necessidades e urgências. O empreendimento deve ser visto como uma unidade de negócio – valor, qualidade e resultado.

Falando da profissão de CRE, você vê este mercado em expansão?

Tenho uma perspectiva otimista para o CRE. Observamos o aumento das responsabilidades dos profissionais, tendo como foco planejamento e resultados. A área saiu do patamar de simples apoio e ganhou status de estratégia, com uma visão sobre recursos, tecnologia, multidisciplinaridade, economia, eficiência na ocupação de espaço e autonomia.

Isso exige qualificação, certo?

Sem dúvida. Observo um mercado de oportunidades e cada vez mais exigente quanto à qualificação dos profissionais. No momento em que as empresas estão reduzindo seus custos operacionais e de ocupação de espaços, os profissionais de CRE estão aptos para auxiliar na obtenção de resultados. Já existem associações e entidades dentro e fora do País que ministram cursos de especialização para o enriquecimento dos conhecimentos dos profissionais, como por exemplo: Abrafac, CoreNet, curso Gerenciamento de Ativos Imobiliários Corporativos com possibilidade de extensão na certificação internacional, MBA da USP de Gerenciamento de Facilidades, entre outros. 

Como/onde você espera estar daqui cinco anos?

Com a previsão de retomada da economia e primeiros passos já em curso, a tendência é de aumento do número de imóveis na carteira. Por isso, como gerente da área, vejo que podemos colaborar com outras áreas do banco no desenvolvimento de atividades e crescimento, pensando nesse médio prazo.

Uma mensagem final?

Reforço que o desenvolvimento do CRE no Brasil nos últimos anos vem proporcionando oportunidades para os profissionais que desejam ingressar na área. Por isso, é importante o profissional se capacitar, ganhar expertise e manter o networking sempre ativo.