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Feliz Gestão de Ativos Físicos 2017!
Por Marcos Maran*
Passados os festejos de Final de Ano, época da necessária recarga em nossas baterias, agora é momento de novamente colocar mãos à obra. O noticiário recente, apesar do otimismo discutível do “pior não fica” e dos arranjos estabilizadores da economia que estão sendo feitos, indica que os tempos bicudos da nossa economia continuarão por um período incerto. Diante desse cenário, manter ou melhorar o desempenho e a confiabilidade operacional dos ativos físicos com o menor custo é mais que necessário, é essencial.
Nesse contexto, reavaliar as atividades de Manutenção, segundo o moderno conceito da Gestão de Ativos Físicos, é uma excelente estratégia. Para tanto, podemos começar a refletir sobre o que e como fazer respondendo a algumas perguntas.
Quais sistemas sob sua gestão são de fato importantes para a operação da empresa?
Todos os sistemas existentes na empresa são importantes, mas alguns poucos são essenciais para consecução de seus objetivos estratégicos. Da mesma forma, dentro desses sistemas, alguns poucos componentes são essenciais. Ter um método de classificação da importância dos sistemas e componentes é fundamental para estabelecer o foco dos esforços de manutenção segundo os conceitos da gestão dos ativos físicos. Sob o ponto de vista financeiro, racionaliza as despesas operacionais, uma vez que somente se dispende recursos com aquilo que efetivamente agrega valor.
Certamente cuidar de uma bomba de água gelada de um sistema de ar condicionado do CPD da empresa exige esforços diferentes em relação a uma bomba de água potável predial…
Quais são as condições efetivas de cada um dos sistemas essenciais?
A pergunta não diz respeito somente a quando foi feita a última manutenção, nem se o programa de manutenção está sendo cumprido, mas também sobre a condição de degradação dos sistemas e seus componentes principais. Está estabilizada? Está aumentando? Qual a vida útil remanescente? Ter uma boa avaliação da infraestrutura é a única forma de planejar ações, seja de manutenção ou de substituição, antes que os sistemas parem de funcionar.
Cuidar de um transformador de força com cinco anos de vida é muito diferente de cuidar de um com 40 anos…
As estratégias de manutenção estão adequadas ao contexto de importância dos sistemas e seus componentes?
Quase 70% do que é realizado em um programa de manutenção preventiva periódica é inútil. Muitas vezes, inclusive, esse tipo de manutenção é a grande responsável por falhas posteriores; em outras, é a melhor estratégia a empregar. Não existe uma só estratégia de manutenção que seja a melhor de todas. Dosar as diferentes estratégias de manutenção – corretiva, RTF, preventiva periódica, preditiva, entre outras –, a cada um dos sistemas e componentes, em acordo com a sua relevância para o negócio da empresa, é uma tarefa deveras importante e essencial para estabelecer um programa de manutenção eficaz e com custos racionalizados.
Talvez a melhor estratégia de manutenção para um conjunto de tração de um portão seja a corretiva RTF, mas a de um conjunto de tração em um elevador certamente deverá ser a preditiva…
Os programas e planos de manutenção continuam adequados?
O fato é que os sistemas operacionais dentro da empresa envelhecem e se degradam. Não é incomum a necessidade de aumentar a frequência de inspeção. Os programas e planos de manutenção foram revisados?
Outra situação é aquela quando parte do sistema, isto é, alguns de seus componentes são substituídos, mas os dados característicos cadastrados continuam aqueles dos componentes desativados.
O sistema de bombeamento que existia era de vazão constante. Agora é de vazão variável e os componentes são novos e outros. A base de dados para análise foi revisada?
Já faz tudo isso e a gestão é eficaz? Parabéns! Divulgue para os stakeholders da empresa e para o mercado.
Não faz? Então não perca tempo, comece logo, e tenha uma Feliz Gestão de Ativos Físicos 2017, 2018, 2019…!
*Marcos Maran é Sócio-Diretor na MARAN-Gestão de Ativos Físicos Ltda. Especialista em soluções para Facilities e Property Management, Administração de Propriedades, Manutenção e Operação Predial, Modernização e Retrofit de Edifícios. https://br.linkedin.com/in/marcos-maran-308612a
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