Por Ana Paula Rodrigues*

Se você tem buscado atender à Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais (NBR 15575 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT), com certeza já deve ter ouvido falar sobre Vida Útil de Projeto, a famosa VUP, e sobre a Vida Útil de um edifício, também conhecida como VU. Dois termos que têm sido comumente adotados pelos projetistas e pelas construtoras desde sua publicação, em julho de 2013.

Muitas pessoas têm me perguntado sobre a diferença entre VUP e VU, por isso, para facilitar o entendimento, vamos conhecer seus principais conceitos e o papel de cada uma delas no desempenho do ambiente construído.

O que é a VUP?

A parte 1 da NBR 15575 traz uma descrição bem didática sobre VUP, sendo definida como período estimado de tempo de um determinado sistema construtivo. É isso mesmo! A VUP é indicada com base em estimativas, tendo em vista que há diversos fatores que podem influenciar na durabilidade de um edifício.

Projetistas, construtores e incorporadores são os responsáveis pela definição dos valores teóricos da Vida Útil de Projeto e, por isso, precisam especificar materiais, produtos e processos que atendam de forma satisfatória aos requisitos de durabilidade, com desempenho declarado pelos fabricantes e/ou fornecedores, conforme as características técnicas definidas para a edificação.

Mas como saber se a VUP foi ou não considerada em um projeto? Podemos dizer que a VUP foi contemplada em um projeto, a partir do momento que o tempo de vida de um edifício foi ponderado durante o desenvolvimento do projeto. A VUP é resultante das decisões tomadas na fase de concepção do projeto e, ao ser estabelecida, precisa ser compatível com as ações de manutenção do empreendimento.

Quais os valores da VUP definidos pela NBR 15575?

A VUP é definida em anos, e os valores mínimos estabelecidos pela Norma de Desempenho estão relacionados abaixo, devendo ser levado em consideração a periodicidade e os processos que envolvem as manutenções preventivas e corretivas da edificação.

 E a VU?

A Vida Útil é o período decorrente em que um componente ou sistema construtivo atende ao desempenho especificado, segundo o previsto em projeto, indicando se o período mínimo de tempo estimado para seu bom funcionamento foi alcançado ou não.

A VU de uma edificação é marcada pelo início de sua operação, até o momento em que ela comece a apresentar falhas, deixando de atender às exigências do usuário final.

Também conhecida como uma medida temporal da durabilidade de um edifício, seja em sua forma total ou parcial, a VU está atrelada ao cumprimento dos 5.674 requisitos para o sistema de gestão de manutenção – manutenção de edificações.

A partir de
quando a VU deve
ser considerada?

Os prazos de vida útil se iniciam a partir da data de conclusão do edifício habitacional, considerando a data de expedição do auto de conclusão de edificação, como o “Habite-se” ou outro documento legal que ateste a conclusão das obras.

A VU pode ser prolongada ou reduzida por meio da periodicidade de manutenção, por isso, a explicação sobre as ações ou falta de ações que podem afetar o desempenho projetado ao longo da vida útil precisam estar evidentes para todos os envolvidos no processo construtivo, incluindo a equipe responsável pela assistência técnica pós-entrega.

Vida útil x durabilidade

A durabilidade de um edifício impacta diretamente no bolso do cliente, podendo até comprometer o valor do bem e prejudicar o usuário final, caso sejam constatadas situações que não garantam a boa durabilidade do imóvel adquirido.

Aproveite essas instruções para reavaliar o método que você tem adotado para definir seus sistemas construtivos, pois se você já tem em mente uma durabilidade potencial, as definições precisam ser alinhadas com a Vida Útil de Projeto, a fim de possibilitar e aumentar a Vida Útil da edificação.

A influência do entorno na VUP e na VU

Já sabemos que as condições de uso e de exposição da edificação impactam sua Vida Útil. Daí a importância de serem realizados todos os estudos técnicos necessários e as análises de riscos inerentes à implantação do empreendimento, de forma a evitar surpresas com situações anteriormente não previstas ou circunstâncias de uso diferentes das que foram adotadas em projeto.

Outro ponto importante é que, além da indicação em projeto, é preciso que você detalhe claramente na documentação que acompanha a entrega do edifício, conhecida como “manual de uso, operação e manutenção”, ou simplesmente como “manual do proprietário” ou “manual das áreas comuns”, a caracterização das condições de exposição requeridas pela Norma de Desempenho.

As negligências dos usuários em cumprir de forma integral os programas definidos no manual de uso, operação e manutenção da edificação, bem como as ações anormais do meio ambiente, podem limitar o tempo de vida útil, acarretando na redução do prazo teórico calculado (VUP).

Lembre-se: quase 100% dos seus clientes não possuem o conhecimento técnico que você tem, por isso, eles precisam estar munidos de todas as informações necessárias que possam contribuir com o aumento da vida útil da edificação. Quanto mais simples e clara forem as informações, mais fácil será para eles lidarem com os desafios que envolvem a manutenção periódica de um ambiente construído.

O que fazer para otimizar a VU?

Já comentei sobre a relevância das características dos materiais para a Vida Útil Projetada e de como afetam a Vida Útil da edificação, mas a execução da construção, como um todo, também impacta nos resultados finais, sendo importante o minucioso acompanhamento em todas as etapas, para que a qualidade do imóvel possa ser aferida quando há o término do empreendimento.

Segue abaixo algumas dicas que podem contribuir com a melhor durabilidade das suas obras:

• especificar e empregar componentes e materiais compatíveis com a VUP definida durante os estudos preliminares;

• executar serviços e obras com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção da VUP, visando à redução de todas as falhas potenciais;

• definir de forma completa os programas de manutenção preventiva e corretiva, de acordo com as normas técnicas aplicáveis;

• estabelecer os cuidados necessários que o usuário deve ter com a edificação, objetivando o melhor uso e operação do edifício.

*Ana Paula Rodrigues é Gestora das unidades da AGQ Brasil – Unidades Vale do Rio Doce e Vale do Mucuri. Desde 2008, atua como consultora e auditora do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade da Habitação (PBQP-H); Sistema de Gestão da Qualidade (ISO 9001); e Gestão Ambiental (ISO 14001).

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