Quando entramos em um edifício, seja comercial ou residencial, é comum ficarmos atentos aos detalhes do projeto. Pé-direito alto, lustres sofisticados, detalhes dos acabamentos (em cores clara ou escura, com ou sem brilho), paredes de vidro, enfim, pormenores que chamam a atenção e que impactam em nossa percepção. No entanto, há um ponto importante que pode passar despercebido para os usuários e mesmo para os construtores e arquitetos na concepção do projeto e execução das obras: o de como é feita a manutenção e limpeza destes espaços.

A Diretora de Facilities da Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional (Abralimp), Clara Barreiros, afirma que atualmente isso vem sendo cada vez mais discutido entre todos os envolvidos no processo de concepção de um empreendimento. “Quando um escritório ou construtora entrega a obra, geralmente disponibilizam o Guia de manutenção, conservação e limpeza do condomínio. Os projetos estão cada vez mais ousados, com o uso de muitos acabamentos em vidro, películas, madeiras recicladas e pisos alternativos com materiais sustentáveis. No caso de projetos comerciais, este guia é fundamental para o trabalho dos facilities, administradores e gestores de condomínios, responsáveis pela manutenção e limpeza.”

“Para as empresas prestadoras de serviços especializados, a segurança da mão de obra utilizada na limpeza de edifícios de alta complexidade é uma grande preocupação. A despeito das empresas obedecerem às regulamentações de segurança exigidas na legislação, a segurança na manutenção deveria estar no radar de arquitetos, engenheiros e construtores”, afirma o Presidente da Abralimp, Sandro Haim. Segundo ele, a entidade, como espaço de conhecimento para todos os que atuam na área, direta ou indiretamente, se propõe a unir as partes interessadas na ampliação do conhecimento sobre o tema e melhor entendimento de conceitos de limpeza e manutenção de edifícios.

Para Severiano Santos, Presidente do Grupo de Gestores de Facilities (Grupas) há, no entanto, falhas neste processo de comunicação em que o modus operandi fica a cargo de quem faz a gestão dos espaços. Soraya Duraes, facility do Grupo Abril, afirma que há projetos de maior complexidade, como aqueles que preveem a instalação de lustres sofisticados em locais muito altos; jardins na cobertura com árvores que crescem demais, e podem comprometer a impermeabilização e a estrutura da laje; pé-direito duplo com dificuldade de acesso; mezanino com jardim de inverno no meio impedindo a entrada de plataforma elevatória; entre outros agravantes.

Christina Langenfeld, Arquiteta e Corporate Executive Office, acredita que há ainda um caminho a percorrer: “Via de regra, a escolha dos materiais se dá por fatores estéticos e econômicos, mas não vejo uma preocupação grande em entender como se dará a manutenção dos materiais empregados na construção.”

Há um consenso entre os gestores de facilities de que os itens de limpeza e manutenção não são adequadamente previstos nos projetos. “O que se pode constatar é que, em geral, a construtora, por questões de segurança própria, em seu termo de garantia e entrega dos imóveis, prevê a condição de manutenção de alguns itens, mas de forma precária e sem os detalhes técnicos e normativos necessários”, diz Ednei Garcia Botelho, Arquiteto e Facilities da Fecomercio. As exceções, na opinião da Arquiteta Terezinha Santos, da Universo Facilities, são os projetos que têm como premissa obter certificações, seja Leed, Aqua e afins: “Nesses casos, é possível identificar alguns sinais de preocupação com esses aspectos com o intuito de facilitar a limpeza e baratear a manutenção”, afirma.

Para o Presidente do Grupas, a limpeza e a higienização têm destaque especial entre as preocupações dos gestores desses espaços. “Percebe-se uma profissionalização cada vez maior, intensa e abrangente, frente às exigências do usuário. No mesmo sentido, as manutenções apresentam-se cada vez mais práticas, por novos métodos e soluções que facilitam o trabalho, via softwares de gerenciamento que trabalham com a prevenção. De maneira geral, tenho percebido que as empresas de médio para pequeno porte ainda não amadureceram seus processos a ponto de se engajarem definitivamente nessa nova vertente do profissionalismo absoluto e da tecnologia avançada. Creio que o segmento mais evoluído nesse aspecto é o hospitalar.”

A manutenção, seja ela preditiva e ou preventiva, ainda não é um item incorporado dentro das construtoras, opina Botelho, da Fecomercio. “Não são levados em consideração todos os pontos que atualmente são tratados dentro de uma gestão ampla de Facilities Management.”

Santos complementa: “Áreas técnicas, fachadas, janelas, revestimentos, vidraçaria em geral, principalmente em coberturas, e a forma do edifício, também podem dificultar a limpeza e a manutenção.” Ela reitera que no próprio projeto podem ser previstos sistemas automatizados para limpeza. “Outro recurso é a indicação do uso de vidros autolimpantes que evitam a adesão de poeiras, permanecendo limpos por mais tempo.”

Sustentabilidade

Severiano aborda a questão da sustentabilidade como fundamental para essa discussão entre limpeza e construção civil. “No Brasil, aproximadamente 35% de todos os materiais extraídos da natureza anualmente como madeiras, metais, areia e pedras são usados pela construção civil. Além desses recursos naturais, mais de 50% de toda a energia produzida no Brasil é usada para abastecer nossas casas e condomínios. Uma parte considerável de energia poderia ser facilmente economizada, se essas construções aproveitassem melhor a luz solar natural ou se usassem lâmpadas e chuveiros econômicos, por exemplo”, afirma.

Para diminuir esse impacto ambiental, nas últimas décadas do século XX, os profissionais de engenharia civil começaram a desenvolver o conceito de construção sustentável e que pode ser aplicado ao projeto de qualquer tipo de estrutura, indo desde pequenas casas populares até a construção de grandes edifícios, como fábricas ou hospitais.

Na construção sustentável, os engenheiros civis e arquitetos procuram usar tecnologias ecológicas nas obras para preservar o meio ambiente e poupar os recursos naturais. Segundo ele, o conceito de construção sustentável é, portanto, o grande impulsionador de produtos e materiais que muito contribuem para as rotinas da limpeza e da manutenção. Em sua opinião, as principais ideias de uma construção sustentável devem abordar:

1) Projetos inteligentes.

2) Redução da poluição.

3) Materiais ecológicos.

4) Eficiência energética.

5) Aproveitamento da água.

Barreiros, reitera que “nem sempre o belo é o aconselhável”. Materiais muito claros em área de tráfego pesado de pessoas, mobiliário delicado para um setor onde a rotatividade é significante ou materiais temporais não são recomendados. Marcia Ribeiro concorda: “Para áreas de grande circulação, devem ser evitados materiais como mosaico português, pedras e acabamentos que necessitam de polimento especializado.”

Materiais muito porosos podem acumular poeira de difícil remoção, revestimentos 3D largamente utilizados nos últimos tempos são lindos do ponto de vista estético, mas de difícil manutenção, acrescenta Santos.

Atenção ao pé-direito

O pé-direito alto é um fator complicador para a limpeza. Para o Presidente do Grupas, ele exige das empresas envolvidas um esforço contínuo na busca de treinamento especializado, melhor capacitação e adoção de tecnologias de ponta para atender com qualidade e eficiência essa demando do mercado.

“Aqui vai um pouco de história para entendermos melhor os serviços prestados nas construções com o pé-direito alto: o pé-direito alto é uma solução arquitetônica que confere imponência e sofisticação ao ambiente, e que passou a ser amplamente empregado nas décadas de 1940 e 1950, com a função de ostentar o hall social das mansões e separar o restante da casa. Ele está de volta transformado e integrado ao todo. Na indústria, tem a função de visualização da área produtiva do pavimento térreo, mas, com a chegada das câmeras de monitoramento, creio que vem sendo pouco usado com essa finalidade.”

Por sua vez, a manutenção e a limpeza dos caixilhos grandes e altos, e a deficiência acústica – uma vez que o barulho de uma área pode interferir em outra – são desvantagens que a solução pode apresentar. Também não se pode esquecer a questão de que as áreas de pé-direito maior estão expostas à insolação o dia todo, principalmente no verão. “A solução também pode representar calor excessivo ao ambiente. No inverno, o teto mais alto não favorece a sensação de aconchego, deixando o ambiente mais frio.”

Duraes lembra que o pé-direito alto é complicador pelo fato da necessidade de uma plataforma e de funcionários que estejam a par da Norma Regulamentadora n. 35 (NR 35) atualizada. Botelho reforça que se trata de um fator de complexidade na limpeza e deveria ser avaliado dentro da concepção da edificação com facilidade nos pontos de acesso e condições de higienização e limpeza. “As empresas buscam a solução nas plataformas elevatórias pantográficas ou, quando a construtora se atem a este detalhe, prevê pontos de ancoragem no nível superior para a utilização de balancins ou rapel”, complementa.

Mais informação aos arquitetos e engenheiros

A limpeza de janelas nos edifícios requer equipamentos especializados e pessoal treinado. Os arquitetos e engenheiros podem contribuir imensamente através da constante atualização de seus conhecimentos tecnológicos e do acompanhamento de lançamentos de novos produtos, equipamentos e metodologia empregada, afirma o Presidente do Grupas.

Os arquitetos e engenheiros são profissionais que “criam e executam”. O mais indicado seria um trabalho em conjunto com os facilities. Barreiros, da Abralimp, informa que no campo da Educação, existe o MBA na USP de Gerenciamento de Facilities, e congressos ou cursos de atualização, onde a participação desses profissionais vem aumentando.

“Todos os profissionais envolvidos em uma construção precisam ter seus conhecimentos reciclados, para proporcionar e garantir a qualidade no serviço prestado, segurança na sua execução, redução de custos para o investidor e utilização crescente de produtos alinhados com a defesa do meio ambiente, gerando valor à comunidade usuária e periférica. Posso afirmar que uma fonte rica do compartilhamento desses conhecimentos é a própria Abralimp”, reitera Severiano Santos. Ednei Botelho vai além: “Essa preocupação deveria ser incluída dentro da grade curricular na formação dos profissionais da construção, e não somente pensar em conceber algo que seja estático. Uma edificação é um organismo vivo e como tal tem de receber os cuidados para que seja mantida a integridade física do bem. Caberia, talvez, para os já formados, uma capacitação formal junto às entidades de classe (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU, sindicatos etc.) de forma a disseminar essa preocupação”.

Santos também lamenta que esse tema não seja tratado nas faculdades, que seriam os locais mais adequados para se ter acesso a essas orientações. Salvo algum professor de projeto que tenha a expertise em manutenção predial, os profissionais dessas áreas só vão se deparar com essas questões durante o gerenciamento do edifício. “Uma ideia seria fazer um workshop para estudantes sobre o assunto nas universidades, ou mesmo para profissionais que atuam com projetos de edificação por meio de estudos de caso e exemplos de situações que demonstram falhas de projetos, ao não se prever a manutenção”, sugere.

“Não há dúvidas de que essa prática contribuiria muito para a redução de impactos ambientais, problemas operacionais e despesas gerais de uma edificação. Felizmente, já existem iniciativas no mercado construtor que visam antecipar o conhecimento desses contratempos e corrigi-los nos projetos, antes que saiam do papel”, conclui o Presidente do Grupas.