Por Felipe Lima*

Tudo existente necessita de cuidados, seja o objeto em questão um ser vivente ou não. Quando uma pessoa está doente precisa ir ao médico para ser tratada; analogamente as construções também apresentam “disfunções”, e quem as “trata” é a manutenção predial.

A cada instante um prédio novo é entregue, e já nos primeiros dias de vida o edifício, seja ele qual for, de uso residencial e/ou comercial, apresenta demandas que devem ser observadas. Todas as instalações prediais sejam elétricas, hidráulicas, de automação, enfim, devem ser mantidas de acordo, a fim de garantir segurança e satisfação dos moradores e usuários, além de prospectar maior longevidade e vida útil para a construção.

Imaginem se as construções não receberem a atenção que merecem e necessitam... Teremos um emaranhado de sucatas, prédios doentes e defeituosos, onde as pessoas residirão, colocando em risco suas vidas.

Ainda é tempo de mudar a visão e começarmos a nos atentar para esse fato, pois, hoje em dia a manutenção predial, em muitos casos, infelizmente, ainda é tratada de forma improvisada e, geralmente, baseada apenas em intervenções corretivas, o famoso “jeitinho brasileiro” predomina na categoria, havendo grande descaso com essa atividade. A devida importância à severidade do caso ainda não lhe é proferida; é muito comum presenciar tais negligencias em empreendimentos residenciais, onde o conselho condominial destina pouca verba para manutenção. Isso porque, as pessoas têm a visão errada de que a manutenção é um gasto para o condomínio, quando o correto seria trata-la como investimento.

A manutenção predial é o “patinho feio” das manutenções, não recebe muito mérito e/ou atenção. A falha dos equipamentos e sistemas em um empreendimento não causam prejuízos financeiros como em uma indústria, fato indiscutível, mas causam desconforto. Imagine você, ao final de um cansativo e exaustivo dia de trabalho, ao chegar em seu apartamento ávido por um relaxante banho, abrir a torneira e não ter água aquecida. Ou então, chegar ao empreendimento, estacionar seu carro na garagem, apertar o botão do elevador e ver que ele se encontra inoperante, você já está cansado e a ainda terá que subir de escada até seu apartamento, lembrando que mora no 12º andar. Essas questões costumam passar despercebidas, e só lembramos delas quando vivenciamos, somente nessa hora que nos recordamos da manutenção predial.

Para desmistificar esse assunto, apresentaremos a manutenção predial baseada em seis perguntas básicas, de forma sucinta e clara:

1) O que é a manutenção predial?

Segundo o dicionário Aurélio, temos a definição generalista do termo “manutenção”: “Medidas necessárias para a conservação ou a permanência de alguma coisa ou de uma situação”. Agora no contexto completo, “manutenção predial”, segundo a NBR 5674 (Manutenção de edificações – Procedimento): “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes e de atender às necessidades e segurança dos seus usuários”.

Com a definição da NBR 5674, ficou claro que a manutenção predial não se limita apenas às características físicas da edificação, há outro ponto que deve ser considerado, a necessidade de satisfação e a segurança dos usuários.

2) Quando a manutenção predial é necessária?

Os imóveis precisam estar sempre nas melhores condições de serem habitados, locados ou comercializados. Na Europa há prédios com mais de cem anos, que funcionam perfeitamente. No Brasil, infelizmente, ainda não temos essa realidade. Em alguns países o imóvel pode permanecer na mesma família por diversas gerações. 

No momento que nos encontramos, o qual as construções alcançam novos patamares tecnológicos a cada dia, a divulgação da manutenção predial é vital. Além disso, ela deve ser entendida como uma importante ferramenta de gestão imobiliária, talvez a principal aliada dos administradores condominiais. Outro ponto que devemos ter em mente: a manutenção predial não é um item finito com começo, meio e fim; ela é contínua e deve ser empregada sempre. Já ao final da construção, com o início das atividades do empreendimento, ela deve ser implementada. No entanto, muitas administradoras e gestores condominiais no nosso País negligenciam a ferramenta, comprometendo assim o desempenho da edificação.

3) Como são feitas as manutenções prediais?

Em todo o mundo a manutenção industrial é peça fundamental para maximizar a eficiência dos equipamentos e o retorno sobre os investimentos em máquinas e instalações. É através da boa aplicação de planos de manutenção, incluindo lubrificação, trocas programadas e inspeções, que se consegue a redução das falhas dos equipamentos e dos lucros cessantes. É também a partir da boa gestão da manutenção que se prolonga a vida útil dos equipamentos e se reduz o consumo de energia e combustíveis.

No Brasil, ainda não há parâmetros pré-definidos e determinados por legislações específicas que respondam à pergunta: “Como fazer a manutenção predial?”. Sendo assim, isso dependerá de quem faz: administradora condominial, prestadora de serviço de manutenção, equipe de manutenção etc., cada um com suas características, mas todas com a premissa de zelar pela construção e manter a satisfação e a segurança dos usuários. Parte dessa “informalidade” no caso das leis, faz-se devido ao, já mencionado, fator cultural: no Brasil, o tema “manutenção predial” é abordado somente em seminários esporádicos e por alguns artigos técnicos, que, atualmente, vão ao encontro da normalização existente, representada estritamente pela NBR 5674 – Manutenção de edificações, que aborda as partes integrantes e os significados dos termos técnicos utilizados na manutenção de edifício; Essa norma é muito mais utilizada para a unificação da linguagem técnica do assunto do que propriamente para servir de referência para o desenvolvimento e gerenciamento de um sistema de manutenção de edifícios.

4) Onde a manutenção predial se aplica?

Tudo o que constitui o empreendimento necessita de manutenção, seja esse corpo pertencente ao sistema elétrico, hidráulico, civil, de detecção e combate a incêndio, SPDA etc. tudo precisa ser mantido em boas condições para evitar substituições e consequentemente custos adicionais. 

5) Por que existe manutenção predial?

O principal motivo para a existência da manutenção predial é a conservação do imóvel propriamente dito, contudo, há outra questão envolvida a economia de insumos naturais, conforme dito por Marcos Maran: “a fase de operação e manutenção de edifícios possui custo e impacto ambiental maior que a fase de construção e tem preponderante influência nos resultados econômicos e sociais de um edifício. As três dimensões da sustentabilidade, proteção ao meio ambiente, crescimento econômico e progresso social, se encontram sob a égide da gestão de manutenção predial” . De forma geral, pode-se justificar a necessidade de aplicação de recursos em manutenção de edificações aos seguintes fatores:

• aumento da vida útil e recuperação quase que total dos níveis de desempenho dos sistemas e subsistemas;

• aumento do conforto e confiabilidade;

• diminuição dos desgastes naturais;

• contenção de deteriorações prematuras das edificações e seus sistemas;

• redução de custos e inúmeras despesas em geral.

A manutenção predial é premissa básica para que as edificações atinjam a vida útil prevista nos projetos, caso contrário, terão de ser substituídas precocemente, gerando custos e resíduos indesejáveis, fazendo com que os impactos ambientais sejam bem maiores. Isso porque, a substituição consumirá insumos e recursos naturais, na contração dos princípios e recomendações propagados pelos critérios de sustentabilidade; critérios esses que precisam estar presentes nos empreendimentos em geral.

Além da questão econômica e sustentável, a manutenção predial deve ser aplicada a fim de garantir a segurança e bem-estar dos integrantes e usuários da edificação.

6) Quem executa a manutenção predial?

Mesmo com toda a resistência, falta de conhecimento e negligência, aos poucos, a velha prática da administração brasileira, de abandonar o que se está velho para não gastar com manutenção, vai ficando para trás, mas ainda há um longo caminho de conscientização a ser trilhado na manutenção predial.

Antigamente com mais facilidade, e ainda hoje em alguns casos, é comum encontrar nos prédios a figura do zelador, a pessoa que realmente zela pelo condomínio e possui diversas atribuições, uma delas a manutenção predial. Contudo, com o passar dos tempos, aumento da competitividade e exigência imobiliária, os condomínios estão deixando de lado a visão generalista e adotando novas concepções, contratando administradoras condominiais e empresas específicas para fazer a limpeza, a segurança e a manutenção.

Na área de engenharia, empresas de manutenção predial despontam com experiência nesse mercado, agregando valor ao patrimônio de seus clientes. Os edifícios são compostos por inúmeros e complexos sistemas, que se complementam com a finalidade de proporcionar um ambiente produtivo, confortável, saudável e seguro para seus usuários e ocupantes. Para tanto, é imprescindível que uma grande variedade de serviços e recursos de manutenção sejam empregados, tais como peças e maquinas sobressalentes, planejamento, gestão administrativa e, mas não menos importante, mão de obra especializada podendo ser terceirizada e/ou orgânica.

Para finalizar o artigo, podemos dizer que no Brasil o tema da manutenção ainda é pouco contextualizado, haja visto a quantidade de normas findadas pela ABNT: há muitas normas referentes a projetos e especificações, execução de serviços, controle tecnológico e contratação, e apenas duas normatizações referentes a manutenção predial.

Quanto ao estímulo no desenvolvimento do conhecimento técnico e gerencial voltado para a manutenção de edifícios, espera-se que:

• as instituições de formação e treinamento profissional se capacitem neste sentido;

• o mercado de produtos de construção reconheça o potencial econômico e a demanda social não atendida;

• o novo marco legal (Código de Defesa do Consumidor) e normativo (atual NBR 5674) seja entendido para a avaliação do trabalho realizado em manutenção de edifícios;

• seja observado o processo produtivo da edificação em sua totalidade, e que a necessidade de manutenção seja satisfeita durante toda a vida útil do empreendimento;

• sejam criados mecanismos quantitativos e qualitativos que atendam também às atividades de manutenção e não apenas às atividades de construção do edifício;

• as pessoas se conscientizem quanto à importância da manutenção predial, sendo essa última, a mais importante.

Com isso, espera-se que num futuro próximo a manutenção predial possa galgar em novos horizontes e partir para outros patamares de tratativas. É necessário um avanço no estado de conhecimento da área. Um processo de mudança cultural precisa ser iniciado, a fim de conscientizar para o fato de que um sistema de manutenção bem empreendido pode garantir, mesmo para edifícios antigos, um ótimo local para moradia e trabalho.

*Felipe Lima atua há 10 anos diretamente com manutenção predial. Atualmente é Coordenador Técnico de uma empresa de FM. É graduado em Engenharia Mecânica com ênfase em controle e automação e neste ano concluirá o mestrado de Engenharia Mecânica