Por Redação

A inauguração do quinto centro de distribuição da mexicana Cubbo no Brasil acrescenta uma operação relativamente pequena ao mapa logístico de Extrema, mas chama atenção pela forma como foi implantada. Aberta no final de julho, a unidade ocupa 2,2 mil metros quadrados e recebeu cerca de R$ 450 mil, investimento reduzido pelo reaproveitamento de parte da infraestrutura que já existia no imóvel, segundo informações publicadas pela Exame.

O caso desloca a discussão sobre localização logística para além dos incentivos fiscais e da proximidade com o mercado paulista, fatores já conhecidos na trajetória do município mineiro. A escolha da Cubbo indica que a atratividade de um polo consolidado também pode estar na possibilidade de encontrar ativos prontos, fornecedores familiarizados com centros de distribuição e condições para reduzir o intervalo entre a assinatura do contrato e o início da operação.

Esse intervalo tem peso direto no projeto. Um galpão disponível não é necessariamente um centro de distribuição apto a funcionar. Antes da ocupação, entram na conta a adaptação de docas e pátios, a instalação de estruturas de armazenagem, a capacidade elétrica, a proteção contra incêndio, os sistemas de segurança, as áreas de apoio aos trabalhadores e a compatibilidade entre o piso e os equipamentos de movimentação. Quando parte desses elementos já está instalada e pode ser aproveitada, o investimento inicial tende a se concentrar nas adequações específicas da operação.

No modelo da Cubbo, que presta serviços de armazenagem, separação, embalagem e despacho para marcas de comércio eletrônico, a velocidade de implantação também influencia a capacidade de incorporar novos clientes e distribuir estoques entre diferentes regiões. O imóvel deixa de ser apenas uma despesa imobiliária e passa a funcionar como componente do prazo de expansão.

O galpão é apenas uma parte do ativo
A disponibilidade de imóveis com especificações mais avançadas ajuda a explicar por que Extrema se tornou um ambiente favorável a esse tipo de ocupação. Em levantamento publicado pela CBRE, mais de 90% do estoque analisado no município era composto por ativos classificados como AAA. São empreendimentos normalmente associados a maior pé-direito, pisos de alta resistência, sistemas de sprinklers, docas estruturadas, pátios de manobra e áreas de apoio integradas.

A concentração desses imóveis foi acompanhada pela formação de uma rede de transportadoras, operadores, empresas de manutenção, limpeza, segurança patrimonial, alimentação e serviços técnicos. Trabalhadores que já passaram por outros centros de distribuição também chegam às novas operações conhecendo rotinas de recebimento, armazenagem, inventário, separação e expedição. O conhecimento acumulado não pertence a um único condomínio, mas circula pelo mercado local.

Esse ecossistema ajuda a reduzir fricções comuns em cidades que ainda estão começando a receber grandes operações. A contratação de prestadores não parte do zero, os fornecedores conhecem os horários e as exigências dos CDs, e parte da mão de obra já está habituada a metas de produtividade, turnos e sazonalidades do comércio eletrônico. Em uma implantação acelerada, essa familiaridade pode ter valor tão relevante quanto as características físicas do galpão.

A escala alcançada por Extrema mostra como esse ambiente foi construído. Dados do Market Analytics da SiiLA indicam que o estoque de condomínios logísticos passou de 139,8 mil metros quadrados em 2017 para 1,1 milhão de metros quadrados no segundo trimestre de 2024, avanço superior a 700%. Naquele momento, o município concentrava 41,6% do estoque logístico de Minas Gerais.

O crescimento não ocorreu apenas em área construída. A entrada de grandes varejistas, indústrias e operadores ampliou a demanda por serviços recorrentes e criou escala para prestadores especializados. O resultado é um ciclo em que novos ocupantes encontram uma estrutura mais madura, enquanto a chegada de outras empresas reforça o mercado de fornecedores e trabalhadores.

A infraestrutura pronta também exige investigação
Reaproveitar instalações não significa eliminar a engenharia de implantação. A due diligence do imóvel precisa identificar o que pode permanecer, o que requer reforço e quais sistemas não são compatíveis com a nova atividade. A capacidade do piso, por exemplo, deve ser confrontada com o desenho dos porta-paletes, a distribuição das cargas e o tráfego de empilhadeiras. Nas docas, altura, quantidade, niveladores, abrigo, fluxo de veículos e raio de manobra interferem diretamente na produtividade.

O mesmo raciocínio se aplica às instalações elétricas e à proteção contra incêndio. A demanda disponível deve suportar iluminação, carregadores de baterias, equipamentos, automação e eventuais expansões. Hidrantes, sprinklers, rotas de saída e compartimentações precisam ser avaliados conforme a ocupação pretendida, as instruções do Corpo de Bombeiros de Minas Gerais e as normas técnicas aplicáveis. A análise não se resume à existência de equipamentos: inclui dimensionamento, conservação, documentação, testes e compatibilidade com o estoque armazenado.

Água, saneamento, drenagem e áreas destinadas a refeitórios, vestiários e descanso completam a avaliação. Um imóvel pode atender à armazenagem e ainda exigir intervenções relevantes para receber centenas de pessoas em diferentes turnos. Também entram no custo sistemas de CFTV, controle de acesso, iluminação externa, manutenção de portões, conservação dos pátios e contratos de atendimento emergencial.

Por isso, o baixo investimento anunciado pela Cubbo deve ser lido dentro das condições específicas do imóvel encontrado. O caso demonstra a possibilidade de reduzir CAPEX por meio do reaproveitamento, mas não estabelece um valor de referência para outras implantações. Mercadoria, nível de automação, intensidade da operação, quantidade de trabalhadores e estado de conservação do ativo alteram substancialmente a conta.

Quando a concentração começa a criar gargalos
A maturidade que facilita a chegada de empresas também eleva a disputa pelos mesmos recursos. Em polos muito adensados, operadores competem por auxiliares logísticos, técnicos de manutenção, vigilantes, equipes de limpeza, motoristas e líderes de turno. A SiiLA apontou a escassez de mão de obra como uma ameaça às operações logísticas e registrou que 58,1% das empresas de serviços consultadas pela FGV IBRE no primeiro trimestre de 2025 encontravam dificuldades de contratação.

Em Extrema, a pressão ganha uma dimensão urbana. A população residente precisa atender a operações industriais e logísticas que funcionam durante o dia, à noite e nas madrugadas. Quando a oferta local não acompanha a abertura de postos, aumenta o recrutamento em municípios vizinhos e, com ele, a dependência de transporte fretado. Distância, desenho das rotas, ocupação dos veículos e compatibilidade com as trocas de turno passam a interferir no custo por trabalhador e no risco de atrasos ou absenteísmo.

Moradia, alimentação e serviços também entram nessa equação. A expansão do emprego pode elevar a procura por imóveis residenciais e ampliar deslocamentos, enquanto turnos noturnos exigem suporte que nem sempre está disponível na mesma proporção fora dos condomínios. O custo de ocupação, portanto, não termina no aluguel. Ele inclui fretamento, refeições, segurança, manutenção, utilidades, reposição de pessoal, adaptações prediais e perda de produtividade durante falhas de infraestrutura.

O próprio mercado imobiliário acrescenta pressão. Uma transação divulgada pela SiiLA em 2026 informou valor de mercado de R$ 24,95 por metro quadrado para ativos logísticos na região, enquanto o contrato do empreendimento negociado alcançava aproximadamente R$ 31 por metro quadrado. Os números não representam todo o estoque local, mas ilustram como qualidade do ativo, contrato e demanda podem produzir diferenças relevantes no custo imobiliário.

Um laboratório para outros polos logísticos
Extrema oferece uma referência para cidades que vêm atraindo condomínios e centros de distribuição: a vantagem inicial de um polo pode estar no terreno, na rodovia ou no tratamento tributário, mas sua permanência depende do conjunto formado ao redor dos imóveis. A oferta de prestadores, a experiência da mão de obra e a disponibilidade de ativos adaptáveis podem reduzir prazos e riscos de implantação.

Ao mesmo tempo, o adensamento mostra que ganhos de escala não eliminam gargalos; eles podem apenas deslocá-los. A escassez deixa de estar no galpão e aparece no recrutamento, no transporte, na moradia, na manutenção ou na capacidade da infraestrutura urbana. A reforma dos tributos sobre o consumo acrescenta outra variável, porque tende a reduzir gradualmente o peso de vantagens associadas à origem da mercadoria e a ampliar a relevância de critérios operacionais na localização dos estoques.

A unidade da Cubbo sintetiza esse novo estágio. O investimento reduzido foi possível porque havia uma estrutura disponível para ser reaproveitada dentro de um mercado já organizado para receber operações logísticas. O próximo teste para Extrema será verificar se esse ecossistema continuará diminuindo o tempo e o custo das implantações ou se a competição crescente pelos recursos locais absorverá parte da eficiência que ajudou a criar.

Como construímos este material
Essa matéria foi elaborada com base em informações públicas sobre a inauguração do centro de distribuição da Cubbo, dados da SiiLA e análises da CBRE e do Itaú BBA sobre o mercado de galpões logísticos, além de referências técnicas relacionadas à avaliação de imóveis, instalações e sistemas de segurança. As normas foram tratadas como parte da due diligence e devem ser verificadas em suas edições vigentes para cada projeto. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].​