Notícia publicada em 6 de fevereiro de 2019

O carnê do IPTU chega em janeiro de cada ano ao contribuinte e a única preocupação é comparar o valor cobrado naquele ano com o anterior. A verificação se resume a apenas isso, já que a forma como ele é calculado é totalmente desconhecida.

Vale dizer, que no cálculo do IPTU (Imóvel construído (P) + terreno não construído (T)) há diversos pontos em que a Prefeitura pode errar, e erra. Entre estes, se destaca o valor do metro quadrado do imóvel construído (P) e o valor do metro quadrado da área não construída (T). Esses valores são estabelecidos por ato legal e, portanto, deveriam coincidir com aqueles lançados no carnê do IPTU, mas nem sempre isso ocorre. 

A taxa de depreciação do imóvel construído é outro item a ser conferido, uma vez que a cada período de anos incide uma taxa de depreciação crescente (quanto maior a idade do imóvel, maior a depreciação), e que nem sempre está correta no carnê do IPTU. Excesso de área não construída é outro ponto muito comum de erros. Enquanto a área construída é tributada à alíquota de 1%, a área não construída é tributada à alíquota de 1,5%. Somente esse 0,5% pode fazer uma diferença expressiva no total do IPTU a pagar.

O reenquadramento do imóvel por força de nova lei de zoneamento, como ocorreu no município de São Paulo em 2015, pode transformar uma área até então considerada edificada (construída), em área não edificada e tributada mais pesadamente. Entretanto, esse reenquadramento não pode ter efeito retroativo porque, ao assim fazer, a Prefeitura estará punindo os proprietários de imóveis construídos de acordo com a antiga lei de zoneamento! Todo o bairro de Moema, por exemplo, encontra-se nessa situação ao ter sido reenquadrado na nova legislação de zoneamento, submetendo seus proprietários a expressivo agravamento desse imposto, totalmente ilegal.

Muitos outros erros são previstos. Todos apuráveis em cada caso concreto, mas existe um, especificamente, que nos deixa com uma dúvida atroz: por que proprietários de imóveis vizinhos e de padrão semelhantes pagam IPTU às vezes excessivamente discrepantes?

E o valor do metro quadrado? Está razoável se considerar a existência de realidades que degradam todos os imóveis da região ou de ruas específicas, como por exemplo, áreas de prostituição a céu aberto, durante o dia e à noite, áreas próximas a favelas ou moradia popular, etc.?

É possível agir perante o poder público exigindo redução do valor estabelecido para fins de IPTU e também ITBI (imposto incidente sobre transações imobiliárias) uma vez que o Poder Público não cuida do básico - segurança e moradia. Há como sensibilizar o Poder Público, desde que coletivamente. 

Um levantamento recente no IPTU de 147 imóveis na região da Lapa, capital paulistana, constatou a existência de erros nos cálculos - para maior, claro -, em 49% dos casos analisados, o que demonstra a necessidade e importância de se proceder a um levantamento minucioso, o que ninguém faz por puro desconhecimento ou porque os custos dos honorários do profissional habilitado para isso não compensa.

Realmente, isoladamente não compensa. Mas no conjunto dos condôminos de condomínios, associados a uma associação, aí sim vale a pena.

Um estudo feito pela Acresce num caso concreto em que o IPTU é de cerca de R$ 1 mil/ano, constatou erros capazes de reduzir o valor do imposto para cerca da metade. Se cada condômino, apesar de indevidamente cobrado, isoladamente não encontra quem o defenda, coletivamente através da associação, ele encontrará voz contra o município.

Adonilson Franco é advogado tributarista, presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais - Acresce - idealizada com o objetivo de reduzir os custos das taxas condominiais e carga tributária incidente aos proprietários de apartamentos residenciais e conjuntos comerciais